廣州自從啟動住宅限購政策以來，不限購不限貸的商業公寓産品就成為投資客轉戰的重要領域。這幾年，區域推出的公寓樓盤如雨後春筍。在天河、番禺、黃埔等新興熱點區域，均有大量的供應。那麼購買投資公寓，是否也如住宅置業一樣，越處於城市中心區，就越保值升值呢？在筆者看來，這一想法是絕對錯誤的。

　　在業界人士看來，住宅與商業地産之間應是平衡、互補、促進的關係，近年來政府對住宅的政策性調控導致大量的投資轉向商業項目，致使開發企業的發展風向標也轉為商業地産的開發。2013年以來，廣州市住宅市場成交量價齊升，新興熱點區域及地鐵沿線區域成交表現尤其良好。在這些區域，未來物業升值空間較大，生活、交通便捷度高。而相對應的，區域內商業項目發展也比較快。從蘿崗科學城板塊、番禺萬博板塊、漢溪長隆板塊，伴隨著住宅産品涌現的，是大量的商業公寓項目，也受到買家的追捧。

　　出於不同的項目定位和開發規劃上的差異，各開發商的公寓産品，存在相當大的差別。既有以毛坯低價銷售，以求快速銷售走量回籠資金的，也有精裝高價，強調品牌和豪宅定位。而從買家角度來看，由於公寓産品在轉售時遠比住宅要支付更高的交易稅費，其升值能力、租金回報，成為特別要關注的因素。從這點看，部分地段區位並無優勢，單靠價格優勢為賣點的産品，不見得具有很高的投資價值。例如某些毛坯LOFT公寓，出售時並無建好夾層樓盤，需買家自行裝修，而算上自己裝修的成本，其實價格並不便宜。某些近郊的單體樓公寓，儘管價格便宜，但交通十分不方面，必須有私家車出行，實質上也大大縮減了租賃人群的範圍。

　　同樣的，有些位於中心城區的商業公寓，自我定位過高，卻不考慮區內周邊實際情況，自然會導致滯銷局面。例如筆者曾參觀的海珠區某老城區公寓項目，周邊皆為老舊居民區，並無大型辦公室寫字樓群，且周邊道路為較狹窄的單行線。所在區域居住人群多為老城區居民，而非辦公室白領租房人群，公寓的出租活躍度也不高。而該項目公寓每平方米卻叫價3萬元，價格堪比天河等熱點區域的公寓價格。相比之下，投資買家更願意選擇天河、番禺中心地塊的同類公寓産品。

　　由於公寓産品無法遷入戶口，也不具備學位房功能，對於剛需和改善型買家來説毫無吸引力。而近年不少熱銷公寓項目，皆是位於新興區域的熱點板塊，這些區域不僅住宅開發已成規模，而且商業辦公、購物消費氛圍正不斷成熟，聚集了大批樂於租住公寓的白領人群，因而也激活了眾多公寓投資需求。從熱銷公寓項目的要素看，具有較好的交通出行環境、商業消費配套成熟，是必不可少的。另一方面，公寓産品設計上的宜居特性，也是同類産品競爭中相當受關注的一條。如位於琶洲的某商業公寓，憑藉雙陽臺設計、更具有明火煮食配置，居住舒適度大大提升，因而受到買家的搶購。可見市場買家的眼睛也是雪亮的。

　　李廣軍