■ 一家之言

　　只要資金過剩的局面沒有改變，則樓市板塊漲勢的輪動鏈條還將繼續向二三線城市推進。流動性過剩的資産配置荒正在進一步推動樓市鏈條的向下連鎖反應。

　　4月26日，易居研究院智庫中心對滬深兩地新建商品住宅成交數據進行統計。選取“3·25新政”前後的各30天交易數據，即2月24日-3月24日、3月26日-4月24日的數據，進而評估“3·25新政”的政策效果。總體上看，滬深市場呈現了量價齊跌的態勢。

　　但是，上海深圳房價下調的大背景是，去年下半年以來，我國房地産市場出現了史上無前例的現象：板塊輪動。2015年二季度深圳房價起飛之後，三季度上海房價發力，四季度北京加速漲，今年一季度廣州上漲。2015年一線城市房價上漲，同時帶動蘇州和南京房價大漲。進入2016年，更多二線城市房價上漲，合肥和廈門表現最搶眼，另外天津、武漢、鄭州、南昌、杭州等也開始上漲。

　　今年3月25日滬深限購升級之後，其周邊地區房價更是加速上漲。比如深圳周邊的東莞、珠海、中山、惠州等；上海周邊的昆山、太倉；北京周邊的燕郊、大廠、香河等。也就是説，儘管一線城市出現一定程度的下調，但是漲勢更多的是被政策擠壓至周圍板塊。

　　探究房地産板塊輪動的驅動因素，其中一個關鍵點正是貨幣寬鬆與流動性過剩。

　　經濟學有一個重要觀點：價格是一種貨幣現象。貨幣發行量的大小、增速的快慢，決定了價格的漲跌與波動幅度。其中資産價格的表現更為顯著。而房價作為一種準資産價格，也體現得比較明顯。

　　兩類指標可以説明資金鬆緊程度。一是貨幣供應增速。今年3月末，我國廣義貨幣(M2)餘額同比增長13.4%，狹義貨幣(M1)餘額同比增長22.1%。尤其是M1，代表著資金“活化”程度，過去半年M1增幅加速擴大，創了近五年新高。二是資金價格。官方的基準利率，可以大致代表資金價格水準。但還有其他指標更能準確地反映社會資金價格。比如，銀行拆借利率。3月全國銀行間人民幣市場同業拆借月加權平均利率為2.09%，與上月持平，比去年同期低1.6個百分點。處於過去五年以來的偏低位，説明資金面寬鬆，借貸成本較低。

　　對貨幣供應與資金價格進行綜合評判，可以得出一個結論：當前我國資金寬鬆程度，仍低於“大放水”的2009年和2010年，但已高於過去五年。這也正是2014年11月以來多次降息降準的結果。

　　在如此寬鬆的貨幣環境與資金充裕的背景下，股市仍處熊市、理財公司大量倒閉，居民有錢沒處投。於是我們看到，近期農産品價格與豬肉價格，快速上漲。連熊了多年的商品期貨也走出一波急促的瘋牛行情。在老百姓眼中風險最小的“房産”，理所當然的更是成為部分人資産配置的方向。而一線城市限購抑制甚至擠出了這一需求，於是去年以來，一線城市和少數二線城市和大都市周邊中小城市，出現了大量投資性購房需求。

　　這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。你方唱罷我登場，東方不亮西方亮。滬深調控升級，一線城市止漲，周邊需求涌現。

　　因此，只要資金過剩的局面沒有改變，則樓市板塊漲勢的輪動鏈條還將繼續向二三線城市推進。這也是之前環北京的河北區縣屢屢被傳“限購”謠言的原因。流動性過剩的資産配置荒正在進一步推動樓市鏈條的向下連鎖反應，無論承不承認，利用漲價來去庫存正在逐漸成為現實。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）

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