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郝建民與常振明 中海中信談一場310億元的自由戀愛

  • 發佈時間:2016-03-22 07:49:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  時代週報記者劉娟發自北京

  兩年多前,郝建民從孔慶平手裏接過中國海外發展(00688.HK,內地平臺“中海地産”,以下簡稱“中海”)的“帥旗”,成為第三代掌門人。

  下一個十年,如何重塑核心競爭力與再造機制,是中海董事會主席郝建民直面的中海地産業務發展的兩大難題。

  一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購,讓中海迎來新一輪壯大契機。

  3月14日,中海和中信股份(00267.HK,以下簡稱“中信”)同時發佈公告:中海全面收購中信旗下住宅物業組合,交易對價預計為310億元。中海將向中信配發10%股份及轉讓物業組合清償代價,代價約為61.50億元。

  由此,中海將獲得中信25個城市物業,中信將成為中海的第二大股東。

  這是郝建民主導的第三筆重大並購。過去6年間,中海已先後並購了中海宏洋、中建地産,加上本次交易,“並購王”中海已付出交易對價近700億元。

  完成一場耗時兩年多的內部資源整合後,中海將迎來一場更為複雜的整合,這一次整合的對象則是同為央企的中信。這筆交易並非簡單的單向收購,而是雙方間的資源互換。難度之大,外界等著看結果,有替郝建民和中信掌舵手常振明捏把汗的,也有等著看他們笑話的。

  但無論如何,這是央企在去庫存方面的重要案例。事實上,自去年招商係、中交係地産整合逐步落地後,作為中央政府在香港重要地産平臺的中海與中信的整合,對投資人觀察房地産市場的變化有著重要意義。

  交易最遲年內落定

  截至2015年底,中海土儲4144萬平方米,僅在數字字面上看,這在7家千億房企中屬於墊底水準。加上中海宏洋1093萬平方米的土儲,中海才能稍微與萬科5477萬平方米的土儲水準打個平手,與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲量相差甚多。

  中海貴在佈局一、二線城市,土儲含金量高。在核心城市的土地拍賣成本越來越高時,中信2400萬平方米的土地規模,對於中海而言如虎添翼。評級機構穆迪指出,交易完成後,可拉動中海未來4-5年合約銷售額進一步增長。

  中信歷年公告及克而瑞梳理的數據顯示,中信2400萬平方米土儲的大致分佈格局是:珠三角42%、環渤海31%、長三角9%和其他18%。其中,一線城市上海(樓盤)、北京(樓盤)、深圳(樓盤)三地涉及的項目分別為4個、4個和1個,涉及土儲規模分別為141萬平方米、190.5萬平方米和96萬平方米;二線城市,涉及天津(樓盤)、重慶(樓盤)、成都、青島(樓盤)、珠海(樓盤)等地的250萬平方米土儲;其餘土儲分佈在惠州(樓盤)、汕頭(樓盤)、東莞(樓盤)、揚洲、黃山、三亞(樓盤)、海口、萬寧等三四線城市。

  “通過整合的方式,在上海、北京、深圳等地補倉,這是最理想的方式。”克而瑞研究中心分析師尹鵬對時代週報記者介紹説,值得注意的是,中信在三四線城市土儲佔比近半,這將考驗中海接下來的週轉速度,在與中建地産的整合中,中海獲得了濰坊(樓盤)、淄博(樓盤)的兩個大盤項目,總建面超過300萬平方米。

  若在與中信的整合中再次裝入大量三四線土地,將會拉長中海整體土地消化週期。此外,中信在海南(樓盤)、江西、四川(樓盤)等地的大量旅遊地産項目,並非中海所長,消化銷售還有待考證。

  外界擔憂,上述種種會拖累中海近年的利潤等財務指標。

  “資産包沒有好壞,都是資源,怎麼做,去體現它的價值,這才是重點。凡是我們在經營的資産,就不會成為我們的負擔。”3月18日下午,中海在香港舉行2015全年業績發佈會投資者專場問答,一名在場投資者孫凱(化名)告訴時代週報記者説,這是郝建民的原話,他希望這樣的回答能讓投資者滿意。郝的意思是,只要不是負擔,就能獲利,只是節奏不同而已。

  “交易還未到最後交割時間,合作細節暫時無法解答。”3月18日下午,中海在香港舉行的2015全年業績發佈會上,郝建民很嚴謹,他對在場媒體透露,“如果相關部門的流程順利,預計交易可以在五六個月之內完成,最保守,估計年內也肯定是可以完成的。”

  面對投資者,郝建民放鬆得多。他開玩笑地説:“有錢人的日子也是很難的!本來這次想花錢的,但是沒花出去。當然有錢不能亂花,要花在刀刃上,未來會花在能夠給股東帶來最大利益的地方。”接下來,中海還將繼續看機會買地,這是公司長期並常規的工作之一。

  年報數據顯示,2015年,中海收入1480.7億港元,凈利333.1億港元,仍是國內最賺錢房企。公司持有現金高達1024.5億港元,凈負債比率僅為6.8%。

  不包含中信部分,郝建民為中海定下的2016年目標是:年銷售1850億港元,同比增長10%;未來保持30%以上的毛利率,依然是中海的目標。

  人事磨合難題

  這場關乎千億資産的重大整合,在操作上卻並不容易。尤其是這次涉及兩家運作模式、管理方式決然不同的央企重組,人員方面的磨合將更需時間。

  中海地産之前與中建地産涉及338億元的內部整合事項,耗時就長達兩年多,直到今年1月才完成最後的人事整合。而這場龐大資産整合的背後,還伴隨著劇烈的人事紛爭、管理架構改革等諸多大事,最終中海地産總裁陳誼也離職出走。

  “缺乏過渡期,中信項目能否直接上手,這些都是難題,”有知情人士劉志勇(化名)對時代週報記者説,中海在整合中建地産項目的過程中,增加了兩年的託管期,提供了充足的磨合期。中建內部整合尚且如此,中海和中信跨企業合作能否愉快尚不可知。

  可以想像,與中信之間超過千億資産的龐大整合難度,將更大於和中建地産的整合,中信股份內部多年都難以解決的難題,中海必然需要更長的時間、更多的精力去梳理整合。而想通過整合進一步做大規模,中海還有很長的一段路要走。

  “誰找誰,這是自由戀愛!一個巴掌拍不響,雙方都有意願,強強聯合,”郝建民這樣解釋此次整合的初衷,“這次合作,雙方高層都非常重視,在重組過程中制定了很細緻的規則準則。”

  郝建民對合作有信心。在他看來,中信和中海同宗同源,在公司文化方面也有很多相似的地方,是可以互相融合的。

  他説:“説實話,收並購不成功的案例也很多,但相信我們這個是成功的。中信有很多優秀人才,是人才就會有舞臺。我們是合作關係,而不是敵對關係。中信現在是中海的第二大股東,我們的未來是共同的。”

  至於整合之後,中海將如何具體調整中信人員,如何調節矛盾?

  郝建民回答稱,“這是整合裏必然要面對的問題,但我們希望前進速度不減慢,至少要保持我們現有的速度前進”。在他看來,以前的人事變動(中建),屬於正常的流動,一個企業的發展不要因為一兩個人的變動而帶來巨大的變化和影響,這是我追求的目標。既然把它作為增長模式的一種,就不希望變成負擔,而是增長的火車頭和動力。

  “力量放在一起用,一定會有機會,”郝建民甚至開玩笑把皮球踢給中信,“中信24號公佈業績,你沒去問他們的主席吧。”

  中信係七年整而不合

  郝建民説的那個人,是常振明。

  常振明,著名的“救火隊長”,商界罕見的圍棋七段,是國家圍棋隊前國手。2009年4月,常振明臨危受命,接任因外匯巨虧辭職的榮智健,成為老牌紅籌股中信泰富新掌門人。

  “中信係”地産整合難題,自此就擺在常的案前。事實上,從上世紀八十年代起,中信集團內部的龐雜地産業務,已歷經多年的整合歷程。

  時代週報記者試圖對“中信係”地産業務脈絡,重組經過進行梳理及剖析:

  作為地産行業老者,早在1979年中信集團創辦初期,就已有房地産部這一雛形。至今,在中信集團的檔案室裏,仍存放著新中國第一家房企─中信房地産公司的第一份營業執照,其工商註冊編號為001號。

  不過,創始人榮毅仁忙於實業而對中信房地産未予重視,前董事長王軍時代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及,中信房地産始終沒有達到與中信集團背景相匹配的市場地位。

  21世紀初,萬科、金地、萬通、SOHO中國等房企青雲直上,使王軍認識到了房地産的財富魔力。2001年11月,王軍召開中信集團首次房地産座談會,要求整合中信集團內部資源,讓中信房地産業務騰飛。但直到2005年中信銀行(601998,股吧)改革上市的階段性目標達成後,王軍才重拾中信房地産大業的整合重任。

  在當時,中信集團自身的地産業務呈現三分天下的格局:中信房地産、中信華南集團公司(下稱“中信華南”)和中信深圳集團公司(下稱“中信深圳”),旗下還各設有多家子公司、孫公司,資産龐雜程度也超出想像,基本處於佔山為王,各自為戰的狀態。

  直至2007歲末,中信系統所有房地産公司及項目歸一到中信地産旗下。中信地産作為集團內地業務的代言公司,註冊資本高達60億元。

  同業競爭難題並未就此結束。1990年,中信集團在香港收購的上市公司泰富發展(後更名為“中信泰富”),在香港、海南、長三角等地同樣有不少地産資産包。

  如何處理中信地産與中信泰富間衝突關係?2010年前後,常振明曾給出這樣的答案:短期互相投資合作,長期整合歸一。他的意思是,未來,中信集團旗下僅會有中信地産這唯一的地産平臺。

  近7年過去,兩方公司整而不合,各自業務至今依舊恣意重合發展。

  “地産業務的整合併非易事,中信係盤根錯節的關係下,整合不是短期就能達成的,要想達到兩全其美就更難,”全國房地産商會理事李驍對時代週報記者分析説,央企的資産整合難度往往並不因價格或股權架構,央企體制做派和集團內部不同的管理人和利益主體紛爭,或許才是難題所在。

  中信出售住宅早有先例

  中信選擇將住宅業務轉手給中海,外界最多是惋惜,但並不驚訝。

  “中信、招商、華潤這三家地産公司,應該算是銜玉而生,先天條件最優越,無須像萬科那樣努力往泛金融化轉型,本身母集團就擁有強大的金融體系和産業鏈資源,”一直從事房地産企業戰略研究的蘭德諮詢總裁宋延慶對此頗有感慨,他對時代週報記者分析説,中信至今都未衝進行業前幾名,不無可惜,他的資源稟賦甚至比招商、華潤還好,因為有銀行、有證券在手。中信做不起來,是因為地産主體設置亂,內部爭鬥嚴重,再加上BOT模式弊端和産品線散亂,從而導致資産週轉率低,利潤貢獻小。

  在宋延慶看來,在中信集團整體上市後,業績透明瞭,地産的壓力也大了,“現在以資産換股權,是最好的方式”。

  不難看出,2011年底,中信集團整體赴港上市計劃拋出後,中信地産的成長軌跡發生了重大變化。

  時代週報記者梳理髮現,2007年後,中信地産迎來一個全新高速發展期,在全國攻城略地勢頭旺盛,在北京、廣州(樓盤)等地屢屢創造地王。至2010年底,中信地産總資産近800億元,二級土地儲備建築面積逾3000萬平方米,銷售額也由2007年的46億元迅速擴大至383億元,位居全國地産行業前12強。

  著手衝刺上市,是彼時中信地産要攻克的大課題,嘗試借殼、IPO説法四起之下,但迫於調控一直未成行。這一計劃隨後被擱置,讓路于集團整體上市計劃。

  中信地産擴張路線,也一度開始收縮,在拿地、銷售規模上的反應立竿見影。在中信集團此前的資産明細裏,中信地産2011年、2012年的簽約銷售額一路下滑至250.16 億元和234.74 億元,行業排名滑落至19名。當然,昔日地王項目銷售受困,也是其這兩年業績乏善可陳的重要原因。

  2013年,中信地産得以重啟擴張大計。克而瑞提供給時代週報記者的數據統計顯示,當年,中信地産銷售額飆升至445億元,行業排名提升至14名。

  大象起舞,中信集團翩躚之地在香港。2014年4月16日,注資中信泰富,中信集團在香港整體上市的計劃最終落槌。這樁高達2269億元的巨無霸收購方案,注入資産包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地産及工程承包等一長串名單。當年8月,中信泰富更名為中信股份,掌舵手常振明。

  中信地産、中信泰富均被納入中信股份上市平臺,但兩者業績未有起色,倒退速度明顯。2014-2015年,中信地産年銷售額215.2億元和231.3億元,滑落到行業第41位,徹底跌出“第二軍團”。

  “中信地産近兩年業績難題提振,與海口、三亞、惠州等地難以去化的大體量旅遊地産相關,”克而瑞研究中心分析師沈曉玲説,其實,中信近年已開始陸續轉手住宅項目,涉及上海、廣州、三亞、成都等地,其中大部分是因為負債率過高、開發進程緩慢、前景不明朗等原因。

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