◎楊紅旭

　　2015~2016年，中國房地産市場出現了一個新的現象：房地産板塊輪動。

　　回顧我國房地産市場發展史，以前幾乎未曾出現過區域房地産市場的板塊輪動，基本特徵是多數區域同步變化，同漲同跌。1992年至1993年，海南、北海等南方少數地區曾出現樓市爆熱，但當時全國房地産市場化程度低，多數地區仍處於福利分房時代。真正全面的住宅商品房、市場化，始於1998年房改。

　　其後，從區域差異來看，各地房地産發展速度和市場發育程度，存在著東中西部、一二三四線城市的梯度差別，這與各地經濟和社會發展程度有關。

　　房改之後的十幾年當中，全國樓市“鐵板一塊”時候較多。比較典型的幾個年份是2005上半年、2007年、2009下半年、2010年，全國普遍較熱；2008年、2011年、2014年，全國普遍較冷。

　　而2015年以來，罕見地出現了板塊輪動現象。具體表現為：一線城市先熱，以滬深為典型，去年二季度即啟動；二線後熱，以南京、蘇州、合肥、廈門為典型，去年下半年至今年一季度表現顯著，而原來偏弱的二線如天津和杭州也在去年四季度開始上漲；三線也慢慢復蘇，70城中房價止跌的三線城市快速增多。

　　這種情形，過去不能説完全沒出現過，但有區別的是：今年3月下旬滬深調控升級之後，市場開始降溫，北京雖然沒出嚴厲的新政，也有所降溫，但二三線城市繼續升溫。

　　從另一個角度看，一線城市內部的輪動表現出史無前例的典型性：去年二季度深圳房價起飛，三季度上海房價發力，四季度北京加速上漲，今年一季度廣州最後跟進。

　　還有，三大都市區周邊樓市的輪動色彩也遠超過去。比如，深圳樓市火爆之後，東莞接著大漲，甚至擴散至中山與惠州；北京通州房價高漲之後，燕郊房價也急漲，香河、大廠也跟著大漲；上海周邊的昆山，房價四五年不漲，上海限購升級後，反而加速上漲。

　　這種現象，非常類似于股市中的板塊輪動，一個接一個的板塊登臺表演，而當所有板塊都輪動完的時候，牛市也差不多接近尾聲了。

　　從市場運動的內部機制來看，輪動的前提是分化。

　　在2011年之前，我國各地房地産市場共性多、差異性少，只有發展節奏與成熟度方面的區別，而缺乏市場波動上的區域分化。

　　然而，2011年是一個分水嶺。這既是黃金十年與白銀時代的分水嶺，也是區域分化的時間窗口。此後，三四線城市和部分二線城市樓市降溫，成交萎縮，庫存高企，房價低迷。而一線城市和部分二線城市，在2011年同步低迷之後，2012年下半年和2013年出現了一個短週期性質的繁榮，而這個“繁榮期”，卻與三四線城市基本無關。

　　世事有輪迴，區域樓市亦如此。在經歷2011至2015年，長達約四年的降溫與調整之後，部分原來弱勢的城市開始復蘇了。也許有人會質疑：憑什麼認為低迷四五年就應該反彈？日本樓市都低迷20多年了，也沒見重新上漲呀！

　　對此我想提出兩個觀點：其一，全世界樓市只有日本獨此一家，大泡沫破滅之後，房價持續低迷了20多年，憑什麼中國會重蹈日本的覆轍？

　　其二，當今中國經濟基本面、金融市場、城鎮化率、住房需求量等因素，不支援樓市長期低迷，一線和部分二線城市活力仍在，憑什麼三四線和部分二線城市就應該好幾年“臥床不起”？

　　從外部環境看，自2014年開始，全國房地産政策持續放鬆，貨幣政策大幅寬鬆，多次降息降準，社會資金充裕。而且這種寬鬆程度皆超過了2012年下半年和2013年，那時候三四線城市房價沒有反彈，既與上述寬鬆程度不夠有關，也與他們樓市自身調整的時間長度和深度不夠有關。

　　而2015年下半年以來，尤其是今年以來，三四線和弱二線城市的房地産市場逐漸企穩，部分已開始復蘇。苦熬四年之後，終於開始進入板塊輪動、市場向上的時間窗口。

　　市場數據已初露端倪。比如，易居房地産研究院跟蹤的全國35個典型城市的住宅庫存，自2011年開始增長，其中一線和部分二線城市曾經在2012年下半年和2013年出現了庫存減少，但三線樣本城市的庫存持續增長，直至2014年四季度，一二三線城市的庫存同步見頂，其後振蕩式下滑，雖然三線城市下滑的幅度明顯小于一線，但畢竟開始慢慢下行了。

　　這也就意味著：三線城市的市場供求也開始慢慢改善了。

　　去年12月的中央經濟工作會議，將房地産去庫存列為五大經濟工作目標之一，能否順利推進這一目標，關鍵要看三四線城市的去庫存情況。過去一年，已初見成效，但離去庫存目標仍有較大差距。讓房價過熱的少數一二線城市降溫，讓板塊輪動更快更穩地向部分二線和多數三四線城市擴展，既符合去庫存的目標，也是市場內部的需求。對此，各方應樂見其成。（作者為上海易居房地産研究院副院長）