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4月上海二手房指數報告發佈 房價漲幅大比例縮小

  • 發佈時間:2016-05-05 14:33:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  中國經濟網上海5月5日訊(記者李治國)2016年4月,上海二手房指數為3559點,比上月上升75點,環比上漲2.08%,漲幅縮小1.36個百分點,“3.25”新政後,市場開始趨向平穩,房價漲幅大比例縮小。

  2016年4月,上海二手房市場受史上最嚴調控驟然降溫,住宅成交環比下降超6成,僅逾2萬套,低於上年月度平均3萬套的水準,樓市需求出現外溢。上海二手房指數辦公室認為,新政效應迅速釋放,非理性的過熱情緒得到扭轉。市場特徵表現為:一、春節過後的掛牌價混亂局面得到遏制,恐慌心緒被驅散,跳漲現象不再,房價水分正在逐漸擠出;二、常住非戶籍人口購房比例降至1成,手中仍有房票的買家從急於入市搶房轉為從容選房,市場情緒逐漸平靜;三、一些改善客連環交易中原先住房簽售後必須入手購房,面對搶手房源也無法議價;四、一些之前搭車想高位出貨的低品質房源,掛牌價主動下調3%-5%,部分賣家則撤牌觀望;五、銀行信貸收緊及嚴查首付貸、小額信貸等違規行為,有效抑制高杠桿的投資投機購房。截至2016年4月30日,全市二手住宅掛牌量為142065套,較上月上升7.4%。其中,內環內、內外環、外環外掛牌量分別為34140套、77048套、30877套,較上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各檔環線區域掛牌量連續上升,顯示成交降溫供應增多。

  4月10日,上海市銀行同業公會發佈《關於嚴格執行本市個人住房貸款政策相關規定的聲明》,承諾嚴格執行個人住房貸款最低首付比例和相關利率要求;4月24日,上海銀監會發文,要求轄區內各商業銀行暫停鏈家、太平洋等六家仲介的商業貸款業務合作。4月25日,上海住建委表示,將建立存量房交易資金第三方監管制度,完善房地産經紀機構備案管理。4月26日,財政部與國家稅務總局發文明確,個人轉讓房屋“營改增”細則,自2016年5月1日起執行。政府加強監管,從緊政策細化。

  價格鬆動買賣博弈

  2016年4月,傳統市區全部7個區及浦東內環整體上漲2.25 %,漲幅較上月縮小1.30個百分點。其中,市中心4區及浦東內環整體上漲2.23%,漲幅較上月縮小1.41個百分點。

  4月,市區的徐匯、楊浦、長寧分別上漲2.32%、2.24%、2.03%,較上月分別縮小1.29、1.10、1.54個百分點。前期大熱的大戶型、高端住宅成交出現了明顯降溫。由於嚴控首付貸、首付比例提高、利率優惠減少等連環政策,提高了置換門檻,高杠桿跳級置換幾乎絕跡,需求出現明顯減少,部分需求退而選擇中高端房源。調查顯示,原本計劃置換千萬級的改善客,不少將目標調整為600-800萬的次新中高檔小區,優質房源成交依舊較熱,但定價較上月由強勢轉為理性,買家在交易中重新取得了一定的話語權,買賣雙方在新一輪博弈中開始尋找價格平衡。

  4月,新興城區整體上漲1.89%,漲幅較上月縮小1.47個百分點。市場走勢分化,松江、青浦近市區部分分別上漲1.37%、0.72%,較上月分別縮小1.70、1.74個百分點;而寶山、閔行近市區部分則分別上漲2.23%、1.96%。究其原因,前者板塊中,購房主力多為常住非戶籍人口,限購下需求大幅減少,價格上漲動力趨緩,如松江佘山、青浦新城僅分別上漲0.75%、0.42%,較上月分別縮小了2.81、2.64個百分點。市場表現也從之前的一套房多組客戶看房,變成了一組客戶看多套房,看房客急劇減少,有的下調價格後還是無人問津。而後者板塊中,寶山、閔行臨近市區的置業結構本市戶籍人口占比大,受新政影響較輕,一些前期觀望並持有房票的買家看到市場開始企穩,於是入市淘房。如寶山大華、共富、閔行七寶、莘莊板塊內400-600萬的次新兩房及小三房成交較熱。因此,在需求結構變化後,市場走勢也有所反應。

  4月,非新興城區整體上漲0.93%,漲幅較上月縮小0.57個百分點。非新興城區內漲跌互現,其中奉賢、金山分別上漲0.80%、0.65%,其餘板塊除主城區外大多持平或下跌。如浦東外環、金山亭林、奉賢海灣持平,松江小昆山、金山楓涇、崇明長興島分別下跌0.60%、0.29%、0.23%,僅金山新城、奉賢南橋分別上漲0.91%、0.86%。這些偏遠板塊自住需求少,多為投資需求,在新政限制及信貸收緊後需求銳減,價格隨之鬆動。整體上,崇明依然是上海16個區縣中唯一下跌的,下跌0.13%。

  下跌板塊增近一成

  2016年4月,全市130個板塊中,上漲板塊99個,佔比76.2%,環比縮小13%;下跌板塊18個,佔比13.8%,環比擴大8.4%;持平板塊13個,佔比10%,環比擴大4.6%。

  上漲板塊平均上漲2.28%,漲幅環比縮小1.20個百分點。新政後供大於求,掛牌定價也較為謹慎,一些豪宅板塊及新興城區偏遠板塊均漲幅縮小明顯,如楊浦新江灣城、浦東聯洋分別上漲1.73%、1.07%,較上月分別縮小1.55、3.73個百分點。調查顯示,二套房首付提高至5-7成,使得原本跳級置換的需求大大減少。千萬級豪宅在房貸去杠桿後,購買力減弱,之前賣家動輒幾十萬的跳價現象不復存在。一些600-800萬元的改善房源成為置換首選。而新興城區的松江城區、青浦華新分別上漲0.99%、0.69%,常住非戶籍人口的購房資格受限,板塊內成交鮮見,200萬左右剛需房價格回到春節前水準成為普遍。另外,由於本地戶籍改善需求並未減少,相關區域優質房源仍屬搶手,如中環內改善次新房、新興城區學區次新房成交依然,普陀長壽路、新靜安閘北公園、閔行春申、浦東三林分別上漲3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。

  持平板塊13個,統計顯示新興城區部分週邊板塊供應上升、需求減退,價格止漲,如浦東惠南、青浦朱家角、松江新橋等。

  下跌板塊平均下跌0.46%。其中新興城區部分週邊板塊價格明顯下跌,如浦東航頭、閔行吳涇、青浦重固分別下跌0.48%、0.46%、0.37%。板塊內原先買家非戶籍人口較多,如今仲介門店帶看量下降5-8成。買方由熱轉冷,打擊了賣家心態,一些置換交易中的賣家,調整幅度多為3%-5%。而市區內非學區售後公房為主的板塊中,原先佔比四成交易的非戶籍買家被限購,賣家大多調低掛牌價,且在交易中還可議價。如長寧仙霞、虹口曲陽分別下跌0.50%、0.41%。掛牌200萬的房源,實際成交價已降至190萬,市場逐漸向買方傾斜。另據調查顯示,一些所謂大跌的案例,實際上是一些先前虛高的掛牌價,業主為“釣魚”,但在需求急退後,由於自身品質和價格不符只能回調原價,實際成交價並未出現大的跌幅。

  上海二手房指數辦公室認為,4月上海二手房市場成交環比大幅下降,交易價格漲幅也大幅縮小,短期來看,這是正常的市場反應。需要進一步觀察的是,在抑制房價暴漲的同時,也要防止房價暴跌,避免市場出現大波動。“3.25”新政對非上海戶籍人口的購房資格由2年變5年,實際上到2016年7月後,其中不少人就恢復購房資格。信貸的收緊限制了高杠桿的投資投機行為,緩解了炒房群體帶來的市場恐慌及緊缺現象。目前,約三四成賣家調整掛牌價,之前“釣魚”賣家更多地關注誠信客戶。隨著改善和首置剛需的理性入場,二手房市場將進入新一輪調整期。

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