從今年5月1日起，備受關注的“營改增”將擴大試點行業範圍。其中，建築業、房地産業、金融業、生活服務業四個行業將納入營改增試點範圍。自此，現行營業稅納稅人全部改徵增值稅，其中建築業和房地産業適用11%稅率。業內人士認為，營改增的推出對地産行業短期內不會帶來劇烈變化，但未來將産生深遠影響。其中，營改增鼓勵所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣，這對從事商業地産開發的房地産企業來説，對房地産業尤其商業地産的去庫存起到促進作用。

　　能否為房企減負

　　“稅負過重一直是開發商多年來的痛點之一，”一位地産商表示，近年來隨著地産行業毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。

　　泰禾集團董事長黃其森認為，目前，絕大多數地方房地産利潤率已經嚴重下滑，甚至部分企業出現虧損，還是按原定的稅率確實讓企業不堪重負。建議各地結合當地房地産的經營狀況，確定合理的土地增值稅預徵率。本次營改增根據官方表態，是一項重要的結構性減稅措施，但是否將為企業減稅將要看具體情況而定。

　　一家機構曾就此做出了專項調查。該機構選取了主營業務為房地産開發且資産總額排名靠前的上海房企為樣本，採用這些公司2014年的財務數據。測算結果表明，全行業實施增值稅後，10家上市公司中，有4家出現稅負減輕的情況，其餘6家均為稅負增加。

　　該研究顯示，營改增房企適用稅率從5%的營業稅率變更為11%的增值稅稅率，企業只有擁有足夠可抵扣的進項稅額，才能保證稅負不上升。在消費型增值稅下，企業外購的生産資料和固定資産支出越多，可抵扣進項稅額就越多。而如果人工成本、財務費用等不可抵扣項較多，營改增的減稅效果越小。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，總體上房地産營改增有助於房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，這將為處於轉型期的房地産企業提供緩衝期。

　　商用物業將受益

　　值得關注的是，營改增後所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍。業內人士評價，該項措施對於所有企業而言都將是利好因素。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

　　資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業地産，眾多房企正面臨空前的商用物業去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

　　同時，受該措施影響，不動産尤其是房地産項目大宗交易成本會降低，也將促使土地、項目收購，加速房地産行業整合。

　　張宏偉表示，企業作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本面較好的城市繼續向好，其他城市由於仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。

　　推高土地價格？

　　“房地産格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地産營改增，對房企來説短期體現為稅負下降，但長期則體現為地價上漲。”華泰證券分析師認為，目前營改增試點期間，對房地産行業短期的影響並不大，但試點到期之後正式推行時是否會有新的變化則需要關注。長期來看，營業稅佔地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應對措施，特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市。2007-2011年，有9個省市對營業稅十分依賴，營業稅佔地方稅收比重都超過了40%，其中包括北京，達到41%。

　　業內人士分析，當前行業毛利率平均20%左右。其中，人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下，毛利率下降的根本原因來自於地價上漲。儘管在三四線城市土地出讓已經大幅減少，但是從一線城市來看，超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價，特別是在當前一線城市的土地供需嚴重不匹配的情況下，這也會加大地方政府對房地産的依賴。

　　可以預見，營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴，由此，土地成本將進一步上行，屆時推動房價上漲的局面很可能繼續在一線城市上演。從長期來看，營改增將減少新入市的投資性需求，房價變化更趨平穩。

　　業內人士表示，營改增對企業投資樓市確實會有助推作用，但營改增並不是樓市稅收政策調整的終點，後續有關房地産稅的改革還會逐步推進，尤其是房産持有環節的徵稅，後續仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加複雜多變。記者 董家聲