18日，國家統計局公佈的“2016年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市有62個，去庫存效果初顯。業內人士提醒，雖然一季度全國庫存去化水準大幅提升，但三四線城市存銷比仍高，去庫存任重道遠。

　　●一線周邊的三四線城市樓價現快速上漲

　　數據顯示，2016年3月，70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有62個，比上月增加15個，佔比近九成。其中，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉指出，房價上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，漲幅遠高於其他城市。

　　仲量聯行上海住宅部總監周靜表示，開發商定價權增強是導致住宅價格飆升的重要原因。“由於市場需求旺盛，開發商在今年前3個月內大幅上調銷售價格。由於一手房的新增供應有限，二手住宅市場也變得火熱。”

　　新建商品住宅價格同比上漲的城市數量也增至40個，佔比過半，並且漲幅均高於上月。房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價16個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲62.5％。上海、南京、北京分別以30.5％、17.8％、17.6％的漲幅緊隨其後，廈門、廣州、杭州和合肥的房價同比增幅也超過10％。

　　易居中國執行總裁丁祖昱表示，從一季度樓市情況看，部分城市房價出現了非理性上漲情況。根據克而瑞研究中心數據，3月份不少城市的樓盤登記備案數據相較于去年年末，上漲50％以上。“部分三四線城市更是和去年判若兩市。如無錫一季度樓市成交量同比上升146％，庫存去化週期僅剩8.4個月；受需求溢出效應影響，一線城市周邊的三四線城市也開始快速上漲，如廣深周邊的東莞、佛山等房價出現明顯上漲。”

　　●過快上漲城市出臺“收緊”措施

　　對於少數城市樓市的非理性表現，地方政府開始陸續出臺調 控措施。3月底，蘇州、上海、深圳接連收緊樓市限購政策。隨後，南京、合肥、武漢、廊坊等房價上漲壓力較大的城市也分別出臺調控措施，以穩定市場預期。

　　在房貸政策方面，上海發佈“滬九條”，上調二套房首付比例，且只要已有一套住房，不論貸款是否結清，該家庭再次申請住房貸款時均按二套房政策執行；深圳擴大二套房的認定範圍；南京對有購房貸款記錄的借款人家庭，不得納入“首次購買普通住房”支援對象；武漢下調職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度。

　　另外，“限外令”再度升級，上海將非滬籍家庭購房所需繳納社保年限由2年提高至5年；深圳則從滿1年提至滿3年；廊坊等受一線城市輻射較強的三四線城市也出臺了“非本地戶籍的家庭限購一套住房”的限購政策。

　　同時，強化市場監管，上海和深圳依法查處房地産開發企業和房産仲介機構違法違規行為；蘇州要求開發商一次性銷售房源面積不低於3萬平方米、樓盤備案價格漲幅一年內不超過12％等；合肥禁止“綁車位賣房”，重點打擊捂盤惜售。

　　據易居智庫監測，“滬九條”實施後的兩周，上海新房市場明顯降溫，成交面積環比跌幅達56％，成交均價則下降1174元／平方米，跌幅為4％。深圳樓市成交面積環比下降24.7％；深圳新房均價也環比下降7％，呈加速下降趨勢。

　　與一二線城市截然不同，在庫存依然高企的地區，如新疆、江西、遼寧、甘肅、四川等，樓市利好政策依然延續。包括：從房地産企業和購房者兩方面降低稅費；充分利用公積金杠桿工具協助購房者入市；多舉措鼓勵支援農民進城購房；加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道，大力發展租賃市場；實施房地産供給側改革，盤活存量房去庫存等。

　　顯而易見，“因城施策”將成為未來房地産調控的主導思想。

　　●三四線城市存銷比仍高

　　從數據來看，各地此前陸續開出的去庫存“藥方”效果初顯。但業內人士認為，目前三四線城市存銷比雖有下降但仍然較高，去庫存任務仍然艱巨。各地政府和開發商應避免再度進入“銷售—拿地—建房—增加庫存”的死迴圈。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，銷售形勢趨好將重新刺激開發商的新開工和拿地熱情，從而進一步增加庫存。“開發商應保持冷靜，要認識到城市分化仍在持續、大多數城市的供求關係並未逆轉。”

　　截至3月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存顯示，三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月，雖相比2月份的19.7個月有所降低，但總體上數值依然較大。

　　陽光城集團行銷中心兼財務中心總經理辛琦表示：“現在100個城市中，至多只有10個城市的房地産市場真正向好。”

　　（據新華社上海4月18日電）