近日，溫州土地使用權鉅額“續期”的報道，引發了社會廣泛熱議。根據此前媒體報道，深圳和青島等地也有類似案例。上世紀90年代末住房市場化改革以來，全國大面積出讓的40年的商住用地、70年的住宅用地，使用年限到期還不會集中出現。但是，土地使用權到期，到底如何“續期”，卻再不能拖下去了。

　　所有關注指向《物權法》第149條，即“建設用地使用權期滿自動續期”。所謂“自動續期”，到底是無償續期，還是有償續期?有償續期採取何種收費標準?事實上，9年前《物權法》生效時，這樣的疑慮就未停過，每每成為焦點。如2015年3月，國土部頒布的新版《不動産權證書》上，新設“使用期限”一欄，當時有媒體報道稱，設置“使用期限”意味著“全國業主變房客”。

　　當時，國土部部長姜大明表示，證書有權力類別，“使用期限”指的是土地使用期限，房屋所有權沒有期限。筆者又迷惑了，既然土地所有權歸政府，業主只交了70年使用的費用(已通過房價支付)。那麼，使用權到期後，政府可行使所有權，將土地無償收回。相應地，業主也可以行使所有權，將地上建築物拿走。問題是，誰都知道“房隨地走”，業主那堆建築物還能懸在空中不成?因此，房屋所有權必然受到土地使用期限牽扯，無法避開，業主對房屋的所有權還是無法落實。

　　後來國土部解釋，新版《不動産權證書》上新設“使用期限”，是為更醒目地標明土地使用期限，提醒業主在使用期限到期前及時去續期，實現自己對於房屋的所有權。事實上，這一點在相關法律中已有規定，《城市房地産管理法》第22條規定，“土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回土地的，應當予以批准”。言下之意，業主優先續期，只要業主還要別人就不能要。

　　但如何“續期”仍舊不明。老百姓理解可不同，有的認為，房子是我的，房子不能離開地，自動續期就是無償續期;有的遇到該問題時“撓撓頭”，時間還久，不考慮它。不管哪一種理解，結果卻是，房價和買房基本不受剩餘期限影響。這也是為什麼，溫州案例在媒體和民間“炸開了鍋”。新華社記者向當地國土局求證核實時，溫州主管部門表示，國家未出臺“自動續期”細則，基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。因此，操作中只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方機構評估土地價格，折算出樓面價和業主要繳納的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同，但續期收費低於“招拍挂”下的出讓金融。

　　土地使用費或出讓金，本質上是城市公共服務的一種融資模式，與西方發行市政債(房産稅償還)是一樣的。但凡土地國有的國家或地區，土地為公共服務融資是慣例。由此，溫州做法在法理上説得通，地方也有許可權。業主只交了70年的使用費用，到期後若繼續使用，按評估價來續繳，屬於對法律的循規蹈矩。與此前深圳按基準地價35%繳納續期費，只有多或少的不同，沒有本質不同。

　　在我國，由於初始市場信用空白，地方不能獨立發債，無法通過資本市場為公共服務融資。但是，土地是政府可利用的唯一大宗資産，政府信用也很強，加上1994年分稅制後，中央默認地方政府對於土地的利用，再借助於金融體系的杠桿，土地融資效率非常高，也契合了公共服務一次性投入的鉅額融資訴求。“房改”後的1999年到2015年，是我國城市化最快速、公共服務融資需求最強烈的時期，但也是城市面貌、軌道交通和社會保障供給最快的時期。

　　綜上，如何續期，取決於地方公共服務融資需求。由於公共服務供給多為地方職責，且各地人口狀況、公共服務基礎和經濟發展等差異太大，國家沒有辦法、也沒有必要出統一的細則，這是其一;其二，地方和公用事業類國企通過資本市場發債融資大勢所趨，如近年來如火如荼的地方債務置換、PPP、“債轉股”等。以“招拍挂”或市場評估價“再收一次”的必要性下降;其三，樓市進入存量時代，土地融資觸及“天花板”，不具有持續性;其四，政府履行土地所有者職能的出讓行為，並非完全市場化和土地價值最大化，而是非盈利的公共服務職能;最後，讓更多群眾擁有財産性收入(十七大語)，而房産是最大的財産，這是續期的一個頂層指導。

　　包含溫州在內的地方案例，有償但低於“再收一次”的額度是共性，不同續期標準都是探索，體現了上述政府融資模式的變化。未來，根據公共服務融資需求，各地制定不同續期標準具有必然性。但值得注意的是，公共財政壓力小的地區，完全可以借鑒香港的做法，無償續期但每年向政府繳納一筆“地租”(地租標準固定為年度租金評估值的3%)。這是年度繳納的土地出讓收入，類似于西方的房産稅，有助於降低地方債務風險和推動地方公共財政轉型。

　　(作者為深圳市房地産研究中心研究員 ◎李宇嘉)