“營改增”全面推開進入倒計時。房地産行業“營改增”的實施備受業內關注。中金公司預計，“營改增”後房地産全行業稅負將下降620億元，預計行業凈利潤增加460億元。“營改增”除推動房地産投資外，還將為開發商在高庫存地區創造降價和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發商將受益“營改增”，毛利率越低、房地産開發業務佔比越大的公司享受的減稅幅度越大。

　　業內人士表示，政策實行後，將利好商業地産及産業地産的銷售，並增加一般企業對於持有型物業的投資，長期來看對房地産投資有拉動作用。

　　 高端項目獲益多

　　“營改增”相關規定顯示，房地産開發企業銷售開發不動産時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額，稅率為11%。

　　市場人士認為，土地成本能否抵扣是“營改增”實施後對開發商影響的關鍵。平安證券分析師王琳表示，房地産行業的成本主要由土地、建安和財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發票，利息成本需等金融服務業進行“營改增”後才能取得發票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當於營業稅由目前的5.5%上升至6.75%，地産商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規定允許房地産企業憑財政部門監製的土地專用收據等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。

　　廣發證券測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進項稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項目，“營改增”後獲益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的項目，“營改增”後獲益越大。

　　廣發證券研究報告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對較高的項目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營改增”後獲益程度更大。這意味著，原先致力於精裝修或偏高端住宅産品的房企，“營改增”之後獲益程度會更大一些。

　　專家表示，“營改增”將助推規模化、專業化租賃經營和“購租並舉”的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、諮詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由於建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。

　　 對二手房交易影響中性

　　從稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方面，新稅制規定，對於不滿2年的住房，增值稅是售價的5%；對於2年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。對一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對總價增值部分徵收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認為，各種情況下，稅率不變，“營改增”對二手房交易影響中性。

　　銀河證券房地産行業分析師李軍稱，從稅率上看，“營改增”前後沒有明顯變化，均為5%，主要還是稅基由價內轉變為價外的區別，但有利於降低二手房流通成本。

　　國家稅務總局副局長汪康日前表示，個人二手房的稅收問題涉及千家萬戶，社會非常關注。國稅總局在配合財政部研究個人住房徵稅問題時，也是非常審慎的。個人二手房的交易在稅收負擔上將保持基本穩定，過去二手房營業稅的徵稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去徵營業稅5%，現在改為增值稅還是5%，但稅收負擔實際是減輕了。

　　商業地産迎小陽春

　　據“營改增”有相關規定，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資産核算的不動産或者2016年5月1日後取得的不動産在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。分析人士認為，這意味著對於那些缺乏進項稅額的企業，可以通過購入商業地産特別是寫字樓，來增加自身的可抵扣進項稅額，從而間接促進商業地産的銷售。

　　王琳表示，政策實行後，購置商業地産及産業地産等不動産，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將利好商業地産及産業地産的銷售，並增加一般企業對於持有型物業的投資，長期來看對房地産投資也有拉動作用。

　　王琳稱，政策將刺激企業投資，利好商業地産、産業地産去庫存，政策也有望刺激企業購置辦公樓改善辦公條件，有助於去化寫字樓庫存。同時，有助於降低企業運營成本。將購置不動産的成本進行抵扣，可以降低現有企業的不動産持有成本，減少企業運營費用。另外，為未來持有環節增稅鋪墊。企業持有不動産尤其是房産之後，房産稅作為持有環節的稅種將具有調節市場供需結構，抑制投機性需求的作用。

　　隨著改革的推進，商業地産價格是否會出現上漲？對此，財政部副部長史耀斌日前在答記者問時表示，不動産進項稅可以抵扣的政策實施後，企業不會單純為了抵稅而購進大量不動産。對個人來講，住房轉讓的政策這次沒有做任何變動；對於企業來講，不管從事什麼樣的經營行為，首先要看的是經濟效益、投資目的。雖然新增的不動産可以作為進項稅抵扣，但如果對生産經營沒有益處的話，企業也不會為了抵扣的目的去大量購買房地産。如果企業投資于不動産，説明希望以後擴展經營業務、佔有更大的市場，這屬於企業自身的投資決策問題。

　　對商業地産開發租賃企業而言，其能否受益則取決於下游租戶是否能抵扣進項稅從而實現增值稅轉嫁。廣發證券房地産研究小組首席分析師樂加棟認為，“營改增”規定提供不動産租賃服務，稅率為11%。根據測算，如果商業地産開發租賃企業的下游租戶是企業租戶，並且也是增值稅的一般納稅人，那麼，該類房企作為業主可以將增值稅稅負以進項稅額的形式轉移至下游企業租戶，從租戶的角度來看，附著在租金成本上的增值稅進項稅額可以抵扣它自己的銷項稅額。於是，在租戶租金成本不變的情況下，在“營改增”前後，該類房企的租金凈收入是上升的。（倪銘婭）