3月17日，天通苑社區服務集團在香港聯合交易所披露了招股書。招股書公開了一些有關天通苑的“秘密”。比如，天通苑分佈著746棟建築物，常住人口為28萬；所管理的停車位面積相當於107個足球場等。依靠為天通苑提供物業服務，天通苑社區服務集團年均獲得2000余萬的凈利潤。

　　天通苑到底有多大？

　　位於北京北五環外的天通苑，是很多“北漂”來北京的第一站。人流密集、交通擁堵……這些形容詞常伴隨天通苑出現。

　　“第一次來租房的時候，我根本不知道往哪走，全是外形差不多的住宅樓，整個人就像處在一個大森林之中。”在中關村工作的汪雨（化名），2年前開始北漂時，選擇了在天通苑租房。

　　工作日的早上7點半，汪雨便要擠在天通苑地鐵站外面的排隊柵欄裏，等候進站。早高峰期，汪雨必須等兩三趟地鐵，才能擠上開往市中心的地鐵。下午5點以後，烏泱泱的人群再從地鐵站走出，扎進天通苑。

　　在工作日的白天，天通苑社區，便剩老人與小孩。天通苑也因此被稱作“睡城”。

　　維持天通苑這座超級“睡城”正常運轉的，是一家名為天通苑社區服務集團的物業公司。它是目前北京市最大的物業公司之一。3月17日，天通苑社區服務集團，在香港聯合交易所披露了赴港IPO的招股書。

　　“大”，是天通苑最大的特點。根據招股書，天通苑佔地7.7平方公里，建有746棟住宅及非住宅建築，建築面積1000萬平方米；天通苑社區分為五大區域，並細分成18個小區。

　　配套設施方面，天通苑1家電影院、3個社區公園、4家醫院、5個郵局、6家大型購物商場、22個銀行網點、34所學校與幼兒園以及631座配電室。此外，地鐵5號線設有天通苑北、天通苑、天通苑南三站，還有19條市政路從此經過。

　　這些設施，服務於住在天通苑的28.26萬居民。這一常住人口數字，相當於法國第五大城市——裏爾核心城區的人口規模。

　　天通苑業主，多是中等收入

　　在外人的印象中，天通苑的居民，大多是租房的“北漂”。但天通苑社區服務集團公佈的數據顯示，真實情況並非如此。

　　上市前，天通苑社區服務集團委託一家機構進行了調研。根據調研結果，天通苑28.26萬常住人口中，年齡在15歲-59歲的中青年佔比達到56.6%，60歲以上的老人佔比27.6%，另有15.8%為14歲以下的兒童。

　　調查結果顯示，業主的佔比達到83.8%；只有15.7%的受訪人群屬於租戶；另有0.5%的屬於借住親戚家等情況。

　　收入方面，天通苑社區服務集團稱，天通苑的居住人口，以“中等收入人群為主”。其中，家庭年收入超過10萬元的，佔到51.4%；家庭年收入在4萬-10萬元之間的佔到34.9%；另有13.8%的業主，家庭年收入在4萬元以下。

　　另有一個數據可以反映出，高收入群體並不青睞天通苑。天通苑的業主裏，只有2.3%的家庭年收入在40萬元以上。

　　業主繳費率接近99%

　　依靠服務天通苑28萬的業主，2015年，天通苑社區服務集團獲得了2.38億元的總收入，同期凈利潤為2647.7萬元。

　　天通苑社區服務集團的收入，主要來自於三項業務：綜合物業管理服務（即物業費）；停車管理服務；代收公共事業費服務。

　　綜合物業管理服務，是天通苑社區服務集團收入的大頭。2013年－2015年，天通苑社區服務集團物業費收入，分別為1.54億元、1.6億元、1.63億元，佔到同期營收總比重的68%左右。

　　取得如此業績，超高的繳費率“功不可沒”。招股書顯示，2012年至2014年，天通苑業主的物業費繳費率分別為96.9%、98.4%、98.5%，相比中國百強物業服務企業的平均水準高出3個百分點左右。

　　“對於業主未能支付物業費，我們將通過到府拜訪、手機訊息、電話及警告通知的方式跟進。” 天通苑社區服務集團稱，其還對違約業主採取法律行動。

　　停車管理服務則是天通苑社區服務集團的第二大業務。去年，其停車管理服務的收入為6584萬元，佔到營收27.6%的比重，且近三年一直保持上漲的態勢。

　　目前，天通苑共有74個地下停車場，面積超過47.6萬平方米；同時還有1.4萬個地上停車位；面積為29萬平方米。這意味著，天通苑停車場的總佔地面積達到76.6萬平米，相當於107個標準足球場。

　　招股書顯示，根據法律規定，天通苑的地下停車場所有權歸開發商，地上停車位的所有權歸業主共有。通過與開發商、業主委員會簽訂合約的形式，天通苑社區服務集團獲得了停車場的管理授權。

　　天通苑社區服務集團稱，天通苑地下停車場的定期車位，每年收費2200元；地上停車位則視車型每年收取1600元或2300元。按小時停車的話，地上車位每小時每輛車的停車費為1元，連停一天最高收費5元。

　　代收公共事業費服務，是天通苑社區服務集團的第三大業務。以供暖費為例，該業務模式為，在代供暖公司收取供暖費時，天通苑社區服務集團從供暖費獲取一定比例的服務費。該服務費比例原為5%；而自2016年開始，這一比例漲到了8%。

　　“業主滿意度高於行業平均水準”

　　目前，天通苑社區服務集團共有1619位員工。這裡面有745位保安和471位保潔人員，客服人員有177人。

　　天通苑社區服務集團稱，它的優質服務“受到社區居民和業內的認可”。根據機構調查，以滿分100分計算，其物業管理服務的居民平均滿意度是78.3分，較行業平均水準高3.6分。

　　不過，在網路論壇上，關於天通苑物業服務欠佳的“吐槽”，也不在少數。而在業主汪雨的印象中，除了每月定期的到府查水電煤氣，和小區門口的保安崗亭，他“感覺不到物業的存在”。

　　目前，天通苑社區經濟適用房及商品房的物業費分別為每月每平方米0.55元及1.76元。天通苑社區服務集團稱，未來將上調部分類型住宅的物業費和停車費。

　　天通苑社區服務集團稱，今年1月1日起，此前受政府嚴格監管的經濟適用房物業費和停車費，可根據市價調整。天通苑社區服務集團稱，“預計在2017年前後調整費用”。

　　對於以後的發展，天通苑社區服務集團的打算是，通過上市募資建設“智慧社區”，還將尋求收購其他物業公司。“智慧社區”的一個方向，將是社區增值服務。據分析，送貨到府、超市、居家養老服務，為天通苑居民需求量最大的增值服務。

　　□新京報記者 李春平 北京報道