談房論道

　　石家莊房地産市場政策近期密集釋放。繼“冀十條”之後，2016年3月16日，石市正式發佈《石家莊市人民政府關於促進房地産市場平穩健康發展的意見》。這份坊間稱之為“石20條”的新政打出一整套政策組合拳。

　　伴隨這些政策落地實施，各類購房者陸續進場，日光碟、連夜排隊搶房，千人看房等消息和現象一遍遍刷新著市場往年表現，商品房成交數量不斷刷新。進入本週更是加速備案，22日備案193套，23日備案257套，諸多跡象都顯示著樓市“暖春”搶跑行情的啟動。結合“石20條”出臺後市場情況，日前，本報邀請省會房地産行業內資深人士把脈問診，通過政策解讀與市場分析，為購房者撥開迷霧。

　　□本報記者 陳霞

　　石家莊商品住宅去庫存無壓力

　　這份有效期一年的《意見》，主要內容分為五大部分20條，呈現出12大亮點，整體概括而言就是一個調配、一個放寬、三個引導、三個推進、四個降低。《意見》堅持調配原則，即科學調配用地規模，合理調控供地節奏；堅持三個引導，即引導農民進城落戶，形成新的購房群體、引導鼓勵發展跨界地産、引導提高商品房供應品質；政策安排把控“三個推進”，推進城中村改造、貨幣化安排、以及房地産市場整治並盤活遺留項目。

　　談及去庫存，韓東波副局長透露，石家莊商品住宅的去庫存壓力幾乎不存在，處於非常健康良性的供給關係和庫存狀態。只是商業用品當前去庫存壓力比較大，按照石家莊之前每年的市場消化速度，預計商業用房會有近4年的消化期。

　　分析省會商業地産庫存壓力大的原因，韓東波説，石家莊房地産庫存存在一定壓力，尤其商業辦公類用房去庫存壓力較大，主要原因包括以下三點：一是我市第三産業不發達，商業地産需求量受到制約，同時受經濟形勢下行的影響，商業辦公用房始終揚起幅度不大，庫存壓力沒有得到緩解；二是商業綜合體、辦公樓主要集中于二環內中山路沿線，造成各項目同質化嚴重，競爭激烈；三是近年來，石家莊新建項目快速發展，各項目均不同程度的配建商業辦公類用房；加之商業項目均價較高，使用年限較短，投資回報率達不到預期，造成了商業庫存的壓力。

　　雖然石家莊商業地産去庫存壓力較大，但是伴隨《意見》這20條新政的落地實施，政府打出一整套組合拳去合理調節房地産市場供需關係，化解商品房庫存，未來省會房地産市場仍將持續健康發展。

　　政策紅利集中釋放16大項利好

　　“石20條”新政可以説是石家莊歷屆政府為整頓房地産市場做的最大的一次調整，力度空前，既是最受市場歡迎的一次，也是本屆政府肯作為的一種具體體現。總體可以概括為“政策寬鬆了、門檻降低了、稅費減少了、手續簡化了”四句話，無論是對購房者還是開發企業都呈現諸多利好消息。

　　從對市場影響來看，將對開發商和購房者形成16方面的利好影響。具體而言，對開發商的6大利好包括：主城區普通商品住房配建公共租賃住房比例由原來的10%降低為5%，減輕了企業負擔，也有效解決了小區檔次和形象問題；預售制度的放鬆，化解了施工企業資金壓力；“石20條”還提出“在建工程多層建築封頂、高層建築完成30%以上，未取得《商品房預售許可證》，但其他手續齊全，可辦理在建工程抵押”，這一辦法將減輕開發商的資金壓力，對於一直以來的融資難問題可以得到緩解；“對已取得《商品房預售許可證》但未售出進行網簽備案且無其他權利限制的，對許可範圍進行變更後，經公示滿五日，可辦理在建工程抵押，最大限度地盤活商品房存量資産”，放寬了對開發商的貸款條件；在之前已經初步放寬“7090”限制條件的基礎上，徹底取消了“90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發總面積70%以上的要求”，讓規劃真正根據市場需求去設計。

　　對於購房者而言，“石20條”新政帶來的10大利好將讓其真正享受到購房實惠：將農民工、個體戶納入公積金繳存覆蓋範圍；公積金貸款條件再放寬；開展異地貸款；職工全款購買90平方米以下首套住房的，可多次累計提取不超過房款總額的住房公積金，子女可以提取父母的餘額；存款利率統一調整為按一年定期存款基準利率執行；首套房可享受7折利率；普通住房面積由以前的140平方米提高到144平方米，擴大了普通住房的範圍；國務院規定的契稅優惠真正落到實處；房屋轉讓個人所得稅，對不能提供原始憑證的，徵收定率由3%調整為1%，放寬了入市的條件。

　　“石20條”新政就像一支活躍市場的“強心劑”，利好購房者的同時也會刺激拉動消費。從最近市場反應來看，利好正在加速去庫存速度。一些樓盤出現客戶上午看房，下午就定房的現象，還有樓盤出現連夜裹著棉被排隊購房現象。因為政策有效期為一年，一些購房者擔心未來取消這些購房優惠，所以趕搭政策春風提前購房，導致需求密集釋放。但是從另一個角度看，這種短期市場效應不會長期延續，至於未來兩三年的市場表現，還有待觀察。

　　雖然此輪新政亮點很多、力度很大，但是仍有三方面可以再鬆綁：其一是開發商的保證金可否從現在的20%降低到10%？其二是預售條件現在規定的是多層建到2層即可申請，其實按照投資額測算，只要多層建築達到正負零就具備了房地産法規定的預售條件，建議可以將多層預售條件再降低；其三，配建公租房從以前的10%降低到5%，雖然力度頗大，但是仍有很多企業呼籲取消配建公租房的強制要求，改為開發商出資異地建設，以保證開發小區建設風格的完整統一。

　　對於開發商和消費者，李水源也分別提醒説，開發企業如何提高有購房需求的購房意願，必須要練好內功從産品品質上下功夫。對於這輪暖春行情勿盲目等待，更不要借機漲價，不要為追求更高利潤而捂盤待售。

　　對於購房者而言，石家莊近年房價已經進入常態化增長，同比漲幅基本在1.8%左右，不要指望著房價下跌。對於家庭理財而言，房地産依然還是對抗資産貶值的較好投資渠道，但是購買商業地産一定要慎重。

　　住宅成交量將超去年

　　五一前後迎來一波漲價潮

　　“石20條”對拉動石家莊去庫存效果很明顯。通過降首付、降稅，將去年的猶豫購買力，以及明後年的儲備購買力，都通過“石20條”組合政策拳拉動需求，變現為當下的購買力。

　　伴隨石家莊的房地産市場升級換代，從供需來看正在發生變化。以前是傳統的剛需佔據市場主導，現在伴隨消費升級，剛改需求正逐漸佔據市場主導地位。

　　何為剛改需求？剛改需要包括三部分群體：第一部分是剛需性改善需求，比如由於生活或者個人實際需求，從二居換成三居，從小三居換成大三居等等，這類人群一般都是第二次置業，選擇的面積段大多在120—150平方米區間；第二類剛改需求是中間型改善需求，也就是以前經常説的白領置業、中年置業群體，這類人群目前居住條件其實並不差，再次購房置業是為了提高居住生活品質，這類群體選擇的産品一般為中高端項目，面積大多在150—200平方米區間；第三類剛改需求則為終極置業，這類人群一般是經過3—5次前期置業選擇後的終極置業，選擇的往往都是金字塔頂端的高端項目，比如城市高檔公寓、別墅類産品，選擇的面積區間一般是超過200平方米以上的高端住宅。

　　從新政組合拳落地實施後，對住宅市場的影響看，今年石家莊商品住宅市場成交量絕對超過去年，經過開年後短暫的市場試探，預計五一前後省會市場將迎來一波漲價加速潮。從全年房價走勢看，雖然房價的官方數據因為受到補證樓盤網簽合同拉低整體房價等綜合因素影響，具體走勢數據不好預估。但是從市場的真實房價來看，今年二環內的房價將整體奔入萬元時代，今年還會出現一批毛坯房價格達到15000元/平方米的項目，這將成為拉動整個市場房價繼續上漲的動力。

　　“石20條”去庫存組合拳對商業地産去庫存影響甚微。趙楊分析石家莊商業地産庫存高的原因有三：其一是三年大變樣，政府推形象工程，開發商追求紙面效益，大樓往往都是往高往密地建，所以石家莊和全國其他城市一樣，商業地産的超需求過度開發，已經破壞了供需平衡點；其次，經濟下行預期導致市場對商業地産的需求下降；另外，新經濟轉型對實體經濟造成的擠壓效應逐步放大，這些整體造成了石家莊商業地産和全國很多城市一樣，庫存超過正常值。按照一份統計數據，石家莊當年備案的商業地産佔到新增上市量的不足30%，去化率逐漸積壓造成當下商業地産去庫存的巨大壓力。雖然石20條也推出了“引導鼓勵發展跨界房地産”等諸多轉型探索方向，但是“大眾創業”、“網際網路+”等智慧密集型行業，對於辦公場地的需求面積不似傳統企業，對於商業地産的去庫存轉化率不會影響太大。因此，商業地産跨界摸索的願景是好的，道路是漫長的，對當下商業地産市場去庫存收效甚微。

　　雖然趙楊認為“石20條”對商業地産去庫存影響不大，但是五一後“營改增”將對商務辦公市場造成很大刺激與拉動。按照目前曝光的方案，國家將營改增試點範圍擴大到建築業、房地産業、金融業和生活服務業。允許將新增不動産納入抵扣範圍，增加進項抵扣，新增不動産抵扣有可能在2年內抵扣完，這將有力拉動企業對商務辦公類産品的改善性需求，將在商務辦公類産品市場中的前期猶豫型客戶，後期持幣準備選購的客戶，集中到當下釋放需求。所以，商務辦公類産品有望“接棒”住宅産品的“小陽春”行情，加入快速去庫存的隊伍中，拉高成交量。

　　雖然政策紅利集中釋放住宅和商務辦公類産品需求，但是密集出臺的政策組合拳也是把“雙刃劍”，經過今年高歌猛進的去庫存，未來需求提前釋放的繁華過後，明年的市場形勢也將會更難預料。