“營改增”全面鋪開後 房地産行業稅負或下降15%

　　從房地産行業來看，此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地産企業開發以及不動産抵稅等環節影響房地産行業

　　■本報記者 孫 華

　　“5月1日全面實行‘營改增’後，對房地産行業整體影響偏利好，對房地産企業來説，短期體現為稅負下降，長期體現為地價上漲。” 華泰證券 房地産行業首席分析師謝皓宇在接受《證券日報》記者採訪時表示。

　　“營改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施，就是全面實施“營改增”，即從5月1日起將試點範圍擴大到建築業、房地産業等行業，並將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，確保行業稅負只減不增。短期來看，“營改增”影響企業稅負的四個關鍵要素是：毛利率、可抵扣成本佔比、銷項稅率、進項稅率。

　　從房地産行業來看，此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地産企業開發以及不動産抵稅等環節影響房地産行業。

　　銀河證券認為，實行“營改增”後，可以為多數房地産企業減負。由於營業稅為價內稅，計稅基礎是企業的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業取得增值稅專用發票可以抵稅，解決了生産鏈條中重復計稅的問題。在“營改增”之前，房地産業營業稅平均比例為5.5%，“營改增”后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務成本納入抵稅範圍，增值稅稅率均為11%。經測算“營改增”前後的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水準低於56%時，“營改增”將改善企業毛利水準，大部分房地産企業毛利率均在均衡點以下，因此，“營改增”對大多數房地産企業起到了減負的效果，但也對企業的發票管理提出了更高要求。

　　“此外，按照‘營改增’前的方案，房地産企業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，而‘營改增’之後，只需按3%的比例預繳增值稅，這一改變也有利於提高房地産企業的現金流通率，對於現金回報率較高的企業來説，利潤的上升空間會更大。”銀河證券表示，“營改增”又能利好商業地産。主要在於實施增值稅後，購置商業地産等不動産，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業地産的投資與持有。相比住宅地産，商業地産庫存壓力更大，“營改增”的全面鋪開將為商業地産發展創造有利的政策環境。

　　中金公司預計，實施“營改增”後，房地産全行業稅負有望從3960億元（營業稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。

　　最後，謝皓宇指出，就目前情況來看，我國的房地産稅制體系仍然存在許多問題，除了對房地産企業的重復徵稅較為嚴重外，對於個人房産的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地産稅制體系的不斷完善，不僅上述兩方面問題有望得到解決，國內房地産市場也將得到健康發展。