隨著市場成交熱度不斷攀升，北京商品住宅庫存持續下滑。截至4月18日，北京商品住宅的庫存總量僅為66576套，創近25個月新低，去化週期僅8個月。業內人士認為，庫存量創新低的原因在於北京商品住宅市場供不應求的現狀所致，在庫存不斷下滑、供需嚴重失衡的市場背景下，北京房價漲速開始加快。

　　庫存持續下滑

　　“與二三線城市庫存高企的情況反差很大，一線城市並不存在去庫存問題，市場存量處在合理區間。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者採訪時表示。

　　北京市住建委網站數據顯示，截至4月18日，北京可售期房商品住宅共31658套，可售現房商品住宅共34918套，期房與現房相加，北京商品住宅的庫存總量僅為66576套。

　　亞豪機構市場總監郭毅稱，北京商品住宅庫存創近25個月新低，按照此前6個月北京商品住宅市場的月均成交套數倒退得知，66576套商品住宅的去化週期僅為8個月，已經瀕臨8-10個月合理去化週期的底線。

　　郭毅進一步表示稱，從北京商品房住宅市場、最近幾年的房地産住宅土地供應看，商品房高端化趨勢非常明顯，部分剛需客群轉而選擇商住類産品，儘管商住類産品成為北京商品住宅的有效補充，但仍難以掩蓋北京樓市庫存告急的現狀。

　　供不應求是主因

　　“庫存量創新低的原因在於北京商品住宅市場供不應求的現狀所致。”郭毅表示，截至4月18日，北京純商品住宅供應為4663套，成交量13136套，供需比低至1：3，供應遠遠不足以滿足購房需求。

　　北京延續兩年的商品住宅供過於求的局面在2016年被打破，主要原因在於2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房傾斜，保障類住宅産品供地較大，擠佔了商品住宅用地面積，導致2014年和2015年兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬平方米。供地減少，開發商無米下炊，導致商品住宅市場的供應減少，由供地不足到住宅供應減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現。

　　從土地供應來看，近兩年北京市商品住宅用地縮減明顯。數據顯示，2015年北京土地市場共有109宗土地實現出讓，相比2014年減少32宗。建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建築面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創下了近八年的新低。其中，2015年住宅性質用地共成交50宗，成交宗數創造近三年新低。

　　“儘管2016年北京商品住宅計劃供地量增加了100公頃，但一方面計劃落實到實際供地量能否明顯增加尚在未知數；另一方面出於商品住宅開發的週期性原因，2014年和2015年兩年供地不足仍將導致北京樓市在2016年和2017年保持商品住宅供給大幅減少的窘境。”郭毅如是説。

　　 催升房價上漲

　　在土地供應縮減、商品住宅市場庫存持續下滑、成交回升的背景下，北京商品住宅成交價格則呈現出上漲態勢。據亞豪君岳會統計顯示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米，同比漲幅高達25.7%。

　　業內人士分析認為，北京樓市供需失衡的現狀將催生北京房價上漲，在未來兩年供應難以滿足成交量的情況下，房屋成交均價的上漲將成為必然。

　　除了市場供應不足導致的房價普遍上漲之外，地價的不斷攀升也是導致房價上漲的主要因素。2015年北京僅成交50宗住宅用地，土地稀缺引發房企激烈爭搶，在一定程度上推高了地價。中原地産數據顯示，2015年成交的住宅用地中實際樓面價超過3萬元/平方米的多達26宗，佔比高達52%。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，對市場定價産生明顯影響。此外，北京昌平區南邵鎮2宗土地出讓公告中重現“90/70”政策，引起業內廣泛關注。業內人士指出，該政策作用主要體現在穩定地價，促進剛需回歸新房市場等方面，同時該政策的提出也會增加商品房供應套數，在一定程度上緩解供需失衡以及所帶來的房價上漲局面。

　　 數據

　　上周，北京市二手住宅成交6712套，增幅為30.7%，雖然近兩周網簽規模有較大波動，但是實際成交量從高位回落，隨著前期需求的大量釋放，預計後期網簽規模將會回落。成交均價為40716元/平方米，環比上漲2.7%，結構性佔比拉高了均價，其中總價600萬元以上的高品質二手住宅成交佔比從4月首周的10.97%上升至13.03%。（賴大臣 彭耀廣）