各地出招去庫存 百城房價“雙漲”

　　房地産 在增長波動中進行著去庫存和結構調整。

　　中國指數研究院1日發佈的最新報告數據顯示，1月百城住宅均價環比同比雙雙上漲，其中環比上漲0.42%，較上月收窄0.32個百分點；同比上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個百分點。在“去庫存”大背景下，百城房價的變化確認房地産進入整體向上的大週期。

　　中房數據研究院院長陳晟認為，預計在今年全國兩會前後，將有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求也將逐步釋放，部分二線城市甚至出現“抄底”的機會。

　　去庫存政策合力強化

　　“雖然，從投資增長上來看，2015年全國樓市不理想，但是從去庫存的角度來看，2015年無疑取得了相當成果。”陳晟説。

　　住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她説，2015年全國房地産成交量和銷售額，還是處於相當高的水準。

　　國家統計局的數據顯示，2015年，商品房銷售面積12.85億平方米，比上年增長6.5%，銷售額8.73萬億元。

　　記者注意到，作為中國樓市成交頂峰的2013年，全國商品房銷售面積超13億平方米，銷售額8.14萬億元。而2014年市場回調，全國商品房銷售面積為12.06億平方米，銷售額7.63萬億元。

　　“2016年年初市場總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來的復蘇行情不同的是，當前增量市場的拉動力量逐漸轉移到具備良好發展潛力的二、三線城市，主要原因在於一線城市的外溢效應和泡沫效應，以及寬鬆政策環境中地方新政的率先受益程度。”首創證券分析師王劍輝等對今年樓市更為樂觀。

　　陳晟認為，在房地産“去庫存”大背景下，百城房價的變化進一步確認了房地産大週期仍整體向上。而且，他預計在今年全國兩會前後，各地會有更多政策助力，扶持“新市民”入市。

　　事實上，近一個月以來，有利於房地産去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開擴需求、調供給的相關部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點，完善住房公積金使用政策，並積極鼓勵房企提升住房品質、創新服務理念，從多方面發力去庫存。

　　福建、湖南、重慶等地分別出臺了公租房保障貨幣化、企業所得稅計稅毛 利率調整以及不動産土地增值稅調整等寬鬆政策，山東對首次城鎮買房農民給予財政及稅收支援。

　　王劍輝説，預期地方將集中出臺後續政策，支撐具備良好發展前景的二、三線城市較高的成交熱情。

　　“而且，一線城市的房地産仍然十分火熱，這也會在未來或多或少地對整個樓市産生溢出效應。”陳晟説。

　　記者也從偉業我愛我家數據中心獲悉，今年1月(截至1月29日)北京全市二手住宅網簽總量達23301套，較去年1月上漲95.8%，環比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無鬆動的情況下，樓市如此火熱，也説明我國房地産大週期仍整體向上。

　　去庫存使房企分化

　　“當前住宅市場步入‘結構性過剩’時代，內部結構失衡，‘一線城市供求矛盾突出’與‘三、四線城市供過於求’並存。”陳晟對上證報記者説，目前全國房地産去庫存平均週期為14.6個月，其中一線城市都在12個月以內，三、四線城市高出平均數4到5個月。

　　據統計，現房去化週期超過18個月以上的過剩供應面積有1億平方米；期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化週期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化週期為23個月。

　　“這説明我國的房地産市場進入一個去庫存的時期，並且是在相當長的一段時期內三、四、五線城市都要面臨的問題。”陳晟説。

　　在這種大背景下，房企業績依舊分化，但主流房企相對穩健。

　　記者注意到，從已公佈的69家上市房企業績預告看，預減或虧損的房企達27家。

　　平安證券的分析報告認為，今年全年全國商品房成交面積同比預計增長2%，主流房企業績整體穩健。