3月份及4月上旬，廣州二手房市場投資客活躍度有所上升

　　相比深圳、上海樓市的投資熱，廣州二手房市場純投資客佔比並不算高，而以自住需求為主的市場更能保持樓價的穩定。3月廣州二手成交過萬套，量價齊漲的情況下，加上股市行情跌宕起伏，理財産品收益不斷下降，房産投資仍是比較穩健的投資。在市區一手樓單價紛紛過三四萬元時，投資客們多將眼光投向二手低價中小戶型。根據鏈家滿堂紅促成交易數據顯示，3月份及4月上旬，廣州市二手房市場投資客活躍度有所上漲，純投資性購房成交宗數與1月份及去年12月份相比增幅超過五成，主要以150萬元以下的低總價單位為主，其中以長期出租、升值再轉售為目的的佔比約為九成半左右，短期轉售的約佔半成左右。

　　文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　廣州二手樓市純投資客佔比不足3%

　　近期廣州二手樓市部分區域價格漲幅明顯，是否與投資需求增長有關呢？鏈家滿堂紅市場部劉鏡棠表示，目前廣州二手房市場純投資客佔比並不高，從鏈家滿堂紅促成交易數據看，3月佔比不足3%，相比去年12月的3.9%低接近1%，近期二手樓價出現小幅上漲，主要是過去大半年二手市場成交量保持在較高水準，大量之前處於觀望的客戶認為樓市基本面良好，入市積極性增強，再加上過年前後積累大量意向客戶，造成3月份二手房市場無論客量還是成交量均明顯大幅增加，隨著看房客增加，業主心態相對會更強，議價空間下降，價格隨之相對上漲。

　　合富置業儲備分區營業經理郭洪英和合富置業高級營業經理陳華偉均表示，現時樓價漲幅與投資需求增長無太大關係。郭洪英錶示，近期區域內投資客無明顯增長，與自住客佔比各半，偏好投資市場價格低的小兩房。購買後一部分投資者是轉手賣，一部分是先放租。近期有個客戶本來想買學位房，可是沒有看中房源，為了資金保值，買了一個樓梯樓小兩房放租。陳華偉則表示，投資客比例約30%，近期無明顯增長，其投資偏好是按照市場價格選擇成熟的樓盤，一般會選擇兩房。購買後會先進行放租，等價格合適時再出手賣掉。之前有一個客戶，在天朗明居看了好幾套，最終選擇望花園的朝向，覺得這樣的戶型會方便賣出。

　　據中原地産華苑分行高級營業經理莫建國介紹，區域內投資客比例約佔兩成。他們主要青睞單價或總價偏低的單位，如市場均價2.5萬元/m2，如果有2.2萬~2.3萬元/m2單位就會吸引投資者。一些裝修較差的低價單位會被投資客買下，經重新間隔和裝修後再加價賣出，如近期有客戶以110萬元買下一套單位，經簡單裝修後以120多萬元賣出。

　　滬深客愛炒豪宅 廣州客青睞中小戶型

　　與深圳、上海一些投資客炒豪宅的嗜好相比，廣州二手市場投資客更偏愛低價小戶型。

　　據鏈家滿堂紅崗貝分店經紀人劉春秀介紹，2月中旬一位在天河上班的白領到分店諮詢，打算以公積金貸款方式買一套小戶型二手房作為投資，總價低於100萬元。按客戶的購房需求搜索發現，在崗貝路一帶可選擇的範圍較多，但大部分房源的租金回報率較低，客戶多次看房亦未能找到合適房源。3月初，一套旺中帶靜，間隔方正的房源以95萬元的總價在分店放售，經紀人馬上通知客戶看房，客戶也在當天看中盤源，但隨著3月看樓客增加，業主把放售總價提高了3萬元。雖然業客雙方多次談價，但業主心態強硬。客戶考慮到該套房源升值空間較大，容易出租，最終同意以總價98萬元成交。劉春秀建議，投資型客戶應提前了解樓盤的升值潛力，並選取租金回報率較高的小戶型進行投資。

　　據鏈家滿堂紅沙河分店經紀人鄭可文介紹，一位在白雲區做服裝生意的黃先生早期已在分店多次入手小戶型投資，近期又打算在沙河一帶買一套出租易、租金回報率高的二手房，因客戶資金預算充足，所以經紀人向他推薦了一套面積為55平方米左右的兩房。該單位所在地段配套成熟，交通方便，目前租金高於附近同類型的樓盤，加上客戶看好這一帶物業的升值前景，所以最終以一次性付款的方式入手該套房源。

　　鄭可文認為，客戶要選擇投資二手物業，房源的樓齡、樓層、裝修等各方面都需要詳細了解，對於周邊人流量旺盛的物業，不要急於出手，可多找幾套房源作為對比，尋找一套性價比更高的房源來作為投資的對象。

　　二季度成交平穩 短期轉售投資需慎重

　　由於量價齊升，投資風險也在上升。劉鏡棠表示，對於純投資性購房客，從大的方面來看，入市時間點是一個關鍵，應著重考量在樓市看房客量少、成交活躍度低的時間段入市，看房客量少，業主心態會相對較松，比較容易洽談到一個較為低的價位，比如2013年的第二、三季度就是一個非常好的入市時間段；從小的方面來看，投資客應有沉著穩定的心態，不要急於出手，從鏈家滿堂紅促成交易的情況來看，任何時候都會出現因資金週轉或其他原因需要急售的情況，應多跟大型仲介行經紀人溝通，尋找此類性價比更高的單位，同時可多瀏覽拍賣網站，不定期會有折扣交吉單位拍賣，亦是一個非常好的選擇。

　　另外，從目前二手樓市的發展趨勢來看，預計第二季度樓價會處於一個相對較為平穩的狀態，除非能找到明顯低於市場價的單位，否則以短期轉售為目的的購房客應慎重考慮。