在二手房交易市場中，除了普通商品住房以外，購房者還經常會遇到央産房、經濟適用房、已購公房、公司産權房等特殊性質的房屋。因其與普通商品住房的性質有差異，所以，購買和過戶過程與普通商品住房也不盡相同。本刊特邀業內專家，解讀購房者在購買此類性質房屋時應注意的問題。

　　>>案例

　　2012年6月，買房人劉女士在A仲介公司的居間下與房屋出售人顧先生簽訂了《買賣定金協議書》、《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》。約定劉女士購買顧先生位於北京市海澱區志強園一套已購公有住房。房屋價款130萬元；該房屋傢具、家電裝修及配套設施作價63萬元，總計193萬元。

　　簽完約之後，A仲介公司通知房屋産權人其所售房屋係中央在京單位已購公房，即央産房，需要辦理上市審批手續，才能完成交易過戶，但房屋産權人稱購買人劉女士未按合同約定在面簽時支付首付款，所以不同意辦理央産上市審批證明。雙方為此發生爭議，無奈之下，買房人劉女士于2012年11月2日向出售人郵寄《關於解除<北京市存量房屋買賣合同>的通知》。要求解除房屋買賣合同，返還購房定金5萬元，並支付違約金38.6萬元。

　　最終，一審法院認定，解除劉女士與顧先生簽訂的《買賣定金協議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》；顧先生返還購房定金5萬元並按照房屋總價款百分之二十的約定向劉女士支付違約金38.6萬元。

　　>>專家解析

　　偉業我愛我家市場研究院經理孔丹表示，不少已購公房、央産房地段好、交通便利、社區成熟、教育環境優越，但不少購房者對於什麼樣的房子是央産房並不清楚，也並不知道它與普通的商品房交易流程有什麼不同，因此需要更為謹慎。

　　所謂央産房，全稱是中央在京單位已購公房，即原産權單位為各部委以及中央直屬機關的房産。

　　央産房有幾個上市交易的條件：第一，原産權單位已經建立住房檔案；第二，已經取得房屋産權證；第三，有超標情況但已在原産權單位作過超標處理；第四，不屬於國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房。或者直接去央産房交易辦公室領取《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，經交易辦公室核準後，即可辦理上市交易手續。

　　需要特別注意的是，凡屬超標而未處理的住房，須經原産權單位按規定超標處理後方可上市出售。同時，央産房上市還要符合有關住房檔案和買賣合同的規定。出售人沒有建立住房檔案的，應補建住房檔案後方可上市出售。出售人上市出售時應提交與原産權單位簽訂的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原産權單位出具的證明作為依據。

　　>>延伸

　　另據孔丹介紹，經濟適用房也區別於一般性質商品房，是一種具有社會保障性質的政策性住房。按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，經濟適用住房購房人擁有有限産權，購買經濟適用房不滿5年的，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水準等因素進行回購，也就是説，購房人購買經濟適用房不滿5年，按照政策要求，禁止將房屋轉讓給他人。

　　同時，購買經濟適用房滿5年的，購房人上市轉讓經濟適用房的，應按照同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優先回購。即，購房人將已購滿5年經濟適用房轉讓給他人的，政府可優先回購，一般政府放棄回購的，需要出具《放棄優先回購證明》方可辦理後續上市交易手續，同時應向政府交納土地收益等相關價款。

　　而已購公房又稱房改房，通俗點説，已購公房是具有特殊性質的交易房屋類型之一，職工享受房改政策所給予的優惠，以福利分房形式分配房産（僅可享受一次），並以有關部門指定的價格購買房屋，個人擁有全部産權或者部分産權。

　　具體而言，已購公房分為兩類，一類為按照成本價購買的已購公房，另一類為按照標準價（優惠價）購買的已購公房。購買價格的高低將決定已購公房是否可以直接上市出售以及所補繳的土地出讓金的金額標準。

　　購房者在購買過程中應區分不同性質的房屋，並問清楚業主和仲介公司相關交易細節，以避免産生不必要的糾紛。

　　京華時報記者桂瑰