三口之家的換房計劃 能否實現
- 發佈時間：2015-12-03 06:35:03 來源：杭州日報 責任編輯：羅伯特
交行浙江省分行
資深理財師
王琛
主持記者 李超
案例聚焦：我月收入6000元，先生月收入10000元， 有一個3歲小孩，夫妻雙方單位有醫保社保，先生公積金每月3000元，我公積金每月1000元，現有存款12萬作銀行短期理財産品，另有2萬元活期存款。家庭支出：房貸現余20萬元未還，目前房貸每月2000元，車貸8萬元，現余4萬元未還，車貸月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保費6600元。每月基金定投500元作為孩子教育金儲備。生活費每月3000元。考慮兩年換套150平方米左右的大房，但手中資金有限，請問怎麼理財比較合理？
專家解析：夫妻雙方預計2年後換150平方米的大房，假設杭州商品房均價1.8萬元，當前房屋價值50平方米計算90萬元，換置房屋價值270萬元，公積金房貸利率3.25%，投資報酬率8%，舊房還有10年還清，考慮時間價值，但不考慮2年內房價和貸款利率變動因素。
首先計算2年後剩餘8年房貸金額現值PV（3.25%/12，8×12，-0.2，0，0）=16.89萬元，出售舊房的凈現金流入=售舊房額90萬元-剩餘房貸額16.89萬元=73.11萬元。應該需要準備的購買新房的資金=換置房屋價值270萬元-73.11萬元=196.89萬元。
然後考慮2年後換房需申請的貸款，活期存款2萬元轉為緊急預備金，4萬元車貸餘款已還清，公積金月餘額0.4萬元+收支結余1.3萬元-換房前應儲蓄額9150元=7850元和短期理財12萬元全部轉為資産配置用在2年後換房目標上FV（8%/12，2×12，-0.785，-12，0）=34.43萬元，則夫妻雙方應向銀行申請貸款為196.89-34.43=162.46萬元。
最後檢驗換房目標可否實現，通過比較換房前後的每月應儲蓄額，換房前應月儲蓄額9150元，換房後應月儲蓄15632元，現平均月儲蓄=16000+4000-3000-550-2500-500=13450元，在當前投資報酬率和房貸利率假設下，換房計劃無法實現。理財建議：開源節流提高月儲蓄，延長還款期限參考20年，提高投資報酬率等。
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