◎馮焱東

　　近幾年來房地産發展日益分化，不僅區域出現明顯分化，不同開發商也出現明顯分化。正因為如此，房地産調控必須避免一刀切，做到區別對待分類施策。

　　針對不同區域分化，國家已經提出要因城因地分類調控，比如在當前鼓勵需求抑制供給的去庫存大政策背景下，一線城市和蘇州等二線熱點城市正在實施控制需求、擴大供給等差異化的政策，充分體現了因城施策的政策意圖，這是值得肯定和堅持的。但筆者認為，針對不同開發商的明顯分化，差別性的調控政策尚沒有很好體現，還需要進一步深化和落實。

　　應重點關注中小房企

　　先來看一下開發商分化的具體數據。目前房地産的行業集中度正日益提高，中國房地産TOP10研究組發佈的數據顯示，2015年房地産百強企業的市場份額提高了1.5個百分點至36.7%，而前10強的銷售額佔全國銷售額的16.3%。大型開發商的業務佈局有向一、二線城市集中的趨勢，據統計前50強房企銷售額的82.8%發生在一、二線城市，其中一線城市佔比29.2%，二線城市佔比53.6%。

　　另據中國房地産業協會與中國房地産測評中心聯合發佈的房企500強研究報告表明，2015年500強商品房銷售面積達到3.4億平方米，銷售金額達到4.0萬億元，分別同比增長11.6%和17.5%，增速均高於全國總體水準，前500強的銷售面積佔比和銷售金額佔比分別達到全國的26.5%和45.8%。

　　從以上兩組數據可以看出，中小開發商（本文將500強以外的開發商定義為中小開發商）的市場份額不斷受到擠壓，但仍然佔據全國房地産開發和銷售的大半壁江山，銷售面積佔全國比重高達73.5%，銷售額佔比也超過50%，達到54.2%。全國房地産企業數量約在5萬多家，從房企數量佔比看，中小房企比重約在80%以上（前500強各有眾多項目公司，不能按500個公司計算）。一般來説前20強乃至前100強是媒體關注熱點，廣大中小房企往往被媒體和社會所忽視，同時學者和政府部門對他們關注也是不夠的。

　　從房地産調控角度看，如果我們僅僅把目光盯在房地産的供求關係和價格波動上，而對房地産重點調控對象之一——房地産供應的市場主體開發商不做具體分類分析，這種調控可能依然不夠完善。

　　如何在房地産供應的市場主體上更精準、更有區別性地落實房地産調控政策，以達到調控的目的，對於研究部門和政府來説都是一個新視角和新課題。從開發商角度來思考和實施調控，屬於供給側調控範疇，與需求側調控是有一定差異的，需要各部門高度重視。

　　房地産調控目的之一是防範房地産風險，包括高庫存風險、高房價風險和金融風險等等。從金融風險來看，房地産出現危機往往是供求出現嚴重失衡，或房價畸形高漲導致房地産金融出現系統性風險，進而傳導到整體金融，最終造成嚴重後果。

　　筆者認為防範房地産金融風險在供給側方面主要應關注廣大中小開發商，也就是承擔了73.5%的開發面積、54.2%的銷售額、企業比重高達80%以上的中小房企。

　　研究數據表明，2015年500強房企平均資産負債率為66.34%，凈負債率72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個百分點，總體處於安全範圍。2015年500強融資環境明顯改善，融資利率大幅下降。銀行貸款和信託兩大房地産融資渠道出於安全考慮，主要把目標客戶鎖定在前100強或者前500強，500強以外企業一般難以從這兩大渠道獲得資金，此外，發債和定增等融資方式一般與中小房企無緣。

　　從財務風險角度上講，中小房企的資産負債率一般較高，難以獲得股權性融資和債務性融資，融資成本也很高，風險明顯高於大型開發商。從經營風險角度看，中小房企在經濟實力、戰略選擇、發展策略、品質與成本管理、開發理念、産品定位、市場與政策波動應對、人才隊伍、專業能力等等方面都與大型開發商有一定差距，經營風險相對較高。基於此，從防範房地産風險的角度上看，關注重點應該是中小房企。

　　當前房地産庫存較大，且集中在三至五線城市，這裡恰恰是廣大中小房企的主要聚集地。如果説中國房地産出現較大風險，體現在開發商層面可能主要就是廣大中小房企，中小房企出風險的概率不僅比大型房企高，而且出現風險的時間可能比大型房企早。

　　要給予中小房企金融支援

　　如何防範和化解廣大中小房企可能出現的風險，牢牢守住不發生系統性、區域性金融風險的底線呢？筆者認為有兩點需要高度重視。

　　一是監管部門在關注房地産供求關係和房價波動的同時，應該把中小房企生存發展狀況作為一個重點來調研，及時發現苗頭性問題，及早進行防範和處理。

　　目前央行、銀監會十分重視調研房地産金融風險，調研頻率較高。但我們要注意，能在銀行貸到款的企業一般是大型房企及少部分中型房企，也就是金字塔尖的那部分房企，這部分企業風險相對較小，我們不能把調研這部分企業得出的結論來概括整個中國房地産業和房地産企業的風險，這樣可能會以偏概全，誤導決策層。

　　二是積極給予中小房企合理支援，核心之一是金融支援。中小房企普遍面臨融資難、融資貴的問題，中小房企的融資除了聯合開發這種股權融資和預售回籠內源性融資外，主要可能依靠民間借貸。民間借貸成本總體較高，且差別很大，低的年息在15%以下，16%~ 36%的可能佔主流，更高的也有但佔比較小。

　　同時，中小城市市場低迷，房價不漲反跌，如果一個開發商民間借款較多，就可能出現樓盤資金鏈斷裂、工程爛尾、廣大購房者付了錢拿不到房的不利局面，造成各方面負面影響。如果好幾個開發商同時出現問題，就可能引發區域性金融風險。

　　所以要防範中小房企風險，地方政府應該積極給予中小房企金融支援，以“激發金融活力，促進金融資源優化配置”。辦法至少有兩個：

　　其一是鼓勵金融機構特別是地方性金融機構成立專門的房地産金融部門，利用本土房地産市場和房企比較熟悉的優勢，給予合理貸款支援。只要當地市場尚可，調查充分，項目手續完備，抵押充足，開發商民間借貸不多，很多項目銀行還是可以考慮介入的。一方面要反對把中小城市和中小開發商妖魔化；另一方面又不能對中小房企存在的風險視而不見。

　　其二是發展房地産私募基金。我們可以鼓勵和引導私募基金規範發展，把民間借貸資金通過私募規範化、合法化，同時整頓不規範私募基金，通過各種措施把開發商融資成本降低，對開發商形成一種正面支援。

　　防範中小房企風險的其他措施還包括鼓勵企業並購、控制土地出讓規模、棚戶區改造、保障房建設與去庫存結合等。

　　總之，房地産調控必須以開發商嚴重分化的事實為依據，建立開發主體的供給側調控新思維，全盤掃描，搞清楚哪些開發商容易出風險，哪些開發商不容易出風險，找到重點，並及時防範和處理。

　　（作者為民生銀行地産研究院首席研究員）