“買到二手房剛剛3年，卻發現手中土地證已經到期，續期得重新繳納幾十萬元人民幣的出讓金，不然無法買賣。”近期媒體報道的溫州土地證續期難題不僅激起了輿論的強烈反響，也將此前一直懸而未決的“房屋土地使用權到期如何處理”問題重新擺上臺面。

　　雖然目前溫州方面已經澄清：續期要繳納幾十萬元的説法係誤讀，但這件事也暴露出中國在商品房土地使用權到期後如何續期、如何處理等方面的法律空白。

　　據媒體報道，深圳、青島等地也有土地使用權到期的案例，不過前者以相對低一些的代價將産權續期至70年，後者則是雖然土地使用權到期但並不影響實際的買賣或租賃。“各地碰到這個問題無法可依、無章可循，自然處理方式五花八門”，一位知情人士評論稱。

　　房屋土地使用權續期該不該繳費？

　　中國房地産業協會法務部主任康俊亮19日在接受中新社記者採訪時表示，物權法在起草之初就曾遭遇過這個問題。當時討論最為激烈的一是住宅建設用地使用權是否續期；二是土地使用權續期是否需要付出代價。當時由於爭議過於激烈，第二個問題被擱置了。2007年出臺的物權法對此規定僅為：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。

　　但“自動續期”如何操作，卻沒有相關細則。康俊亮指出，直接把“自動續期”解釋為免費續期是不對的。中國的基本土地政策是實行土地公有制，即城市土地歸國家所有，農村土地歸農村居民集體所有。

　　既然城市土地由國家所有，購房人並沒有土地所有權，其所獲得的只是一定期限的土地使用權，如住宅為70年，商業為40年。“購買住宅、獲得土地證就相當於與國家簽訂了70年的土地使用協議，到期後續租自然應該付出一定的代價”，康俊亮説，而且人們購房後享受的一系列公共服務如地鐵、馬路、超市等也是在租用土地的基礎上獲得的，相當於支付了對價。

　　從其他國家的做法來看，如美英等國，雖然土地和房屋皆是私有，但亦有房産稅、物業稅等需要支付。“針對土地使用權收費或收稅是有依據的，但是也有兩個極為重要的前提，一是必須考慮老百姓的承受能力；二是每一筆費用或者稅收的用途必須明確，要用在民生事務上，而且要及時公開。”

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌也對中新社記者表示，像深圳這些地方的做法比較好，市場反應較為平靜，有個過渡，等待國家層面法律出臺。由於前期已經在土地招拍挂環節一下子收取了70年的土地使用權租賃費，之後或許應該象徵性地續費，但不應該以現在的市場價來估算。“這些人大立法部門應該向老百姓講清楚。”

　　將土地使用權續期納入房地産稅平臺？

　　康俊亮建議，在操作過程中應該把費改成稅，把一次性收取變為逐年收取，“一次性地交20萬和20年交20萬所帶來的壓力完全不同，這樣民眾的負擔會小很多”。他建議設計一種新的符合中國國情的房地産稅模式，將土地使用權續期的費用納入這種稅收模式中。目前地方依賴土地出讓收入的土地財政問題仍然大量存在。康俊亮認為，這樣既可以解決地方政府發展問題，又不會給民眾造成太大的負擔。

　　不過，顧雲昌指出，仍要明確土地使用權繳費是收費還是收稅。法理上來説，房地産稅實際上是針對財産來收稅，是保有稅，“財産完全屬於你的才要收稅”。但是土地是租的，按照財産稅來理解房地産稅的話，這部分就不該收稅。土地使用權租賃可以探索採用多種收費方式。

　　值得注意的是，一旦土地使用權續期産生費用，將不可避免地對中國房地産市場産生影響，土地使用權剩餘期限的長短將更大程度影響房價。如近期受熱捧的一些土地使用權期限50年或40年的商住兩用房市場可能趨冷，而拿地開發週期短的一手房可能更受歡迎。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，多年來，中國將房地産當做經濟的支柱産業，國內普通民眾的資産也大部分已經以房地産作為儲存標的。如果土地續期補費過高將影響房地産作為投資品的價值。未來使用權到期需要續費的房源會越來越多，需要儘快完成頂層設計，加速立法程式。(完)