“營改增”(營業稅改徵增值稅)5月1日將在金融業、建築業、不動産業和生活服務業全面推開。

　　減輕企業負擔，是2016年經濟工作中的重要任務，“營改增”是其中的一項政策。

　　3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易。

　　這會對個人二手房交易産生什麼影響呢？

　　營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。

　　出於穩定房地産市場考慮，去年3月份，營業稅免征條件有所放鬆，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整為“滿2年以上(含2年)”。為適應國內房地産市場分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；滿2年(含2年)普通住房，才免征營業稅。

　　這個環節的營業稅改成增值稅後，由於具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動産業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的徵收率。

　　北京某區地稅局相關負責人對表示，預計“營改增”後，個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開始設計政策，每年都會對行業數據進行採樣、測算，政策設計初衷就是整體行業綜合稅負大體不變。

　　上述負責人進一步表示，稅制改革政策設計時，是要保證平穩過渡。原來營業稅是5%，改成增值稅後，要麼通過核定徵收的辦法，確定徵收率，這並不是常規增值稅的辦法，後續再慢慢調整到常規增值稅徵收辦法；要麼通過配套其他政策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。

　　他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收徵管産生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”後，增值稅要在國稅部門交稅，對徵管有影響。

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建表示，“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅後，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用徵收率3%。

　　胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策；但滿2年住房免征營業稅的政策，改成增值稅後，應該會延續免征的優惠政策。

　　多位業內人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年後賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分徵稅，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)徵稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易徵收辦法、以核定徵收率徵收，若徵收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元徵稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

　　不過，對於北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額徵稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分徵稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

　　由於具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會對最終稅負産生影響。