昨日，財政部網站公佈了《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》，營改增試點的細則正式亮相。其中備受關注的房地産業營改增政策也隨之明確，房企的舊項目可以選擇兩種計稅方法。而對於個人二手住房交易，將按照5%的徵收率計算納稅，稅負有所降低。

　　而財政部、國家稅務總局最新公佈的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》對個人住房轉讓實施差別政策，北上廣深個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　算算賬

　　賣300萬元房 營改增後少繳7100元

　　增值稅與營業稅的不同在於，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易徵收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+徵收率)×徵收率。

　　舉例來説，房子的交易價格為300萬元，如果徵營業稅，那麼營業稅=300萬元×5%=15萬元。改徵增值稅後，採用簡易徵收，徵收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分後再乘以徵收率，即增值稅=300萬元÷(1+5%)×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。

　　新政

　　房企土地成本能抵扣

　　自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營改增試點，建築業、房地産業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　從稅率上看，房地産和建築業將分別由5%和3%的營業稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業稅在原理上有著本質的不同。此外，對於4月30日(《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地産項目)之前的舊項目，兩個行業的企業可以選擇簡易計稅等過渡期政策。

　　安永大中華區間接稅主管合夥人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地産企業銷售額扣除部分，力度很大。“在一線城市，土地成本佔了整個房地産項目成本的三分之一到四分之一。”

　　對於房地産的老項目來説，可以選擇採用簡易計稅方法或一般計稅方法。若採用簡易計稅方法，則增值稅徵收率為5%。若採用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建築成本、裝修成本可以抵扣。

　　梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能採用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉嫁增值稅。若下游買家是企業，則可以考慮採用一般計稅方式，因為採用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發票，企業買家可用來抵扣，這對企業買家來説吸引力較大。

　　二手房交易稅負降0.24%

　　細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的徵收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現行5%的營業稅稅負還要低0.24%。

　　原營業稅的優惠政策也繼續沿用，即:對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。 對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　而個人銷售寫字樓等其他不動産，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動産購置原價或者取得不動産時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計稅。

　　此外，個人出租住房的，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，與現行營業稅相比，稅負也有所降低。

　　賣房租房委託代徵 無須多跑一個部門

　　以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業稅等稅種都屬於地稅徵管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之後，是不是又要多跑一個國稅局呢?答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動産和其他個人出租不動産的增值稅，國家稅務局暫委託地方稅務局代為徵收。

　　廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業務營改增後的稅收徵管、發票開具等問題，正在探索國地稅部門委託代徵新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數據遷移工作，與地稅部門協商擴大了徵管數據共用許可權，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。

　　分析

　　一手樓市或延續目前走勢

　　部分二手買家或延後遞件

　　“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2013年的最高峰時期相比，仍然有距離。”中原地産項目部總經理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔心政策變化後稅負成本轉嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。

　　黃韜認為，昨日出臺的政策和之前業界的預期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應該將會以延續目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統淡季，而屆時強勁的購買力也可能面臨能否存續的問題，所以市場成交有可能出現回落。

　　“營改增政策落地之前，各種傳聞對市場産生了一定的影響。政策越晚公佈，二手市場選擇在心理價位上下調的業主會更多。”滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰透露，廣州春節過後啟動的二手樓市行情之中，部分業主擔憂營改增落地後稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強硬。特別是部分大面積物業，讓價幅度會較中小面積物業大，不過，隨著昨日政策出臺，相信業主的態度會重新走強。

　　周峰分析，以廣州為例，目前營業稅的稅率是5%(不含費)，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之後，增值稅的徵收率是5%，但稅負為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業，在營改增之後，同樣情況的房産稅負有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業稅的費用節省幾千元。

　　周峰預計，部分不足2年的物業在轉售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之後才辦理遞件及繳稅的行為。可以肯定，對二手市場的成交會有促進作用。由於3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調整，只要有效客戶能得到補充，之後成交量還是會繼續放大。

　　上海將出臺新政

　　加強房地産調控力度

　　新華社上海3月24日電(記者姜微、葉鋒)記者從24日舉行的中共上海市委常委會獲悉，上海將認真貫徹落實中央對全國房地産市場“因城施策”的管理要求，按照房地産市場發展的客觀規律和特大型城市發展的客觀規律，從實際出發，加強調控力度。

　　當日舉行的會議聽取了關於進一步完善上海住房市場體系和保障體系促進房地産市場平穩健康發展的彙報。記者了解到，上海近日將出臺《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》(下文簡稱《意見》)。

　　上海房地産市場起步早、發展快，經過20多年的發展，逐步形成了適合我國國情、符合特大型城市市情的調控原則和政策。會議指出，要保持定力，堅持並完善市場和保障“兩個體系”，市場體系要堅定不移堅持“三個為主”，即以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主;保障體系要堅持和完善“四位一體”，多策並舉、盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。

　　上海市委還提出，房地産發展週期長，上海房地産市場的調控工作，要堅定目標方向，始終對標“三個為主”的原則，不斷在實踐中總結和完善相關政策。要善於從大局大勢中把握房地産市場的新變化，各部門要立足大局、各司其職加強房地産市場調控。會議要求，上海市、區兩級政府要齊心協力，嚴格執行即將出臺的《意見》，依法依規整頓房地産市場秩序，嚴格依法處置違法違規行為。