■李宇嘉

　　一季度，經濟實現“開門紅”。但是，近期亮相的2800多家上市公司年報顯示，企業盈利仍較弱。同時，一季度民間投資增速（5.7%）僅為全社會投資增速（10.7%）的一半、國企投資增速（22%）的1/4，實體投資積極性很低，經濟還沒有完全步入良性迴圈、自我復蘇的階段。從物價表現、金融數據及實體經濟運作看，經濟企穩的最大功臣當屬房地産，而鉅額信貸則為房地産回升發揮了金融加速器的效應。下一步，房地産能否延續向好態勢，似乎成為影響全年經濟走向的重大因素。

　　2015年以來，房地産量價攀升，推動新開工、土地市場觸底反彈，帶動開發投資增速上臺階，疊加基建投資全面發力，驅動上游大宗商品“週期歸來”，穩定製造業投資，實現固定資産投資快速回升，這是經濟“開門紅”的基本邏輯。一季度，新開工和土地購置增速分別從年底的-14%、-31.7%轉變為19%和-11.7%，帶動開發投資增速從去年底的1%大幅反彈至6.2%。同時，基建投資增速再次上探20%，與房地産一起支撐起了總需求反彈的格局，推動經濟見底回升。

　　房地産開發投資回升符合“穩增長”的邏輯，但回升能否持續，業內持懷疑態度的佔主流，其基本邏輯如下：

　　首先，一季度商品房銷售面積33%的增速，創近兩年單季新高，但靠加杠桿助燃，推動重點城市改善型和投資需求釋放是主力，成交的高熱度不可持續。易居監測的30大城市成交同比增速已由3月份的79%收窄至61%。其中，一線、二線城市成交增幅分別由3月份的73.5%和96.4%收窄至-8.2%和88.3%。重點城市樓市向好趨勢轉弱。

　　此外，重點城市樓市火爆與貨幣寬鬆、加杠桿趨勢下樓市金融屬性凸顯相關，表現在房價和需求相互支援。目前，滬深樓市投資客（買房非自住）佔比20%-40%，深圳周邊的東莞和惠州、中山，北京周邊的“北三縣”，上海周邊的無錫、南通，投資客佔比40%-80%。但進入4月份以後，房價上漲減弱，4月份百城房價環比漲幅收窄0.45個百分點，一線城市收窄1個百分點。房價上漲預期減弱，加上清理“首付貸”等場外配資，銷售端或冷卻，滯後於銷售6個月的開發投資必受衝擊。

　　其次，貨幣政策和樓市結構性政策趨緊。一季度信貸投放（4.6萬億元）和社會融資（6.6萬億元）創新高，房價暴漲、物價攀升、大宗商品炒作、企業存款理財化、債務觸頂等“脫實入虛”傾向和債務風險更加嚴重，繼續寬鬆投鼠忌器，貨幣政策中立或趨緊，近期央行頻繁應用PSL、MLF等定向工具就是一個信號；同時，近期央行也罕見地表態，未來貨幣政策要關注物價和房價，意味著貨幣政策在樓市的結構性寬鬆或趨於結束。若貨幣政策支援力度下降，樓市需求明顯降溫。

　　因此，業內認為，即便一季度樓市新開工和拿地“V型反轉”、開發投資增速上臺階，按照開工後追加投資的一般規律，開發投資在2季度至3季度還會保持平穩增長。但銷售或將在2季度末趨於下降，開發投資也將受拖累而回落。筆者認為，儘管從城鎮化中速增長、人口紅利趨於結束，以及防範債務和金融風險的角度，房地産大週期下行具有必然性，但開發投資中短期平穩增長是大概率事件。

　　一是去庫存仍舊是主基調，政策總體向好。截止到今年3月底，商品房待售面積同比增長13%，廣義住宅庫存超過60億平米，去化週期5年左右，商業庫存要20年才能消化。在樓市托底經濟戰略不變的情況下，去庫存依舊是主題。目前，佔樓市體量60%的地區仍在發佈激勵措施。同時，供給側結構性改革戰略下，不管是基建“補短板”，還是“去産能”和“去杠桿”，或推進債務置換，都要維持寬鬆的貨幣環境。政策環境向好趨勢不變，樓市銷售和開發投資也將受益。

　　二是一線、二線樓市供需佔主體。目前，一線、二線城市及周邊樓市成交佔比已從去年初的40%上升到目前的60%。易居研究院統計，36個重點城市的商品住房去化週期，由2015年年初的16個月大幅下行至今年3 月的10個月，創2013年以來新低，重點城市“補庫存”將貫穿今明兩年。一線城市成交回落，非需求絕對減少，而是調控導致需求觀望，未來仍將保持在高位。目前，火爆態勢已經輪動到二線樓市，4月二線房價環比上漲1.8%，增幅擴大0.7個百分點，成交量同比增長88%。一季度，二線樓市土地出讓佔比57%；4月份300個城市的土地出讓金總額為1495億元，同比增加77%，二線樓市佔比79%。

　　重點城市銷售、投資將全面回升，佔比也迅速提升，這將極大地緩衝三、四線樓市需求不足和庫存對於開發投資的抑制。目前，國家全面鼓勵一線、二線城市增加土地和住房供應，銀行信貸也開始向一線、二線轉移。融360數據顯示，一線、二線、三線城市一季度首套房貸利率平均分別為4.27%、4.45%和4.63%。去庫存及貨幣政策友好、資金支援疊加供需主體地位的明確，一線、二線樓市整體將進入史上最繁榮的時期，交投火熱、供需兩旺的局面將保持較長時期，這對於開發投資來説是最大的利好。

　　（作者單位：深圳市房地産研究中心）