■3月初，石家莊房産交易中心等待過戶的人們

　　前期利好政策效應集中釋放 “營改增”新政對二手房影響不大

　　二手房市場的火爆成為開春樓市一道靚麗風景，但“營改增”稅率到底漲還是降始終像“達摩克利斯之劍”高懸。伴隨上周3月24日營業稅改徵增值稅改革方案細則出臺，“營改增”政策的塵埃落定也給二手房市場各方吃了顆“定心丸”。加上前期稅費等利好政策的疊加效應集中釋放，石家莊二手房市場交易持續火爆，房價與成交量齊齊上漲，甚至出現購房人當天看房當天交定，仲介門店一家單店成交量出現暴增2倍多的火爆現象。

　　□本報記者 陳霞

　　營改增稅率定了，賣家更淡定了

　　3月24日，財政部和國家稅務總局發佈《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（以下簡稱《通知》），備受關注的二手房交易營改增政策落地。

　　《通知》顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業稅政策，基本保證了稅負穩定，甚至還略有下降。細則一齣，2年以上的住宅外售免征增值稅，給很多觀望中的賣家吃了顆“定心丸”。

　　“前兩周，仲介不斷跟我説如果按照差額11%的稅率執行營改增，房子就難賣了，我急著出手的話，就得降價。”正打算賣房的朱先生説，“我家房子160平米，買賣的差價接近30萬，如果按照11%，那要多出近15000元的稅費。”而伴隨《通知》出臺，猶豫觀望的朱先生已不再擔心。

　　“從3月初‘營改增’政策細則未出臺時，確實有部分買家處於觀望狀態，一些溢價空間大的房主都比較著急，甚至有個別房主明確‘價可商’，以求快速出手。現在稅率定為5%，原本著急出手的房主‘淡定’多了。”石門小區附近正大房産仲介一位工作人員告訴記者，自降身價又漲回來的情況屬於個例，多數房主還是比較“淡定”，總價彈性空間不大。

　　據調查，石家莊二手房交易量一直穩中有漲，價格並未出現過度暴增，“營改增”細則明確前，不少到仲介挂房出售的市民都會詢問“營改增”對二手房交易的影響，但是伴隨細則明確了稅率，現在已經鮮有房主詢問此類問題了。

　　以前看房十天半月，現在當天看房當天交定

　　伴隨“營改增”相關政策的逐漸明確，省會二手房市場繼續延續年後的“暖春”行情。隨著年後契稅改革以及“營改增”等各項利好政策，近期到各家房産仲介門店看房買房諮詢的人絡繹不絕。

　　在育才街上的正大仲介機構，一位姓王的80後年輕人正在搜尋房源，他想買套帶幼兒園和小學學區配套的房子，看新房項目都不太適合。去年過年前就考慮過買套43中周邊的學區房，當時看了幾套房子都不是特別滿意，要麼感覺有點貴要麼覺得房齡有點老，就想再等等。結果今年開春再到仲介看房，發現不但之前的房子都已經賣了，而且相似房源的房價也都出現上調。他頗為無奈地説，自己簡單核算了一下，五一前後按照現行稅費和“營改增”後的稅費，幾乎沒什麼差別，所以自己打算儘快確定，就怕越等可選擇的房子越少，早買早踏實。

　　談及近期二手房市場，國大房産經紀公司總經理衡立婷介紹説，從春節過後二手房市場一直在持續升溫，伴隨契稅和營改增一系列政策的釋放，很多之前不著急買房的人都紛紛加入到了二手房看房隊伍中。以國大經紀全市104家門店的平均看房成交轉化率來看，以前工作人員帶30批次客戶差不多可轉化成1套成交，現在平均18批次看房客戶就可以轉化為1個成交。與此同時，客戶的看房成交週期也大幅度縮短，以前看房的客戶大多看房後十天半月才能實現成交，現在最快的當天看房當天即可交定金，看房成交週期平均縮短了一半時間。各個仲介門店的工作人員幾乎都是在加班加點地帶著客戶看房，市場成交一片回暖跡象。

　　二手房成交火爆，單店成交最多暴增2倍多

　　二手房市場的火熱直接拉動了成交數據的攀升。

　　昨日，記者從搜房網石家莊二手房數據監控中心了解到，按照石市二手房網簽統計數據顯示，上周石市共成交二手房879套，環比上漲5.78%，較前一週多成交48套。成交面積為77272平方米，環比上漲10.68%。其中，住宅類二手房成交868套，佔成交總量的98.75%，環比上漲27.46%，多層住宅成交仍為主流，其次是高層和小高層住宅；非住宅類二手房成交11套。

　　從二手房成交量的分區域表現來看，上周橋西區成交量位居第一位，成交231套，較前一週多成交51套；長安區位列第二名，成交224套，較前一週多成交61套；新華區位列第三位，成交214套，較前一週少成交92套；裕華區成交最少，成交210套，較前一週多成交28套。

　　“以前單店成交最好的一個月能賣二、三十套，現在單店成交最多能達到五、六十套”，衡立婷介紹，截止到3月28日國大經紀市內五區總計成交約1700套，而在去年同期成交900多套，3月份二手房成交同比上漲了八成多。以國大經紀在長安區的冀興尊園門店成交情況看，1月份成交9套，3月份成交30套，成交量暴增2倍多。

　　房東坐地漲價成為近期二手房交易中的一大現象。在正大仲介，工作人員小張透露，有同事3月份銷售的一套房産從75萬大幅跳漲到86萬，居然還成交了。這雖然是極端個案，但是二手房市場上房東看漲的心態很普遍。之前挂出的房源，要麼是房價從“價可商”變成“一口價”；要麼是之前總房款包含過戶價，現在變成了過戶費另算；直接表示近期房子關注的人太多，房價要漲的房東也不在少數。

　　從近期成交房價走勢看，按照搜房網石家莊二手房數據監控中心顯示：上周石市二手住宅掛牌均價為9258元/平米，環比上漲0.77%，較上一週每平米上漲了71元。具體到各行政區掛牌均價走勢來看，上週四大主城區掛牌均價“全線上漲”，長安區和裕華區漲幅較大，漲幅均在2%以內；而橋西區和新華區則小幅環比上漲，漲幅在1%以內。數據顯示，上周石市二手住宅掛牌價格最高的區域為裕華區，房價達到9837元/平方米；橋西區位居第二，為9555元/平方米；長安區以9404元/平方米位列第三位。其他城區和區縣，包括高新區、正定、鹿泉、欒城和藁城也均為環比上漲，其中正定環比上漲了1.78%。

　　從國大房産經紀機構的全市104家分店的整體成交數據看，3月份石家莊內五區二手房均價比1月份房價平均上漲350元/平方米，約為9300元/平方米。以成交比較火熱的裕華區來看，西美、藍郡等高端小區房價已經攀升到12000元/平方米，漲幅明顯。

　　房東多數喊漲，房價倆月漲了三百多

　　對比“營改增”

　　其實稅負略有下降

　　那麼，“營改增”細則出臺對二手房交易究竟有哪些影響？

　　記者通過對比後發現，此次公佈的個人房屋轉讓的增值稅稅率，和目前正在執行的營業稅稅率基本相同。同時，過去滿2年以上普通住宅就可免征營業稅的優惠政策，也延續到了增值稅之中。“營改增”後，二手房交易雙方的實際稅負並未出現太大的變化。

　　增值稅與營業稅的不同在於，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易徵收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額/(1+徵收率)×徵收率。

　　舉例説明，5月1日前，個人將未滿2年的住房對外銷售，那應該繳納營業稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5%=5萬元；5月1日後再賣，繳納的就是增值稅了，應該繳100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業稅少0.24萬元。這樣看來，“營改增”後二手房交易的稅負確實會有所下降。不過對出售購買滿2年的非普通住宅(面積>144平方米)來説，依舊需要交納5%的增值稅。

　　需要注意的是，目前營業稅的綜合稅率是5.6%，這是行業內將營業稅和城建稅、教育附加費等附加稅加在一起的籠統説法。而營業稅改增值稅後，這些附加稅費仍然要徵收，但是由於增值稅納稅額與營業稅相比略有下降，這些附加稅的基數也會同樣減小。

　　營改增新政倒計時

　　對二手房整體影響不大

　　通過二手房營業稅和增值稅的對比不難發現，增值稅成本有所降低，業內人士認為會成為房屋持有的相關利好。

　　“新政依然適合一線城市現狀。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，不滿兩年的住房進行銷售時，會通過增值稅徵收率的方式，適當進行管控，進而抑制部分投資投機需求。對於購置非普通住房來説，因為往往此類住房是增值空間最大的物業，因此通過計算增值部分即買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的徵收和收入的調節；如果是普通住房，持有兩年後進行銷售，那麼相應的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

　　國大經紀總經理衡立婷表示，年後一系列政策利好疊加和新房供應緊缺等諸多因素造成了石家莊二手房市場的火熱。她表示，作為二線省會城市、京津冀協同發展等一系列利好政策的釋放，石家莊房價整體形勢樂觀，未來將是一路向上，但是石家莊二手房市場的漲幅會是小步慢跑，不可能出現北上廣深那種暴漲暴跌的情況，市場整體穩定。所以建議有購房需求的客戶，有需求就選購，沒必要等待。

　　也有其他市場人士分析認為，大量的購房需求已經得到釋放，而隨著時間的推移，利好政策的邊際效應也將逐步減弱，加之政府穩定樓市的政策方向也不會改變，未來隨著市場理性回歸，二手房交易有望逐漸趨於穩定。