時代週報記者劉娟發自北京

　　兩年多前，郝建民從孔慶平手裏接過中國海外發展（00688.HK，內地平臺“中海地産”，以下簡稱“中海”）的“帥旗”，成為第三代掌門人。

　　下一個十年，如何重塑核心競爭力與再造機制，是中海董事會主席郝建民直面的中海地産業務發展的兩大難題。

　　一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機。

　　3月14日，中海和中信股份（00267.HK，以下簡稱“中信”）同時發佈公告：中海全面收購中信旗下住宅物業組合，交易對價預計為310億元。中海將向中信配發10%股份及轉讓物業組合清償代價，代價約為61.50億元。

　　由此，中海將獲得中信25個城市物業，中信將成為中海的第二大股東。

　　這是郝建民主導的第三筆重大並購。過去6年間，中海已先後並購了中海宏洋、中建地産，加上本次交易，“並購王”中海已付出交易對價近700億元。

　　完成一場耗時兩年多的內部資源整合後，中海將迎來一場更為複雜的整合，這一次整合的對象則是同為央企的中信。這筆交易並非簡單的單向收購，而是雙方間的資源互換。難度之大，外界等著看結果，有替郝建民和中信掌舵手常振明捏把汗的，也有等著看他們笑話的。

　　但無論如何，這是央企在去庫存方面的重要案例。事實上，自去年招商係、中交係地産整合逐步落地後，作為中央政府在香港重要地産平臺的中海與中信的整合，對投資人觀察房地産市場的變化有著重要意義。

　　交易最遲年內落定

　　截至2015年底，中海土儲4144萬平方米，僅在數字字面上看，這在7家千億房企中屬於墊底水準。加上中海宏洋1093萬平方米的土儲，中海才能稍微與萬科5477萬平方米的土儲水準打個平手，與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲量相差甚多。

　　中海貴在佈局一、二線城市，土儲含金量高。在核心城市的土地拍賣成本越來越高時，中信2400萬平方米的土地規模，對於中海而言如虎添翼。評級機構穆迪指出，交易完成後，可拉動中海未來4-5年合約銷售額進一步增長。

　　中信歷年公告及克而瑞梳理的數據顯示，中信2400萬平方米土儲的大致分佈格局是：珠三角42%、環渤海31%、長三角9%和其他18%。其中，一線城市上海（樓盤）、北京（樓盤）、深圳（樓盤）三地涉及的項目分別為4個、4個和1個，涉及土儲規模分別為141萬平方米、190.5萬平方米和96萬平方米；二線城市，涉及天津（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、青島（樓盤）、珠海（樓盤）等地的250萬平方米土儲；其餘土儲分佈在惠州（樓盤）、汕頭（樓盤）、東莞（樓盤）、揚洲、黃山、三亞（樓盤）、海口、萬寧等三四線城市。

　　“通過整合的方式，在上海、北京、深圳等地補倉，這是最理想的方式。”克而瑞研究中心分析師尹鵬對時代週報記者介紹説，值得注意的是，中信在三四線城市土儲佔比近半，這將考驗中海接下來的週轉速度，在與中建地産的整合中，中海獲得了濰坊（樓盤）、淄博（樓盤）的兩個大盤項目，總建面超過300萬平方米。

　　若在與中信的整合中再次裝入大量三四線土地，將會拉長中海整體土地消化週期。此外，中信在海南（樓盤）、江西、四川（樓盤）等地的大量旅遊地産項目，並非中海所長，消化銷售還有待考證。

　　外界擔憂，上述種種會拖累中海近年的利潤等財務指標。

　　“資産包沒有好壞，都是資源，怎麼做，去體現它的價值，這才是重點。凡是我們在經營的資産，就不會成為我們的負擔。”3月18日下午，中海在香港舉行2015全年業績發佈會投資者專場問答，一名在場投資者孫凱（化名）告訴時代週報記者説，這是郝建民的原話，他希望這樣的回答能讓投資者滿意。郝的意思是，只要不是負擔，就能獲利，只是節奏不同而已。

　　“交易還未到最後交割時間，合作細節暫時無法解答。”3月18日下午，中海在香港舉行的2015全年業績發佈會上，郝建民很嚴謹，他對在場媒體透露，“如果相關部門的流程順利，預計交易可以在五六個月之內完成，最保守，估計年內也肯定是可以完成的。”

　　面對投資者，郝建民放鬆得多。他開玩笑地説：“有錢人的日子也是很難的！本來這次想花錢的，但是沒花出去。當然有錢不能亂花，要花在刀刃上，未來會花在能夠給股東帶來最大利益的地方。”接下來，中海還將繼續看機會買地，這是公司長期並常規的工作之一。

　　年報數據顯示，2015年，中海收入1480.7億港元，凈利333.1億港元，仍是國內最賺錢房企。公司持有現金高達1024.5億港元，凈負債比率僅為6.8%。

　　不包含中信部分，郝建民為中海定下的2016年目標是：年銷售1850億港元，同比增長10%；未來保持30%以上的毛利率，依然是中海的目標。

　　人事磨合難題

　　這場關乎千億資産的重大整合，在操作上卻並不容易。尤其是這次涉及兩家運作模式、管理方式決然不同的央企重組，人員方面的磨合將更需時間。

　　中海地産之前與中建地産涉及338億元的內部整合事項，耗時就長達兩年多，直到今年1月才完成最後的人事整合。而這場龐大資産整合的背後，還伴隨著劇烈的人事紛爭、管理架構改革等諸多大事，最終中海地産總裁陳誼也離職出走。

　　“缺乏過渡期，中信項目能否直接上手，這些都是難題，”有知情人士劉志勇（化名）對時代週報記者説，中海在整合中建地産項目的過程中，增加了兩年的託管期，提供了充足的磨合期。中建內部整合尚且如此，中海和中信跨企業合作能否愉快尚不可知。

　　可以想像，與中信之間超過千億資産的龐大整合難度，將更大於和中建地産的整合，中信股份內部多年都難以解決的難題，中海必然需要更長的時間、更多的精力去梳理整合。而想通過整合進一步做大規模，中海還有很長的一段路要走。

　　“誰找誰，這是自由戀愛！一個巴掌拍不響，雙方都有意願，強強聯合，”郝建民這樣解釋此次整合的初衷，“這次合作，雙方高層都非常重視，在重組過程中制定了很細緻的規則準則。”

　　郝建民對合作有信心。在他看來，中信和中海同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，是可以互相融合的。

　　他説：“説實話，收並購不成功的案例也很多，但相信我們這個是成功的。中信有很多優秀人才，是人才就會有舞臺。我們是合作關係，而不是敵對關係。中信現在是中海的第二大股東，我們的未來是共同的。”

　　至於整合之後，中海將如何具體調整中信人員，如何調節矛盾？

　　郝建民回答稱，“這是整合裏必然要面對的問題，但我們希望前進速度不減慢，至少要保持我們現有的速度前進”。在他看來，以前的人事變動（中建），屬於正常的流動，一個企業的發展不要因為一兩個人的變動而帶來巨大的變化和影響，這是我追求的目標。既然把它作為增長模式的一種，就不希望變成負擔，而是增長的火車頭和動力。

　　“力量放在一起用，一定會有機會，”郝建民甚至開玩笑把皮球踢給中信，“中信24號公佈業績，你沒去問他們的主席吧。”

　　中信係七年整而不合

　　郝建民説的那個人，是常振明。

　　常振明，著名的“救火隊長”，商界罕見的圍棋七段，是國家圍棋隊前國手。2009年4月，常振明臨危受命，接任因外匯巨虧辭職的榮智健，成為老牌紅籌股中信泰富新掌門人。

　　“中信係”地産整合難題，自此就擺在常的案前。事實上，從上世紀八十年代起，中信集團內部的龐雜地産業務，已歷經多年的整合歷程。

　　時代週報記者試圖對“中信係”地産業務脈絡，重組經過進行梳理及剖析：

　　作為地産行業老者，早在1979年中信集團創辦初期，就已有房地産部這一雛形。至今，在中信集團的檔案室裏，仍存放著新中國第一家房企─中信房地産公司的第一份營業執照，其工商註冊編號為001號。

　　不過，創始人榮毅仁忙於實業而對中信房地産未予重視，前董事長王軍時代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及，中信房地産始終沒有達到與中信集團背景相匹配的市場地位。

　　21世紀初，萬科、金地、萬通、SOHO中國等房企青雲直上，使王軍認識到了房地産的財富魔力。2001年11月，王軍召開中信集團首次房地産座談會，要求整合中信集團內部資源，讓中信房地産業務騰飛。但直到2005年中信銀行（601998，股吧）改革上市的階段性目標達成後，王軍才重拾中信房地産大業的整合重任。

　　在當時，中信集團自身的地産業務呈現三分天下的格局:中信房地産、中信華南集團公司（下稱“中信華南”）和中信深圳集團公司（下稱“中信深圳”），旗下還各設有多家子公司、孫公司，資産龐雜程度也超出想像，基本處於佔山為王，各自為戰的狀態。

　　直至2007歲末，中信系統所有房地産公司及項目歸一到中信地産旗下。中信地産作為集團內地業務的代言公司，註冊資本高達60億元。

　　同業競爭難題並未就此結束。1990年，中信集團在香港收購的上市公司泰富發展（後更名為“中信泰富”），在香港、海南、長三角等地同樣有不少地産資産包。

　　如何處理中信地産與中信泰富間衝突關係？2010年前後，常振明曾給出這樣的答案：短期互相投資合作，長期整合歸一。他的意思是，未來，中信集團旗下僅會有中信地産這唯一的地産平臺。

　　近7年過去，兩方公司整而不合，各自業務至今依舊恣意重合發展。

　　“地産業務的整合併非易事，中信係盤根錯節的關係下，整合不是短期就能達成的，要想達到兩全其美就更難，”全國房地産商會理事李驍對時代週報記者分析説，央企的資産整合難度往往並不因價格或股權架構，央企體制做派和集團內部不同的管理人和利益主體紛爭，或許才是難題所在。

　　中信出售住宅早有先例

　　中信選擇將住宅業務轉手給中海，外界最多是惋惜，但並不驚訝。

　　“中信、招商、華潤這三家地産公司，應該算是銜玉而生，先天條件最優越，無須像萬科那樣努力往泛金融化轉型，本身母集團就擁有強大的金融體系和産業鏈資源，”一直從事房地産企業戰略研究的蘭德諮詢總裁宋延慶對此頗有感慨，他對時代週報記者分析説，中信至今都未衝進行業前幾名，不無可惜，他的資源稟賦甚至比招商、華潤還好，因為有銀行、有證券在手。中信做不起來，是因為地産主體設置亂，內部爭鬥嚴重，再加上BOT模式弊端和産品線散亂，從而導致資産週轉率低，利潤貢獻小。

　　在宋延慶看來，在中信集團整體上市後，業績透明瞭，地産的壓力也大了，“現在以資産換股權，是最好的方式”。

　　不難看出，2011年底，中信集團整體赴港上市計劃拋出後，中信地産的成長軌跡發生了重大變化。

　　時代週報記者梳理髮現，2007年後，中信地産迎來一個全新高速發展期，在全國攻城略地勢頭旺盛，在北京、廣州（樓盤）等地屢屢創造地王。至2010年底，中信地産總資産近800億元，二級土地儲備建築面積逾3000萬平方米，銷售額也由2007年的46億元迅速擴大至383億元，位居全國地産行業前12強。

　　著手衝刺上市，是彼時中信地産要攻克的大課題，嘗試借殼、IPO説法四起之下，但迫於調控一直未成行。這一計劃隨後被擱置，讓路于集團整體上市計劃。

　　中信地産擴張路線，也一度開始收縮，在拿地、銷售規模上的反應立竿見影。在中信集團此前的資産明細裏，中信地産2011年、2012年的簽約銷售額一路下滑至250.16 億元和234.74 億元，行業排名滑落至19名。當然，昔日地王項目銷售受困，也是其這兩年業績乏善可陳的重要原因。

　　2013年，中信地産得以重啟擴張大計。克而瑞提供給時代週報記者的數據統計顯示，當年，中信地産銷售額飆升至445億元，行業排名提升至14名。

　　大象起舞，中信集團翩躚之地在香港。2014年4月16日，注資中信泰富，中信集團在香港整體上市的計劃最終落槌。這樁高達2269億元的巨無霸收購方案，注入資産包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地産及工程承包等一長串名單。當年8月，中信泰富更名為中信股份，掌舵手常振明。

　　中信地産、中信泰富均被納入中信股份上市平臺，但兩者業績未有起色，倒退速度明顯。2014-2015年，中信地産年銷售額215.2億元和231.3億元，滑落到行業第41位，徹底跌出“第二軍團”。

　　“中信地産近兩年業績難題提振，與海口、三亞、惠州等地難以去化的大體量旅遊地産相關，”克而瑞研究中心分析師沈曉玲説，其實，中信近年已開始陸續轉手住宅項目，涉及上海、廣州、三亞、成都等地，其中大部分是因為負債率過高、開發進程緩慢、前景不明朗等原因。