深圳樓市調控政策終於“落地”了。之所以有“千呼萬喚始出來”的印記，是因為在國家要求“去行政化”干預，發揮市場決定資源配置，以及地方調控要發揮主體責任、精準發力的框架下，市政府及行業主管部門在去年以來，一直在調研市場，分析哪些人在買房、屬於剛性需求、合理投資需求（發展租賃市場），還是投機需求，資金從哪來等等，力求達到精準調控。

　　根據調研，目前我市居民購房投資比例儘管在上升，但有助於租賃市場發展、住房供應體系完善，住房空置率很低。同時，以首付貸為主的房地産場外配資規模較小，大概在25-30億之間，若以7500億的一二手房成交規模看，首付款至少在2250億，首付貸佔比也僅僅在1.3%，平均首付比例在3.7成。因此，居民絕大多數在用自己的錢買房、買者自負。考慮到樓市政策寬鬆、貨幣政策寬鬆、樓市金融屬性凸顯，可以判斷，儘管去年深圳房地産市場火爆，但還未出現“失控”的問題。

　　另外，此次深圳市在上海出臺調控政策後，緊接著當晚發佈政策，有的媒體認為深圳要等到上海出臺政策後，才敢發佈政策，這是不客觀的。因為，從2014年開始，國家就一直強調調控的自主性、發揮地方主體責任，深圳出不出政策、出什麼政策，取決於深圳市政府對於本地樓市的判斷，不存在深圳要等到上海出了政策才敢出政策的必要。當然，同作為一線城市，作為全國樓市的“領頭羊”，對於全國樓市觸底回升、全國樓市“去庫存”有著重大影響，深圳在發佈政策時會考慮兄弟城市的動向。

　　此次政策內容與春節前後市場傳言有一定吻合，有的媒體認為，政策效果不會明顯，但政策傳言長達4個月，這本身已經釋放出了調控的信號，近期市場出現穩定和回調跡象，特別是高價盤放盤價明顯下調，事實上就是前期政策傳言對於市場預期的影響。此次政策的發佈，一方面是對於前期政策傳言的兌現，另一方面也意味著，若市場繼續快速上漲，我們還會從政策工具箱中拿出已經儲備好的政策。

　　此次，之所以提高了非戶籍人口購房社保繳納門檻，一方面是基於引導市場需求走向理性的考慮。一般來説，一個外地人來到深圳，若真想在深圳長期居住，應該先“落腳”，然後有一定積累，然後再去購房，連續繳納三年時間的社保是合理的，比北京、上海5年的社保門檻還是低了很多；另一方面，這也是篩選那些真正在深圳紮根（而不僅僅是投資炒房）的外來人口，確保這部分人群的住房需求，不僅不是歧視，反而是保護將要流在深圳創業生活的外來人口的購房圈。另外據調研，社保繳納在3年以上的外來人口占大多數，政策打擊面不大。

　　在人口凈流入、産業轉型和收入不斷增長的背景下，深圳住房供求關係長期緊張。再加上，樓市政策寬鬆、貨幣寬鬆，經濟下行，配置一線城市樓市資産的人有很多，各類需求蓬勃生長，短期內控制房價有一定難度，增加供給才是長效機制、根本之策。因此，不能寄希望於需求端抑制能夠解決房價問題。過去10年，需求端抑制的政策很多，但房價快速上漲的問題並沒有根治，這就是例證。

　　因此，此次深圳樓市政策更加強調供給側的管理，即多渠道增加住房供應和大力加強住房保障，新增用地、盤活存量、城市更新、棚改等四個渠道，顯示了決策者構建長效機制的信心，40萬套保障房籌建的規模比“十二五”幾乎翻了一倍。在需求適度控制的情況下，這些供給端的措施若落到實處，房價長期內穩定是有希望的。

　　（作者李宇嘉係深圳市房地産研究中心高級研究員）