續期要花幾十萬? 房屋土地使用權到期怎麼辦
- 發佈時間:2016-04-20 08:22:02 來源:中國新聞網 責任編輯:王斌
“買到二手房剛剛3年,卻發現手中土地證已經到期,續期得重新繳納幾十萬元人民幣的出讓金,不然無法買賣。”近期媒體報道的溫州土地證續期難題不僅激起了輿論的強烈反響,也將此前一直懸而未決的“房屋土地使用權到期如何處理”問題重新擺上臺面。
雖然目前溫州方面已經澄清:續期要繳納幾十萬元的説法係誤讀,但這件事也暴露出中國在商品房土地使用權到期後如何續期、如何處理等方面的法律空白。
據媒體報道,深圳、青島等地也有土地使用權到期的案例,不過前者以相對低一些的代價將産權續期至70年,後者則是雖然土地使用權到期但並不影響實際的買賣或租賃。“各地碰到這個問題無法可依、無章可循,自然處理方式五花八門”,一位知情人士評論稱。
房屋土地使用權續期該不該繳費?
中國房地産業協會法務部主任康俊亮19日在接受中新社記者採訪時表示,物權法在起草之初就曾遭遇過這個問題。當時討論最為激烈的一是住宅建設用地使用權是否續期;二是土地使用權續期是否需要付出代價。當時由於爭議過於激烈,第二個問題被擱置了。2007年出臺的物權法對此規定僅為:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。
但“自動續期”如何操作,卻沒有相關細則。康俊亮指出,直接把“自動續期”解釋為免費續期是不對的。中國的基本土地政策是實行土地公有制,即城市土地歸國家所有,農村土地歸農村居民集體所有。
既然城市土地由國家所有,購房人並沒有土地所有權,其所獲得的只是一定期限的土地使用權,如住宅為70年,商業為40年。“購買住宅、獲得土地證就相當於與國家簽訂了70年的土地使用協議,到期後續租自然應該付出一定的代價”,康俊亮説,而且人們購房後享受的一系列公共服務如地鐵、馬路、超市等也是在租用土地的基礎上獲得的,相當於支付了對價。
從其他國家的做法來看,如美英等國,雖然土地和房屋皆是私有,但亦有房産稅、物業稅等需要支付。“針對土地使用權收費或收稅是有依據的,但是也有兩個極為重要的前提,一是必須考慮老百姓的承受能力;二是每一筆費用或者稅收的用途必須明確,要用在民生事務上,而且要及時公開。”
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌也對中新社記者表示,像深圳這些地方的做法比較好,市場反應較為平靜,有個過渡,等待國家層面法律出臺。由於前期已經在土地招拍挂環節一下子收取了70年的土地使用權租賃費,之後或許應該象徵性地續費,但不應該以現在的市場價來估算。“這些人大立法部門應該向老百姓講清楚。”
將土地使用權續期納入房地産稅平臺?
康俊亮建議,在操作過程中應該把費改成稅,把一次性收取變為逐年收取,“一次性地交20萬和20年交20萬所帶來的壓力完全不同,這樣民眾的負擔會小很多”。他建議設計一種新的符合中國國情的房地産稅模式,將土地使用權續期的費用納入這種稅收模式中。目前地方依賴土地出讓收入的土地財政問題仍然大量存在。康俊亮認為,這樣既可以解決地方政府發展問題,又不會給民眾造成太大的負擔。
不過,顧雲昌指出,仍要明確土地使用權繳費是收費還是收稅。法理上來説,房地産稅實際上是針對財産來收稅,是保有稅,“財産完全屬於你的才要收稅”。但是土地是租的,按照財産稅來理解房地産稅的話,這部分就不該收稅。土地使用權租賃可以探索採用多種收費方式。
值得注意的是,一旦土地使用權續期産生費用,將不可避免地對中國房地産市場産生影響,土地使用權剩餘期限的長短將更大程度影響房價。如近期受熱捧的一些土地使用權期限50年或40年的商住兩用房市場可能趨冷,而拿地開發週期短的一手房可能更受歡迎。
中原地産首席分析師張大偉指出,多年來,中國將房地産當做經濟的支柱産業,國內普通民眾的資産也大部分已經以房地産作為儲存標的。如果土地續期補費過高將影響房地産作為投資品的價值。未來使用權到期需要續費的房源會越來越多,需要儘快完成頂層設計,加速立法程式。(完)