二線樓市瘋狂超出市場預期 南京限漲 二線發燒樓市調控潮發酵

　　■本報記者 王海春 上海報道

　　一線樓市的火熱需求傳向二線城市還沒過多久，調控措施也傳導到了二線城市。南京近日出臺了新房銷售價格的“限漲令”，引發南京調控可能會在二線城市擴散的熱議。

　　分析師表示，如果廈門、合肥、惠州、東莞等熱點二線城市的房價繼續保持快速上揚態勢，這些城市出臺調控政策的可能性也將加大。實際上，一線土地成本過高、三四線仍忙著去庫存，遊走于一線和三四線之間的投資者和開發商，都把目光投向了二線城市。這是二線房價和土地市場今年持續升溫的重要原因。

　　“二線樓市的火熱，似乎已經超出了市場普遍預期，有過熱之嫌。不去去火，風險會更大。”仲量聯行中國區研究總監周志鋒表示。

　　二線熱度遠超一線

　　因房價漲幅過猛，南京祭出了調控利器——房價“限漲令”。

　　南京市宣佈，主城六個區以及江寧、浦口的新建商品房，申報均價在2萬元/平方米以下的，每年漲幅不得超過12%；在2萬-3萬元/平方米區間內的新房，漲幅不得高於10%；3萬元/平方米以上的項目，年漲幅則不宜高於8%。

　　雖然南京市政府近日出臺的“限漲令”讓市場有些意外，有房企還認為限制價格上漲有過度干預市場之嫌。然而分析師認為，以南京為代表的強二線樓市的確有些過熱，有必要去一去虛火。

　　國家統計局近日公佈的3月房價數據顯示，南京3月份房價較去年同期上漲17.8%，比北京17.6%的同比漲幅還要高。

　　發高燒的二線城市，並非只有南京一個。仲量聯行監測數據顯示，今年一季度蘇州、南京、杭州三個熱點二線城市僅高端住宅的成交均價比去年四季度分別上漲了17%、4.4%和6.1%；同比漲幅則高達32.9%、10.2%和9.6%。

　　“一線城市出臺調控措施後，漲幅明顯收窄。與此同時，二線樓市的升溫速度已經超過了一線。”周志鋒表示。

　　在周志鋒看來，雖然一線城市房價仍在上揚，價格漲幅已經收窄。然而部分二線樓市的升溫速度，已經快於一線。受益於一線城市的需求外溢效應和價格相對優勢，再加上自身有一定的産業吸納能力和經濟體量，因此在一線城市受限後，這些二線城市成為接棒的熱點城市。

　　“像杭州、惠州、東莞等房價漲幅加快的城市，被調控的可能性正在加大。房價短期內出現大幅上揚，某種程度上意味著投資甚至投機需求的入市。當起到活躍市場的作用後，這部分需求一定會受到地方政府部門不同程度的限制。”一位不願具名的分析師説。

　　虛火燒到土地市場

　　二線城市房價快速飆升，很快傳導到了這些城市的土地市場。

　　3月房價環比漲幅居全國之冠，房價連續上漲13個月的廈門，土地市場也相當瘋狂。今日廈門出讓的首幅商住地塊，成為今年廈門的雙料地王。

　　經過一個多小時超過250個回合的激烈較量，廈門4月22日出讓的位於同安區的這幅土地，最終被保利以54.26億元的價格奪得，成為今年廈門的總價地王。該地塊近2.6萬元/平方米的樓板價不但遠超過周邊在售二手房價格，還刷新了廈門島外的單價紀錄，成為廈門今年名副其實的雙料地王。

　　在分析師看來，廈門近日出現雙料地王並不奇怪，多個二線城市將會不斷涌現一大批新的地王。“今年凡是新房和二手房交易活躍的二線城市，都成為開發商關注的重點。用不了多長時間，這些城市的土地價格很快就會出現大幅上揚。”克而瑞研究部首席分析師林波表示。

　　“合肥市瑤海區將推出的3宗純住宅用地，已經吸引了招商、華潤、融僑等房企，業界預計將産生新的地王。”上述人士説。

　　就在一個月前，合肥的總價地王紀錄剛剛被打破。3月底合肥的首場土地拍賣會上，文一集團擊敗保利，以近77億元的總價奪得合肥濱湖區一幅土地，成為合肥的總價地王。此前合肥總價地王是金隅嘉業去年9月以45.5億拍得的蜀山地王，而該土地的溢價率達到驚人的400%，其土地價格的瘋狂飆升，即使是合肥當地的房企也大呼看不懂。

　　被房企熱捧的南京、蘇州，土地市場也熱得發燙。近日南京再推7宗地塊，起始總價達123億元，其中位於建鄴區河西南部的3幅土地還沒有拍賣，在業界看來已註定成為新的地王。在4月初蘇州的土地拍賣會上，超過40家房企競拍13幅土地，總成交金額超過250億元，平均溢價率高達203%。

　　周志鋒認為，一線房價、土地價格過高，三四線仍未回暖，開發商能投的只有強二線城市。由於短期內投資密集度過大，因此造成土地成本也快速上揚。“然而土地瘋狂的時候，這些城市的市場未來是否真的能消化，還很難説。尤其是單價地王的風險可能會相當大。”周志鋒在接受記者採訪時説。