房地産營改增：是否減稅關鍵看 進項稅抵扣

　　張歆晨

　　5月1日起，營改增試點全面推開，建築業、房地産業、金融業、生活服務業納入試點範圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞臺。

　　按照新的增值稅稅率，建築業和房地産業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。儘管有關房地産業、建築業的營改增實施細則尚未出臺，但基於“只減不增”的原則，這項被稅務系統視作“攻堅戰”的稅務改革落實，對所涉行業企業的賦稅結構將帶來全新的變化。

　　利好低利潤房企

　　房地産行業增值稅稅率基本確定為11%，而此前房地産行業和建築行業採用5%的營業稅稅率。從理論上看，如果相關企業無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能。

　　廣東省某市國稅局相關人士表示，房地産及建築業營改增的稅率確定為11%，原來營業稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那麼稅負自然大幅上升。但從房地産所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來説，營改增總體上應該是減稅的。

　　截至目前，有關營改增的實施細則並未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地産營改增具體政策如何設計受到多方關注。

　　例如德勤華東區間接稅主管合夥人高立群不久前在一場媒體會上提及：“影響房地産企業稅負增減有幾個重要方面。比如，房地産企業融資的時候進項稅能否抵扣？房地産企業的土地成本能否抵扣？對於存量房地産，過渡期政策如何處理？”

　　在房地産行業內部，財務以及稅務口的人士對5月1日將要推開的營改增保持高度關注。

　　萬科（000002.SZ）在其剛剛發佈的年報中表示，營改增之後集團的主要業務使用的稅種將發生變化。但鋻於細則並未落實，萬科未在年報中就稅種改變後可能對盈利的影響作預測性分析。

　　一位就職于廣州某上市房企的人士透露，公司專門針對營改增進行過全員培訓，旨在讓全體員工了解這一項新的稅務改革以及可能對公司各個業務口帶來的影響。

　　總部位於福建的一家房地産上市公司相關負責人表示，營改增有利於規範和提高房地産和建安企業的財稅管理水準，完善房地産企業增值稅的抵扣鏈條，有利於房地産企業建造精裝房的積極性，增加建安成本的抵扣。

　　這位福建房企的負責人表示，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的。總體而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負；未來開發商對於項目工程總包方、分包方、材料供應商資格要求會更高。另外，土地和利息能否抵扣是房地産稅負增減與否的關鍵，建議有關部門在出臺具體執行措施時，能考慮這部分支出中進項稅的抵扣。

　　建築業營改增將推高工程造價

　　建築業是房地産業最主要的上游供應商，一旦建築業全面推廣營改增，勢必會對房地産的工程造價帶來直接影響。

　　目前，對建築業利潤影響較大的稅種為營業稅、企業所得稅，稅率分別為總營業額的3%和2%，加上城建和教育附加等，建築業的實際稅率為5.39%左右。推行營改增之後的稅率為11%。

　　考慮到建築業業務構成的特殊性，其想要獲得足夠的抵扣，也將在一定程度上推高房地産建築成本。

　　一是原材料方面，大宗材料如鋼材、水泥、混凝土的供貨商比較容易提供增值稅票，但磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，這些小型地方材料供應商能否提供增值稅票，以及提供的票據如果不是增值稅票，將影響建築商能否抵扣。

　　二是人工費用，大概佔據工程總造價的20%~30%，未來還有繼續走高的趨勢。目前，建築行業離規範管理的目標還有距離，大量工程隊依然採取挂靠有資質的建築公司的經營模式，建築公司只負責招投標工作以及收取固定管理費，並不對旗下挂靠的工程隊的工人進行有效監管。如果要對旗下所有農民工規範管理統一納稅，建築企業所承擔的稅率也將上漲。

　　四川一家一級資質建築公司的相關負責人表示，“羊毛出在羊身上，一旦建築業的稅收開始核定徵收，建築企業必定會將增加的稅點打到甲方（開發商）身上。”

　　目前建築行業在項目招標時一般會將應繳稅率作為成本寫入承包合同，由工程發包方承擔。

　　舉個簡單的例子，以前建築商從供應商處購買一張10元的凳子，如果需要對方提供發票就是13元。同理，目前建築工人中大工的工資一般在240~300元/天/人，如果要繳納個人所得稅，人工成本也將水漲船高。作為建築商，勢必將新增成本轉移到甲方，間接增加工程建築成本。

　　“如果解決了建築安裝上面的問題，能夠拿到足夠的進項，那麼稅負有可能會低於五個點，也就是相應減負了。”上述稅務部門相關人士稱，相反，假如拿不到足夠多的抵扣進項，則意味著建築業未來承擔的稅率會在6%~11%，高於現有稅率。

　　促進流動降低庫存

　　雖然細則尚未出臺，但業內人士普遍認為，營改增對房地産行業來説，最直接的利好在於促進流動降低庫存。

　　對於營改增對房地産行業的影響，高立群認為會利好商業地産。他的判斷是基於新增不動産投資被納入抵扣，這將鼓勵企業投資、購入並持有商業地産，對從事商業地産的房地産企業來説，也便於它把稅負傳遞給下家，因此房地産營改增利好商業地産。

　　上述稅務部門的人士也提及，房地産建築安裝可以開增值稅發票，將增加企業行業購置物業修建廠房的積極性，因為可以取得進項發票進行抵扣。

　　值得提及的是，在二手房交易環節，營改增的改革會給市場帶來一些變化。營改增以後，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，這會在一定程度上增加商品房的流通性。

　　廣東佛山一位從事二手房交易的人士稱，主要是可以刺激手中物業增值幅度較高的業主儘早出貨，因為按照增值稅徵收後，升值較多的物業應交稅款可能會比現在大幅提升。

　　不過，大多數業內人士依然不認為營改增會對一二手樓市價格造成顯著衝擊。

　　克而瑞執行總裁丁祖昱表示，稅改後按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會使得房地産應繳稅率比原來略高，但由於總理承諾了只低不高，如果未來應稅比率更高，那麼是否有其他的虛擬抵扣來使得實際徵收比照現有稅率，所以實際的影響不會太顯著。

　　至於稅改對房價以及房地産市場的影響，丁祖昱表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。“今年以來部分三四線城市供大於求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能説，稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。”