去庫存仍為今年主基調，鼓勵新市民需求成為房地産政策主要著力點。當前房地産市場庫存壓力依然較大，當前房地産市場庫存壓力依然較大，去庫存仍為今後一段時期房地産重點。根據統計局公佈2015年數據顯示，房地産開發投資增速持續回落，新開工繼續呈現下降態勢，部分三四線城市後續需求乏力，亟待擴大有效需求形成去庫存新動力。事實上，從今天春節後，國家對於樓市去庫存的支援力度可謂非常大。而在一二線與三四線市場面臨分化的當下，房企也正在以各種方式消化庫存。

　　新政助力二三四線城市去庫存

　　房貸新政再次迎來利好，據消息稱，根據廣東省市場利率定價自律機制統一要求，除廣州、深圳地區，佛山（含順德，南海）、珠海、中山、江門地區對首次購買普通商品住房的居民家庭首付最低為20%，其他地區仍為25%。二套房貸方面，大佛山區域及珠海、中山、江門的首付調整為可執行最低三成，其他地區仍為最低四成。而廣州包括增城、從化兩個不限購區域統一按原政策不變，即首套房貸首付三成，二套房貸首付七成。

　　儘管此輪的房貸新政並未涉及廣深兩地，但卻涉及到珠三角幾大二三四線城市。有專家分析認為，這一次的房貸新政將帶來珠三角區域房地産市場的新一輪熱潮。“這項政策對於佛山而言將是一次機會，房貸首付降到兩成，同時也將對珠三角房地産市場有較大影響。”某地産佛山相關負責人表示。

　　關於樓市庫存問題已經被反覆提及。而去年一線城市以及部分重點二線城市的成交回暖使得住宅庫存有所下降，但是三四線城市以及不少二線城市的庫存仍然是居高不下。此次房貸新政將目標定在佛山、珠海、中山、江門四個城市也有更多的深意。分析認為，這意味著政策將支援更多次級城市的去庫存。而首付降低也將使優惠城市的樓市會火爆起來，尤其是在廣深兩市周邊的樓盤漲價勢在必行。而搜房網的分析更是認為，廣深的樓市可能會沉寂一段時間，但周邊樓價上漲也將帶動廣深樓價，“預計為二三線城市樓價漲幅的70%”。

　　以佛山為例，就是近年新建住宅量非常大的區域。據佛山某地産日前公佈數據顯示，2月8日—14日，全市一手樓僅成交49套，共0.49萬平方米，環比減少96%，成交均價為7602元/平方米，環比下跌16%。但個別區域成交均價略有漲幅，其中南海成交均價為11267元/平方米，環比上升3%；順德成交均價也繼續走高，為8320元/平方米，環比上升9%。

　　佛山某地産分析指出，春節假期是傳統的樓市淡季，開發商以自然銷售為主。由於“降首付”新政出臺不久，佛山多個樓盤在春節期間未能執行新政，不少市民選擇春節後才購房。佛山一樓盤銷售人員表示，雖然春節期間意向客戶不少，但真正成交的並不多，部分原因是剛需客認為降首付新政在春節假期暫未執行，預計到春節過後會入手。佛山“嶺南天地”負責人也告訴記者，春節期間首付兩成的新政還沒有真正執行，但是廣州客來看房的明顯增加。其中登記的客戶中有兩成半是來自廣州。

　　房企去庫存效果明顯

　　在政策的支撐下，今年第一季度，房地産行業的去庫存狀況表比較理想。不久前，中原地産研究部統計數據顯示，截至目前有17家房企公佈了2月份銷售業績，合計銷售額高達789.58億元，而這17家房企2015年2月份同期的銷售額為361.36億元，同比上漲高達118%。

　　具體來看，萬科、恒大地産、碧桂園2月份銷售金額分別達160.3億元、152.3億元、111.5億元。中原地産首席分析師張大偉表示，在17家房企中，均價上漲的企業達到12家，除個別企業因為戰略擴張到二線、三線城市，均價降低外，大部分企業在2016年2月份均實現量價上漲。“大部分標桿房企都收穫了開門紅，整體看，是寬鬆的政策推動一線、二線樓市火爆。預計這一趨勢將延續上半年，標桿房企銷售業績將同比上漲。此外，房地産刺激政策頻出，利好一線、二線城市的房地産市場。這種情況下，房企拿地積極性明顯提高，對一線、二線城市房地産市場持續追捧。此外，一線、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經濟發展不均衡的情況下，一線、二線城市房價易漲難跌。”張大偉表示。

　　而在3月份，房企的銷售同樣理想。根據監測，3月1日-15日，20個典型城市新建商品住宅成交面積845萬平方米，同比上升了86%。購房需求釋放積極，市場交易出現較大幅度上升。其中，一二三線20個典型城市新建商品住宅成交面積同比增幅分別為37%、115%和58%。

　　有專家表示：“1-2月，大部分標桿房企收穫了開門紅。整體看，這與寬鬆的政策推動一二線城市樓市火爆有很大關係。預計這一趨勢上半年將延續，標桿房企銷售業績將同比明顯上漲。”不過，專家也認為，對於企業來説，2016年的壓力依然較大，其中三四線城市庫存積壓、銷售困難。而一二線城市地王頻繁出現，導致利潤率持續下調。

　　據房企發佈業績快報不難發現，今年首2月，業績最靚麗的依然是萬科，首2月實現銷售金額共計405億元，銷售面積達295萬平方米，目標完成率為14%。恒大地産位居榜單第二，截至2月底，集團合約銷售額錄得364.7億元，合約銷售面積422.2萬平方米，合約銷售均價約8637元/平方米，按年分別增長116.6%、89.9%及14.1%。保利地産1~2月實現簽約面積177.69萬平方米，同比增長88.52%；實現簽約金額228.91億元，同比增長90.46%。

　　一季度雖然是傳統銷售淡季，但保利地産1月份已創下歷年一季度單月銷售紀錄，銷售額達139.78億元，超出市場預期。同時，中小型房企銷售業績也有增長，如奧園地産公佈數據顯示，首兩個月累計實現合同銷售金額約22.1億元，合同銷售面積約27萬平方米，同比分別增長約25%和19%；世茂房地産截至2月29日止，累計合約銷售總額約為53.4億元，銷售總面積為43.55萬平方米，同比分別上升3.7%及1.7%。

　　區域市場

　　庫存壓力仍大

　　18日，國家統計局公佈的“2016年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，房價環比上漲城市數佔比已近七成，但三四線城市去庫存效果依然不容樂觀。業內人士認為，對去庫存艱難的城市，地方政府應在“保障剛需、刺激改善”的原則下，儘快細化和落實中央各項“去庫存”政策。

　　數據顯示，2016年2月房價同比上漲的城市數量增至32個，佔比近半。房價環比上漲的城市更接近七成。與上月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有47個。在銷售量價方面，今年前兩個月，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額增長43.6%，提高29.2個百分點。

　　城市間房價分化現象依然延續，從同比漲幅看，一線城市上漲尤其明顯。無論是新建商品住宅還是二手住宅，一線城市同比平均漲幅都高於20%，遠高於二線城市1%左右的同比平均漲幅，與此同時，絕大多數三線城市同比仍在下降。

　　國家統計局數據顯示，截至2月末，住宅待售面積增加1387萬平方米，同比上漲10.6%。李皎指出，受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三四線城市去庫存難度不減。

　　同策諮詢研究部監測的數據也顯示，2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月，雖同比下降14%，但依舊遠超合理區間15個月。二線城市中的瀋陽、長春、大連、青島、西安等，以及大部分三四線城市仍然面臨較大的“去庫存”壓力。

　　而據廣州市房協發佈了廣州樓市庫存情況。數據顯示，截至2016年1月31日，廣州商品住宅存量套數16.2萬套，環比上升4%，存量面積1992萬平方米，環比上升2%，持續在高庫存水準。報告指出，若按2015年7-12月廣州平均銷售速度來計算的話，存量套數及存量面積分別需要20個月、21個月的時間才能消化完畢。

　　記者觀察

　　去庫存步伐不宜走亂

　　2016年才過了三個多月，但近一個月房地産的激情就遠超過去年全年。在一波又一波看上去很強大的利好刺激下，房地産市場就像是被擺進烤爐一般徹底被烘熱。

　　在去庫存的大旗之下，政策的支援力度已經非常給力，而開發商的動作也極為迅猛。僅在今年第一季度，樓市的成交熱情就非常火熱。在廣州而言，記者發現，各大樓盤已經早早地登場亮相，一改以往一季度不賣房的傳統。但儘管如此，廣州的可售房源還是非常可觀。換言之，廣州的住宅庫存量仍然非常大，未來開發商們也面臨著較大的去庫存壓力。特別是近郊區域，如花都、南沙、蘿崗等等。這些區域在今年仍然會在大量的新房推出，同時也將會有很多大型樓盤舊盤推新。

　　因此儘管今年政策環境改善，市場信心也恢復，但是去庫存的步伐卻不宜走亂。在前不久，已經有樓盤傳出“漲價”、“封盤”等等的消息。但這對於開發商去庫存而言並非好事。如果市場信心再度缺失，帶來的反噬可能會更嚴重。本版撰文 南方日報記者 蔣勁勁