作為今年經濟社會發展的主要任務之一，去庫存正面臨著政策收效甚微、樓市分化加劇等多重壓力。國土部近日印發《國土資源“十三五”規劃綱要》（以下簡稱《綱要》），《綱要》指出，要在住房供求關係緊張地區適度增加用地規模；對房地産庫存較高的城市，則要減少直至停止住房用地供應。這一舉措無疑從源頭上遏制了部分城市持續增加庫存的風險，但扼住源頭僅是第一步，刺激購買需求、轉變房地産用地用途也被視為是去庫存的“良藥”。

　　多個城市去庫存週期超兩年

　　相比較一線城市以及部分二線城市需要通過政策來給樓市降溫，三四線城市面臨的則是“有房賣不出”的尷尬。

　　某研究院曾對包括北京、上海、杭州、武漢、溫州等在內的35個城市進行庫存量監測，數據顯示，廣東茂名、廣西北海、山東的濟寧和煙臺等城市的庫存量確實居高不下。比如北海、煙臺等城市的庫存消化週期都在兩年以上，北海甚至高達34個月。

　　但高庫存絕不只是三四線城市的難題。一份全國30個城市房地産庫存排行數據顯示，在30個城市中，有19個城市商品房庫存高於合理水準，半數城市樓市庫存去化週期超過一年。其中，太原以60個月的去庫存週期高居榜首，換句話説，太原需要用五年才能完全消化掉現有的庫存。此外，呼和浩特、大連、煙臺、哈爾濱、瀋陽等城市的去庫存週期也都超過兩年。

　　曾有數據顯示，截至2月末，全國商品房待售面積已增加至7.39億平方米，增速達到15.7%。但一方面是總體庫存量高居不下，另一方面，房屋新開工面積及竣工面積也隨之水漲船高。統計局數據顯示，今年1-2月，住宅新開工面積10811萬平方米，增長9.7%。而房屋竣工面積則為13942萬平方米，同比增長28.9%。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，去庫存不僅僅需要增加市場購買需求，更需要減少供應，不能出現“去庫存是為了增庫存”的現象。“而從政策預期看，減少庫存過高城市的土地供應有利於從供應角度降低庫存增量，也有利於逐漸降低地方政府對房地産的依賴，轉變經濟發展結構。”張大偉説。

　　政策收效甚微 壓力有增無減

　　實際上，為了打好去庫存的戰役，中央及各地已經在政策方面予以了相當程度的傾斜，降低首付、放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費等政策于近期頻頻出臺。

　　2月2日，央行、銀監會發佈通知稱，在不實施限購措施的城市，居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款最低首付比例由25%降至20%。2月17日，三部委再發文上調公積金存款利率。緊隨其後的19日，財政部、國稅總局及住建部又出臺房産交易契稅和營業稅優惠政策，對房産交易環節進行成本減免。

　　各地方也根據中央政策而制定了一系列適合本地的去庫存政策。瀋陽就在日前發佈了俗稱“沈22條”的《關於促進房地産市場健康發展的實施意見（試行）》，具體包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；鼓勵農民進城買房居住；支援畢業生及在校生購房；土地供應減半等22項房産新政。

　　海口同樣也出臺了調控意見，要求調整好房地産供需關係，控制庫存增長，同時提高棚戶區改造貨幣化安置比例等等。

　　但在業內人士看來，如今的市場反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存“重災區”的三四線城市因為土地供應過剩、産業基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。

　　去庫存“治本”尚需刺激需求

　　面對如今各地高居不下的庫存壓力，業內認為，限制土地供應僅是第一步，各地政府應有打“持久戰”的準備，沒有一蹴而就的“藥方”，去庫存還需長短結合，因城因時施策。

　　在偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹看來，目前三四線城市去庫存面臨的最大難題是需求不足。“由於人口持續流向外地，導致當地缺乏應有的産業基礎和配套設施，也難有消化大批商品房庫存的能力。”孔丹説。

　　而在另一位地産專家看來，新型城鎮化是去庫存所要把握住的機會之一。“房企需要進行複合型開發，比如著重商業、産業、文化旅遊等項目，解決市民養老、教育、公共服務需求，這樣才能聚集人口，盤活樓市。”該專家表示。

　　除此之外，業內還有分析認為，一些未開工建設的房地産開發用地也可以轉變土地用途。此前，湖南省政府就曾發文表示，“對於已取得用地但未開工的房地産用地，可以用於新興産業、養老産業、文化産業等項目用途的開發建設”。蘭州市也曾表示，可以將未開工建設的房地産開發用地轉為棚戶區改造、危房改造和保障性住房項目等。（肖瑋 南淄博）