近日，溫州部分市民擁有房産的土地使用年限到期或即將到期，續期面臨要花費佔到房産交易價的1/3到一半左右、數十萬元高額土地出讓金"買地"，才能重新辦理土地證，引發社會各界熱議。

　　繼續居住不應再繳納出讓金

　　■聶日明

　　土地是不動産的主體，沒有土地使用權，土地上附著的房産也就沒了基礎。2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫道“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回”。

　　雖然《城市土地管理法》修訂時間更新，但考慮《物權法》是産權保護的特別法，在居民最重要的財産即不動産的保護議題上相對權威，因此，溫州那些市民房産土地使用權到期以後，他不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規定可以土地使用權“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房産所有人相當於是在無償使用這塊土地，近似于劃撥性質的土地使用權。當然，這種性質的土地使用權會限制房産所有人在房地産轉讓、抵押等方面的權利，他需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。

　　理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子裏。但若要考慮未來有轉讓、抵押房産的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動産時補交土地出讓金。

　　那獲得出讓性質的土地使用權要繳納多少土地出讓金？新房開發時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權並支付土地出讓金，而土地使用權到期以後，續期的土地出讓金價格沒法採用拍賣競價方式。

　　未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐會影響社會穩定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金；第二，以每年徵收的房産稅代替一次性徵收的土地出讓金，在房産稅全面開徵以後，對“續期”的土地使用權不再徵收出讓金。

　　有關部門應及時回應公眾困惑

　　■魏英傑

　　溫州當地無法對這個問題做出明確答覆，這其實是正常的。這已不是一個地方所能解決的問題。否則，無論收費與否，都可能與法規精神相悖。頂層設計導致的問題，還須由頂層設計來破解。

　　面對公眾困惑，國家有關部門應及時作出回應，或對相關法規提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細則使之更具可操作性。至於當地有關部門，應主動向上級部門彙報相關情況，在沒有得到明確回復情況下，不宜“輕舉妄動”。初步統計，僅在溫州市區，土地使用年限2017年12月31日前過期的房産，就有600多宗（套）。由此可見，這事情不僅關乎這些房屋産權所有人的利益，而且可能牽涉每個人的切身利益，事關重大。