■首席記者 江海

　　今年兩會上透露5月1日起二手房交易營業稅將改成增值稅後，在包括福州在內的全國房地産市場上都引起關注。記者昨日獲悉，福州二手房市場上，的確有很多交易者産生了較多疑問和擔憂，也有部分交易者加快了交易進度。但總體來看，類似2013年3月“新國五條”出臺後傳聞二手房轉讓按增值額的20%繳交個人所得稅而引發的集中交易“末班車”行情暫未出現。業內人士表示，所有行業稅負只減不增是既定政策，市民不必過於擔心。

　　二手房營改增引發疑問和擔心

　　“現在確實大家都在問營改增的問題，尤其是交易雙方面談時都會説到它。因為目前沒有具體消息，多數人只是猜測，所以憂慮情緒是主要的。另外還有不少尚未掛牌交易的業主，最近常常到門店或者打電話來諮詢營改增可能産生的影響。”昨日，福州多家二手房仲介負責人告訴記者，二手房營改增的確引起了不少交易者的疑問和擔心。

　　目前的福州二手房市場上，普通住房産權證滿兩年，免征營業稅，不足兩年，全額徵收營業稅。業內人士分析預測，實施營改增之後，原業主的增值稅繳納方式可能有以下兩種選擇：

　　一是據實徵收，能提供買房的稅費、貸款利息、經紀人仲介費等憑證，進行足額抵扣，按增值稅的稅率差額徵稅。目前，業內普遍認為房地産業營改增的稅率有可能是11%；第二種是核定徵收，房東無法提供相關憑證，對銷售額全額徵稅。目前其他完成營改增的行業全額徵稅的稅率為3%。而在目前來看，營業稅改增值稅，最大的未知數是“是否按照增值額來納稅”。早期入市的業主房産價值升幅可觀，以一套五一廣場附近的二手房源為例，一套前幾天成交的75平方米戶型的成交價是193萬元，而業主當時購買時每平方米僅5000多元，增值額高達150多萬元，如果按照增值額來納11%增值稅，稅收會高達16.5萬元。

　　目前福州二手房市場上，交易中業主實收模式佔主導，大約80%的交易都是業主實收，20%是各付各稅。即使是各付各稅，業主在房價中也已算進稅費，只是兩者稅費分攤模式不一樣。在這種情況下，二手房買賣的稅費支出一般都由買家承擔，因此，稅費增加的成本都轉嫁給買家，對促進交易明顯起到抑製作用。不少業內人士都還記得，2013年3月“新國五條”出臺後，傳聞二手房轉讓要按增值額的20%繳交個人所得稅，加稅的猜測曾經在市場上迅速掀起一波交易高潮。隨著後來細則出臺，恐慌消失，市場才恢復平靜。這次“營改增”改革，是否會重演當年的行情呢？

　　福州多家房産仲介人士表示，的確有一些業主對政策非常敏感，已經催促買家儘快過戶，免生枝節。但總體來看，業界和很多交易者都認為國家不大可能在此時出臺和“去庫存”相反的政策，所以“末班車”行情沒有出現。

　　知名房産專家楊紅旭分析説，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。國家的態度是要針對不同行業的情況和特點，分別制定相應的過渡措施，保障所有行業稅負只減不增，所以，業界仍然有強烈的觀望情緒。

　　此外，根據目前國家的去庫存政策，滿兩年的二手房是免除營業稅的。對營改增以後，滿兩年的稅收優惠是否仍會存在這一點，業內人士表示，他們估計政策延續的可能性比較大。