部分市民急於交易二手房

　　4月14日一大早，來到市房産交易大廳辦理二手房交易的孫先生發現，雖然離上班時間還早，但前面已經排了不少和他一樣的市民。“還有淩晨就來排隊的呢。”前面一位排隊的市民對頗感驚訝的孫先生説。

　　近期以來，這樣的現象在市房産交易大廳已是常態。據了解，春節過後，省會房地産市場逐步升溫，二手房成交量大漲。特別是4月份以來，二手房交易更為火爆。僅4月14日一天，辦理二手房交易納稅的市民就達198人。

　　二手房交易為何如此火爆？業內人士認為，除了公積金貸款、貸款利率等利好政策影響外，近期二手房交易量猛增還有一個原因，即部分意欲交易二手房的市民對即將實施的營改增政策缺乏了解，再加上個別房産仲介稱營改增後，二手房交易流程將會改變，稅負將會增加，使一些市民對營改增後的稅負變化有所擔憂。

　　“這導致了一些買房者急於在營改增政策實施前完成房産交易。”新華區地稅局房産交易分局有關負責人説，但實際上，此次營改增不僅不會增加二手房交易的稅負，甚至相關稅負還將略有下降。

　　免稅政策仍將保留

　　按照現行政策，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，可以免征營業稅。“營改增後，這種情況還能不能免稅？”眾多疑問中，這個問題最為市民們關注。

　　據新華區地稅局房産交易分局副局長趙少傑介紹，目前的二手房交易的營業稅稅收政策是：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的稅率全額繳納營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　營改增後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　“也就是説，免稅政策將得到保留。”趙少傑説，營改增後，相同情況將免征增值稅，不會增加交易人的納稅負擔。

　　納稅人稅負將略有下降

　　政策規定，營改增後，二手房交易增值稅徵收率是5%。這個稅率和現行的營業稅稅率一樣。這是不是説，營改增後所繳納的稅金沒有變化？

　　但地稅專家卻告訴我們，營改增和營業稅稅率雖然一樣，但稅基卻是不同的，稅基有所減小，“因此，營改增後，二手房交易者所繳納的增值稅稅金將略有下降。”

　　稅基是什麼？稅基就是徵稅的部分。營業稅是按含稅價來徵，換句話説，售價100萬元的房子，100萬元就是稅基。營改增後，是按不含稅價來徵稅的，即售價100萬元的房子，需要用100萬元除以105%，稅基為95萬多元。

　　趙少傑詳細解釋説，根據我國增值稅政策規定，增值稅屬於價外稅，也就是説計算稅額時要剔除售價中的稅款部分，而不是用售價直接乘以稅率。因此，比照營業稅來説，增值稅實際稅率是5%÷（1+5%）=4.76%。比如以上述按100萬元計算的房價，營業稅應繳100×5%=5萬元；增值稅應繳100萬÷（1+5%）×5%=4.76萬元。

　　所以，按照100萬元計算，繳營業稅時需要交5萬元，繳增值稅時只需要交4.76萬元，少繳2400元。簡言之，相當於原來營業稅負擔是5%，營改增以後的稅收負擔是4.76%。

　　營改增後仍到地稅部門辦稅

　　營業稅由地稅部門徵收，增值稅由國稅部門徵收，此次營改增後，繳稅是不是要換地方？繳稅流程有沒有改變？

　　趙少傑告訴記者，根據財政部、國家稅務總局（財稅〔2016〕36號）《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》規定：納稅人銷售取得的不動産的增值稅，國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。

　　“也就是説交易流程不會改變，還是由地稅局徵收。”趙少傑説，營改增後，個人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委託地稅部門來代徵、代開發票，“原來怎麼申報的還是怎麼申報，原來填什麼表，在哪個地方辦，都基本維持不變。”

　　針對當前出現的二手房交易高峰，趙少傑表示，他們已制定了多套應急方案，並在大力宣傳營改增政策，及時為納稅人解疑釋惑的同時，在辦稅服務廳增設初審人員，做好計稅價格前置查詢，分流手續不全或不符合業務辦理條件的人員，減少納稅人等待時間。同時，引導房産仲介機構錯峰辦稅，對多單納稅人實施預約服務，最大程度方便納稅人辦稅。

　　本報首席記者 靳曉磊 通訊員 郭大志 張曉青

　　距離5月1日不到半個月了。屆時，建築業、房地産業等將納入營改增試點，也就是説，二手房交易將由徵收營業稅改為增值稅。這將給二手房交易帶來哪些影響？個人出售二手房時會多繳稅嗎？

　　市地稅專家表示，對於二手房交易來説，此次營改增主要涉及營業稅，但相關免稅等優惠政策沒有改變，且稅負將略有下降。