近日，中國指數研究院發佈的全國百城房價指數顯示，4月份百城住宅成交均價漲幅環比收窄。業內分析認為，目前全國房價收入比正在進一步分化。隨著一季度及4月份各地針對當地房地産市場“因城施策”相關措施的落地，二季度房企盈利預期難言樂觀，未來樓市將呈現“退燒”態勢。

　　 漲幅 百城房價環比回落

　　4月30日，中國指數研究院發佈4月份全國房地産百城住宅均價指數。該數據顯示，4月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為11467元/平方米，環比上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個百分點。

　　根據百城價格指數系統對全國範圍100個城市新建住宅的全樣本調查數據統計分析。當月，受監測的100個城市中71個城市環比上漲，25個城市環比下跌，4個城市持平。

　　同比來看，全國百城住宅均價較去年同期上漲8.98%，漲幅較上月擴大1.57個百分點。按中位數計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數為7065元/平方米，環比上漲0.68%，同比上漲1.92%。

　　從重點城市來看，4月份北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為21695元/平方米，環比上漲1.53%，漲幅較上月收窄0.99個百分點；同比上漲14.42%，漲幅較上月擴大1.59個百分點。

　　中指院方面分析認為，整體來看，4月份百城住宅價格指數環比漲幅收窄、同比漲幅進一步擴大。今年一季度及4月份當中，多個地方政府先後出臺因城施策的樓市調控政策。其中，廊坊、惠州等城市由於當地市場上的投機需求增加、房價上漲過快，政府緊急出臺限購、提高首付比例、規範開發商行為等政策，為樓市降溫。

　　此外，南京、蘇州等城市房價水準較高且上漲勢頭較快，政府也相繼出臺限價政策，平抑房價漲幅；吉林、長沙等部分城市由於庫存壓力依然嚴峻，當地政府通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放，鼓勵庫存去化。

　　在市場供應方面，4月份重點城市推盤量穩步增加，新推樓盤定價進一步提升，去化效果較好。需求方面，深圳、上海調控政策效果初步顯現，成交量有所回落；其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武漢等二線城市成交繼續維持較高熱度。

　　 分化 房價收入比存在地區差異

　　4月27日，易居房地産研究院發佈的“全國30省房價收入比”指出，從1998年至2015年的全國商品住宅房價收入比走勢來看，呈現出明顯的“三個梯隊”：首先，北京、上海兩座一線城市，成交均價明顯高於其他省市；其次，東、南部經濟發達地區，均價也處於較高水準，如浙江、天津、福建、廣州和海南；最後，諸多中西部省份及少量東部內陸省份，成交均價全部低於6000元/平方米，末位的貴州均價更是只有3629元/平方米。

　　“商品住宅成交均價漲幅較快的地區主要分佈在東中部經濟發展勢頭良好的省市，西部地區樓市普遍疲軟。”易居房地産研究院研究員曹倪娜告訴《經濟參考報》記者，儘管東部地區商品住宅的房價收入比較高，但省份間差異較大。“總體上來看，全國房價收入比排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國平均水準以下。中西部地區省份間分化則相對不明顯”。

　　曹倪娜解釋説，2016年，全國範圍內房價漲幅很可能高於城鎮居民每人平均可支配收入增幅，但是會出現區域分化：東部沿海經濟發達的省市，房價漲幅將進一步高於城鎮居民每人平均可支配收入增幅；中西部省份的房價漲幅則有可能與收入增幅接近。

　　值得一提的是，2016年開年以來，房地産市場延續了2015年觸底反彈的格局，伴隨著全國去庫存熱潮的推進，房地産市場普遍回暖。據國家統計局數據顯示，第一季度全國房地産開發投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上年全年加快5.2個百分點；全國商品房銷售額18524億元，同比增長54.1%，其中住宅銷售額增長60.3%。

　　此外，易居研究院跟蹤的數據顯示，2016年第一季度，全國商品住宅成交均價同比增長18.3%，銷售面積同比增長35.6%。因此，從2015年樓市反彈以來，全國商品住宅出現了較大幅度的“量價齊升”，未來一段時間將進一步慣性上漲。

　　走勢 二季度房價將以穩為主

　　從企業利潤來看，截至4月30日，房地産上市公司的一季度業績陸續發佈完畢。中原地産研究部近日針對其中50家房企業績狀況的統計分析顯示，這些企業的平均凈利潤率為6.2%，相比2015年同期水準呈現了非常明顯的下滑趨勢。

　　中原地産首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者，“從2015年開始，房企出現了增收不增利的現象。寬鬆的房地産政策雖然刺激了房地産市場探底回升，但爆髮式上漲的一、二線不代表全國市場，大部分三、四線城市依然處於調整過程中，以價換量的現象仍在持續”。

　　“另外，一、二線城市一季度的市場表現雖然相對樂觀，但過多的豪宅項目逐漸影響了房企的去化速度”。張大偉認為，“一季度，雖然一、二線城市樓市銷售市場相對火爆，但因為2015年開始頻繁出現的地王現象抬高了地價，並進一步透支了房企的利潤”。

　　張大偉進一步指出，2015年是房企告別兩位數利潤率的第一年，只有9%；2014年房企的平均凈利潤率為10.5%；2013年凈利潤率為11.97%。“數據顯示，房地産企業的盈利能力大幅下調。房企營收增加，但利潤漲幅低於營收漲幅。”

　　張大偉預計，在利潤下調的情況下，將有越來越多的非專業房地産公司離開房地産領域，而房地産的競爭也將越來越激烈。核心盈利能力下滑、財務風險加劇。“房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型，未來市場分化還將持續。對於房企來説，過多佈局在三、四線城市的企業，將持續面臨去庫存的難題”。

　　針對二季度市場走勢，克而瑞分析師李春燕告訴《經濟參考報》記者，在去庫存和限購限價“雙向調控”政策影響下，4月份樓市延續了一季度的火熱。“但是，二季度樓市成交想要保持一季度的增速幾無可能，房價將以穩為主。整個房地産市場，尤其是熱點城市將在調整中走向分化行情”。

　　“2015年二季度銷售基數不低、今年二季度不會再有股市效應”。克而瑞資訊集團董事長丁祖昱進一步指出，由於部分需求在一季度提前釋放，再加上部分熱點城市上海、深圳等出臺限制性政策，將對市場成交帶來相當大的影響。在最火爆的一季度之後，熱點城市將開始調整，市場成交將有所回落，房價“以穩為主”。

　　克而瑞方面認為，一線城市中，上海、深圳受到收緊政策影響，未來一段時間量縮價跌概率較大。二線城市方面，雖然政策風向由刺激轉向調控，但依然趨寬，市場熱度逐漸開始由強二線向弱二線城市傳導。部分熱點城市如南京、蘇州雖然開始出臺房價調控，但力度相對有限，市場熱度有望繼續保持。三、四線城市變化不多，受到一線城市“溢出效應”的珠三角、環上海、環北京的三、四線城市，如佛山、東莞、惠州、昆山、太倉、嘉興、廊坊、唐山等城，量價不跌反漲的可能性較大。

　　針對二季度的房價走勢，中指院也分析認為，未來階段各地政府將繼續因城施策，市場過熱城市政策將逐步收緊，投機置業現象將得到一定遏制；高庫存城市將繼續加大力度鼓勵需求釋放。價格走勢上，一線周邊及熱點二線城市房價上漲動力仍然較足，但隨著穩房價政策效果的顯現，漲幅將逐漸趨緩。(記者 高偉)