和一季度兩周內拍出3個地王的土拍市場熱鬧騰騰的場面不同。進入3月份後，截至目前，東莞連續兩個多月商住地零掛牌、零成交。其中，4月份東莞商住、商服地雙雙“斷供”。

　　2016年是房地産行業去庫存的關鍵一年，在政府“有限有供”的基調下，4月東莞政府進一步控制推地規模，總供應量為3宗工業用地，而總成交量為4宗工業用地，創下2004年以來單月成交新低紀錄。另外，商住用地繼續“挂零”成交，土地市場交投熱度降溫明顯，東莞整體土地市場進入持續低迷的局面。業內預計，未來東莞商住市場上，三舊改造、商改住項目將成未來供應主力。

　　A.去庫存背景下推地節奏放緩

　　從供應來看，4月東莞土地市場供應3宗，佔地面積合計2.06萬平方米，環比大減92.7%，同比大減94.1%，其中商住地供應0宗，佔地面積合計0萬平方米。成交方面，4月東莞土地成交4宗，佔地面積合計26.84萬平方米，環比下滑61.8%，同比下滑26.7%，建築面積合計88.28萬平方米，環比下滑27.4%，同比增加23.4%，成交量明顯大幅降溫。4月土地成交金額1.59億元，環比上月降幅60.3%，同比降幅84.3%。中原地産東莞市場策略總監車德銳分析，政府放緩推地意向明顯，有對商住用地採取收緊推地計劃。今年4月土地供應量更是創下2004年以來單月的新低，而且主要是靠工業用地供應拉動；另一方面東莞政府在持續推進重大項目的落實，增加工業類用地以滿足招商項目的土地需求。

　　對於3月份以來，東莞商住地市場供應量再度“歸零”，車德銳認為，一方面是順應國家去庫存的主基調，在“有限有供”的節奏下，保持土地市場的平穩進行；另一方面，隨著東莞三舊改造的進一步開展，放緩土地供應量成為大勢所趨；而且，東莞政府控制商住用地的放量，也是一種變相催促囤地的開發商加快進入開發的手段，促進東莞土地市場及房地産市場的良性發展。

　　後續供應節奏跟不上，東莞住宅庫存或將面臨“斷供”的風險。截至2016年4月30日，東莞住宅庫存量為306.34萬平方米，環比下降6.5%，同比下降48%，繼續創新低，庫存消化週期加速探底，已跌至3個月。

　　從物業類型看，4月東莞洋房、別墅、公寓庫存分別為181.5萬平方米、76.9萬平方米、47.9萬平方米，消化週期分別為2.1個月、6.5個月、9.3個月。東莞中原市場研究部稱，若再剔除一些舊盤擠壓單位、朝向光線較差的單位等，實際上目前東莞洋房庫存僅夠支撐1個多月，也就意味著目前許多項目處於“無貨賣”的狀態。

　　B.開發商拿地心態或更加謹慎

　　作為東莞樓市的轉捩點，4月份一方面樓市成交出現回調的跡象，但另一方面樓市房價依舊處於歷史的高位。儘管在政策面持續保持寬鬆條件下，3月底遭遇深圳樓市調控政策的連鎖效應，深圳客入市預期發生重大轉變，市場觀望情緒濃厚且向東莞市場蔓延，東莞樓市成交順勢放緩。另外，在深圳客持續外溢下，東莞開發商定價依舊以上調為主，導致房價再創歷史單月最高。隨著市場觀望情緒不斷發酵，後市房價滯漲跡象將越來越明顯。同時，在東莞土地市場供需持續低迷情況下，各大開發商拿地心態將更加謹慎，“追漲拿地”現象或將成為曇花一現，土地交易市場熱度或將進一步降溫。

　　據監測的數據顯示，5月東莞土地市場將有9宗土地掛牌入市，佔地面積合計32.64萬平方米，建築面積合計68.64萬平方米。其中，商住用地1宗；商業用地1宗。5月整體土地交易量回到平穩水準，另外商住地供應突破“挂零”，而且該商住地位於橫瀝鎮半仙山村。

　　合富地産東莞市場研究總監李興旺分析稱，目前東莞房價穩持在1.2萬—1.3萬元/㎡，除了深圳客托市，還有一個主要原因就是住宅持續供不應求，開發商沒有降價的意向。未來，三舊改造將是東莞土地釋放的主要途徑。東莞房地産協會秘書長陳駿良亦表示，近十多年東莞城區發展比較迅速，可開發土地資源有限，只能期望三舊改造。但在東莞原來的規劃中，三舊改造的項目多為商業地，或者是商業佔比較大的商住地，這不是合理的，急需去政府調整。面對東莞住宅庫存嚴重不足，而商業飽和的情況，陳駿良表示此前房地産協會已提交了“商改住”的議案給市政府，建議稱，目前可暫且放緩純商業地的供應，並適當調整商住地塊中的商業比例以及分佈範圍。“一地塊商業比例太大，很多開發商是不敢拿的，因為商鋪、寫字樓這些都很難銷售，抑或是很難出租。此外，也要合理分佈商業地，像南城規劃為中央商務區可重點推，但一些偏遠的鎮區就要謹慎了。”

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　　改善需求明顯增加

　　4份二手樓市總體向好

　　據合富指數監測二手網簽數據顯示，4月份東莞二手住宅網簽6274套，65.7萬平方米，較2016年3月份減少4.1%，同比2015年4月上漲92.8%，總體表現良好。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，深圳“3·25”新政對東莞二手樓市也産生較大的影響，不少深圳客觀望加重，入市意願降低。但東莞一手樓市嚴重供不應求的大局依然沒有明顯改觀，這也是深圳客大幅減少，而東莞二手網簽仍然保持高位的重要原因。據合富輝煌數據，2016年東莞一手住宅供應62.4萬平方米，同比減兩成以上；成交84.4萬平方米，雖然較3月減少兩成，但供不應求的態勢仍未根本性扭轉。

　　臨深鎮區有所降溫

　　由區域看，市區及各鎮區的交投大多保持平穩。東城、南城、莞城等市區的網簽量基本與上月相當；大部分鎮區的網簽小幅5%左右波動。不過，此前大熱的臨深片區，交投有所回落，如塘廈、清溪、鳳崗的網簽下降了一到兩成，主要受深圳“3·25”新政影響，部分深圳客的觀望加重。

　　業主繼續升價，買家的心態則有所分化。深圳外溢買家，不少選擇觀望；樓價快漲，部分本地的剛需客入市較猶豫；但鋻於一手供應嚴重萎縮，也有部分剛需客仍小幅追價購入中心地段較優質單位。

　　換房客投資客佔比上升

　　4月東莞改善需求和投資客的佔比較3月上升。據合富指數監測，4月份東莞改善買家的佔比達三成，較上月增加一成。據了解，這部分改善買家大多為首次換房客，受一手供應不足，尤其是100-140平方米的一手供應大幅下降，部分首改型買家轉投二手市場。4月東莞100-140平方米供應佔比僅為一成五，較3月的三成左右明顯萎縮。

　　龍斌表示，值得注意的是，東莞二手投資客的佔比，已經連續三個月增多。據合富指數監測，4月份投資客的佔比為17.8%，較3月增加約4個百分點。投資需求增多，顯示買家對後市的信心充足。