2015年4季度以來，中國一線城市房價出現一波快速升溫。根據“清華恒隆——北大林肯”最新發佈的CQCHPI房價指數顯示，2015年第四季度北京、上海、深圳三個公認一線城市二手住房價格環比分別上漲2.95%、7.32%和12.72%，同比分別上漲7.55%、12.96%和51.7%；另根據國家統計局最新數據，2016年1月北京、上海、深圳二手住房價格環比分別上漲2.3%、2.7%和5.7%，同比分別上漲123.7%，114.4%、149.7%，漲幅冠全國之首。作為準一線城市的廣州及二級明星城市的南京、杭州等，房價也隱有加速上漲之勢。

　　關於這波一線城市房價大漲的原因，多方認為主要是由貨幣信貸寬鬆誘發的局部住房投機所推動。從理論上看，住房具有天然的投資品屬性，房價上漲是一種貨幣現象的論斷被廣泛接受。從政策面看，購房金融環境極為寬鬆，對購房的信貸支援不斷加碼，形成極有利於住房泡沫擴散的金融條件。自2014年9月以來，一線城市二套房信貸管制不斷放鬆，二套房的認定條件從“認房又認貸”改為“認貸不認房”，這意味著如果首套房貸還清二套房仍可以享受首套房的按揭優惠政策；二套房按揭首付成數大幅調低，由以往的7成降為目前的4成左右；持有住房的成本不斷下降，央行自2014年以來已連續6次降低貸款利率，目前一般按揭貸款基準利率商業貸款僅為4.9%，公積金貸款僅為3.25%；貨幣投放量迅猛增長，2016年1月末，廣義貨幣（M2）餘額141.63萬億元，同比增長14.0%，增速分別比上月末和去年同期高0.7個和3.2個百分點，當月人民幣貸款增加2.51萬億元。近年來興起的各種網際網路金融創新工具也顯著降低了購房門檻：如P2P平臺對購房者提供的具有場外配資性質的首付貸，使事實上的零首付購房得以實現；各種眾籌炒房行為，使炒房的最低門檻甚至降至千元以下。

　　誠然，所有的房價大漲背後，都需要有資金面作支撐。但本輪一線城市房價暴漲，除了局部“金融泡沫”，還可能有其更深層次的現實原因。據調查，嚴格的就近劃片入學造成的購房恐慌（並不局限于優質學區房），就是本輪一線城市房價暴漲背後的重要實際驅動因素。在本輪房價上漲過程中，根據從北京、上海、南京等熱點城市獲取的購房樣本，發現多數購房者的背景並沒有任何特別之處，只是中等收入的平常家庭。他們購房的動機不是為了投機炒房，而是為了孩子當前或未來上學需要。這些熱點城市“逆市”購房者的背景與購房動機，都很難直接與“金融泡沫”相關聯。

　　通過更深入的調查研究發現，嚴格就近劃片入學實施後，所有的兒童入學條件，無論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都指向自有産權住房。而租房者並不能算是片區的一員，子女極可能無法在當地入學。即使運氣好得以勉強入學，也只能按教委指定進入本區縣最差的學校就讀。這無疑造就了新一輪的局部“搶房運動”，住房利用效率不斷降低。以某熱點城市某區新公佈2016年小學入學條件的為例，三類無房戶子女都可能無法入學：一是集體戶籍無房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無法在當地入學；二是具有其他區縣戶籍，但在該區工作和實際租房居住（無自有産權住房）的家庭，子女將無法在就業和實際居住地入學；三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證（實際需要提供的證明可能多達28個以上），否則也將無法入學。但另一方面，如果出手高價購買了住房，則這些入學難題居然能迎刃而解。前兩類無法入學的家庭現在可以優先入學，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購房後也可順利落戶入學。在有些學校，還將購房入戶的年限與入學資格相掛鉤。這幾乎是在聲明，合格的父母不僅要買房，而且要提前儘早搶房，最好孩子一齣生或未出生之前就把房子買好。

　　當購房幾乎變成了子女成功入學的充分必要前提條件，一線城市住房特別是學區房逆市出現恐慌性搶購也就並不奇怪了。儘管房價已經過高，經濟基本面也不大支援房價上漲，但購房者逆勢搶房的行為並不能簡單稱之為非理性。中國社會受儒家文化影響巨大，向來極為重視子女教育。古人尚有“孟母三遷”之佳話，今人為了子女入學資格砸鍋賣鐵購房也就不奇怪了。

　　如果現有的兒童入學條件不發生變化，一線城市房價在經歷了本輪猛漲後，即使出現短期調整，其長期上漲趨勢也不會有所改變。各種差別化增稅、限購限貸、需求管控等調控措施，都難以使一線城市樓市快速有效降溫，甚至還可能引發新的搶購。近期被熱議的清理“首付貸”，也不能改變這個市場趨勢。

　　根據CQCHPI房價指數顯示，2015年第四季度北京市房價同比上漲最快的兩個板塊分別為金融街板塊（27.74%）與中關村板塊（19.36%）。而這兩個房價大漲板塊正好均為北京市最好的學區所在地。這也印證了本文關於購房入學推高一線城市房價的論斷。

　　為促使特大城市房價回歸理性，除了信貸和需求管控外，更重要的是應儘快改革現有兒童入學政策，賦予租房與購房者子女同等的入學權利。2016年《政府工作報告》提出要“建立租購並舉的住房制度”，這首先需要落實租房家庭與購房家庭的同等權利。從長遠看，實施租購房子女同等入學，不僅有利於促進自由遷徙，更有利於提高低收入階層的受教育水準、增進社會凝聚力，這對於國家民族的發展無疑具有深遠的正效應。在實施租購房家庭入學同權後，對於多數學位不緊張的片區而言，在本學區實際居住（租購房均可）就是入學的唯一住房門檻。為避免少數熱點學區出現群租擠兌入學的現象，這部分熱點學區可採取國際通行的作法，增設實際居住條件作為入學門檻。並通過定期與不定期入戶訪問調查、全社會公開監督等辦法，來保證入學兒童其家庭租購的住房能滿足基本居住條件。以實際居住條件而非産權作為優質學區入學標準，也可以有效避免11平方米破敗“住房”售出460萬天價的社會冷笑話再度出現。

　　（作者單位：中國社科院財經戰略研究院）