置業時間差導致損失？專家教路有彎轉

　　最近樓價有所抬頭，據中原地産成交數據，3月成交二手住宅成交均價約26034元/㎡，環比上漲5.7%。而二手住宅租金則錄得51.6元/㎡/月，環比上漲約4.8%。樓價上漲讓很多“賣一買一”的市民相當鬱悶，有剛賣了房的市民抱怨，賣了房卻還沒選定要買的房，感覺一個月損失了幾萬元。面對樓價上升期，“賣一買一”的市民應該怎樣打好時間差呢？我們請有關專家為你支招。

　　本欄文/圖：廣州日報記者陳白帆

　　典型案例

　　賣完房發現小區價在漲

　　市民拿住賣房錢很焦慮

　　趙小姐在去年12月底將其位於海珠區地鐵沿線某小區一套小三房放盤，預期是換一套市區二手學位較好的100平方米以上大三房，或者是一手緊湊型四房。她從春節前就陸續開始看樓，最理想的是賣掉手上的房後，在一個月內買到新單位。然而，在春節後，趙小姐原先的小三房有買家接受開價，而且不講價，趙小姐也就只好簽了買賣合同。但此時的趙小姐還沒看中想換的單位。沒想到，短短一個月內，趙小姐就不淡定了。一方面是一手房開發商似乎有意惜售，只余尾貨，樓層朝向在趙小姐看來不是很理想。但新貨預計要4月清明後推出，趙小姐擔心新貨的價格難以接受。

　　另一方面，趙小姐原先想換房的中海錦榕灣、光大花園這樣的小區，3月份業主放盤價也一再提升。趙小姐發現，可能3月初還有單位符合她預算，但當時尚沒有讓她很滿意的單位放出。等到3月中下旬，這些小區業主卻普遍沒有議價空間或者提高放盤價。趙小姐不但後悔自己放盤放得早，沒等到價格真正上漲就跟買家簽了買賣合同，又焦慮自己一天沒簽訂新的購房合同，想要的單位每天的價格都不一樣，有點體會到當時深圳“賣一買一”那些換房族的心情，感覺一個月就虧了好幾萬元。

　　專家教路

　　“賣一買一”儘量同步早給定

　　中原地産金燕分行高級營業經理楊廣濤介紹，選購時，有部分一手樓可先提交定金後，延期在半年內簽署買賣合同的，這種情況可“先買後賣”，儘量減少因時間差帶來的損失。所以，在購房時可關注發展商是否有相關優惠。此外，如果想選購的一手房並沒有這樣的特殊優惠，在“賣一買一”時就要盡可能“同步”了，在放盤時要立刻看房。如果有看中的又擔心業主會反價，可選擇下一部分定金並簽訂收取定金合同，這樣業主就不容易反價。當然，先看房後放盤，再適度調整價格，是較為穩妥的做法。

　　據中原地産楊廣濤介紹，此前，一位持有金燕花園的業主，剛開始沒打算放盤，後來看中了雅居樂·富春山居，打算購入自住。因此便以200萬元放盤，放盤約1個月，後由於想儘快出手，最終調整價格至185萬元成交。

　　中原地産怡新分行高級營業經理蕭讚則表示，買家在心態上，無需認為時間差會導致吃虧。由於賣出買入的産品當中，存在樓齡差異性。一般而言，買入的單位樓齡較新，升值空間大，小區設施及管理也更佳。同時，買家在購入二手樓期間，也需注意該樓盤位於什麼地段、未來政府規劃、交通規劃、配套設施等，如整體情況下，升值空間大，即使該二手單位是高價購入也是值得的。“總體而言，優質地段，完善配套，升值前景乃是購房的前提考慮。”

　　業主急售看重買家付款方式

　　對於“賣一買一”的客戶，中原地産蕭讚建議，可先看樓，如遇心儀樓盤再進行放盤。同時，由於業主急需回籠資金，應提前確定新買家的付款方式及其貸款徵信。了解新買家使用何種貸款方式，可令業主預估回籠資金所需時長，如公積金貸款，自審批至成功需至少兩個月，商業貸款只需1個月。要確保新買家個人徵信不存在任何問題，同時要促其準備齊全貸款資料，這樣有助於及時完成貸款，保障業主的資金到位。

　　合富置業保利天悅分行主管覃祚煥認為，通常打算換房的客戶，都是有能力才會有換房的計劃，在金錢方面會比較充裕。如果不夠資金給首期，一般來説都是只欠小部分，這些換房客可能會問親戚朋友借錢週轉，以便用來應付首期資金暫時不足的情況。

　　樓梯樓基本沒漲

　　換電梯房差價會越拖越大

　　鏈家滿堂紅泰景分店店長陳小月告訴記者，現在很多改善型買家都是要賣掉舊的樓梯樓單位，想買小區環境比較好，對應學校比較好的電梯房。因此好的電梯房追捧者眾多，價格會隨著形勢走高，賣家心理也會更強勢。然而樓梯樓普遍沒什麼明顯漲幅，賣樓梯房換電梯房的買家必須要做好電梯房隨時提價的心理準備，儘早看定下手。

　　中原地産南湖半山豪廷分行高級營業經理王李也認為，在如今樓價上漲的預期背景下，打好時間差是樓梯樓置換電梯樓的買家尤其需要注意的。因為樓梯樓的漲幅遠不及電梯樓，因此，“賣一買一”的客戶如果不注意時間差就很容易帶來不必要的損失。中原地産王李表示，如果客戶在“賣一買一”的過程中，遇到自己的心水樓盤要及時出手，可以適當下調自己的放盤價，作出讓步促成交易。

　　如為購房名額賣房

　　換房時間差更要注意縮短

　　實際上，也有很多換房族要先賣房還是因為要騰名額買新房。對此，合富置業高級營業經理陳華偉表示，現在的換房客都比較多，並且可能有名額限制的因素，會建議“賣一買一”的換房客先出售自己的舊房子，但是在出售舊房子時，最好儘快選擇好新房子，儘快下訂並與新房的業主溝通好各項事宜，縮短“賣一買一”的時間差。