1月1日起，“全面二孩”政策正式落地，加上小長假效應，二手市場成交結構有所變化。合富置業統計1~5日成交個案發現，改善型換房需求約佔48%，佔比繼續上升。據最新數據，廣州2015年經仲介機構促成的二手住宅成交網簽量比2014年至少翻一番，業內人士預測，央行再次降準降息可能性極大， 2016年改善性需求將蓬勃發展並彌補剛需的略微下降。

　　文/表 廣州日報記者 林琳

　　據合富置業成交數據統計，1月1~5日錄得的二手住宅成交個案中，改善型換房需求約佔48%，明顯高於首次置業剛需購房比例。事實上，自2014年三季度起，改善型換房需求已呈現出逐步增加的態勢。合富置業市場經理梁燕明提供的數據顯示，2014年二季度改善型換房個案比例只有27%，其後這一佔比逐季增加，到2015年二季度已升至37%：“2015年全年改善型換房比例約35%。高於2014年30%的佔比。”

　　據房管局數據，2015年天河區、越秀區、海珠區和荔灣區成交佔比均環比上漲，而週邊區域除了番禺外佔比都出現微幅下跌。中原地産研究部主任熊小洪分析有兩方面的原因：“一是2015年政策助力改善型客戶購房，一方面，以小換大，換地理位置、換學位房等促使這些實力相對強勁的買家會傾向於購買中心區域物業；另一方面，核心區域的換房客也會將小房放賣，一買一賣促進了房屋的流通，交易量價上漲。其二，廣州的一手房市場大量集中在週邊的近郊區域，但配套條件不及中心區域，即使中心區域有一手房，價格也‘高企’，令改善型購房的客戶不得不選擇二手房。”

　　廣州市房地産仲介協會：

　　2015年二手樓成交溫和收官

　　廣州日報訊（記者賴偉行）廣州二手樓網簽量去年打了一場翻番的“翻身仗”，作為成交主力的中心區在年尾依然表現亮眼。記者昨日從廣州市房地産仲介協會發佈的最新統計數據獲悉，經歷11月急漲後廣州二手樓市走勢放緩，實現溫和收官。上月廣州市中心六區二手住宅交易市場經仲介促成的簽約面積為33.42萬平方米，環比下滑4.46%，不過成交均價則環比攀升2.66%，達到21856元/平方米。

　　市仲介協會數據顯示，自去年4月起，中心六區仲介促成二手住宅成交面積一直維持在25萬平方米左右，成交宗數約在3000~3500宗之間，並在11月達到高峰。2015年度最後一個月，成交量經歷11月急漲後有所放緩。據前線經理人反映，年末放盤較久或急需資金的業主成交意願較高，而積極寬鬆的信貸環境亦促使部分遲疑未決的買家在年前敲定交易，市場整體情況較上半年及去年景氣。

　　值得關注的是，上月仲介促成的二手住宅中，60~90平方米的中小戶型成交比例下滑3.2%，至39.1%，近一年來首次跌至不足四成；而90~120平方米的中大戶型市場份額則擴大超過2個百分點，同時120平方米以上大單元及豪宅戶型佔比亦微升。

　　記者留意到，上月上榜的廣州中心六區二手成交十大活躍板塊中，天河北板塊再度衛冕，而豪宅板塊則表現活躍，特別是珠江新城成交宗數環比攀漲23%，排名由第八升至第二位，均價達到36076元/平方米。

　　預測：今年二手市場有望價量齊漲

　　陽光家緣網站公佈的數據顯示，廣州2015年經仲介機構促成的二手住宅成交網簽量已超過49000宗，比2014年至少翻一番。“2016年廣州二手住宅成交量將有望超過2015年的成交量，而樓價也將繼續上漲。”業內人士認為，這與政策層面支撐改善型住房需求有絕對的關係，“預計2016年為政策層面寬鬆年，二孩政策在2016年全面實施，央行再次的降準降息可能性極大，目前的居住現狀是大部分業主的居住戶型面積較小，廣州市中心老舊樓梯樓較多，預計會促使2016年的改善性需求蓬勃發展，從而彌補剛需的略微下降。”

　　熊小洪認為，雖然2015年二手成交釋放了部分2014年滯後的需求，但“穗六條”已經執行2年，很多潛在的客戶在2016年交社保已經到三年，另外，廣州屬於開放性的城市，有很多經商人士，只是被限購擋在了門外，但部分經商人士已經在購買社保，這部分需求可以支撐2016年新的增長點：“廣州放鬆限購政策的可能性仍然存在。”

　　廣州與北京、上海、深圳樓價的差距也使業內人士認為廣州樓價還有上漲空間：“雖然廣州的人口密度不如北京、上海和深圳，但是市政府在不斷提升廣州的城市形象和經濟水準，吸引更多高端的人才入穗。”熊小洪提供了四個一線城市的二手中高端樓盤均價進行對比：“廣州均價為2.4萬元/平方米左右，上海超過4萬元/平方米，深圳接近4.5萬元/平方米，北京二手超過3.5萬元/平方米。”