■中財網

　　房産證與不動産登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動産登記簿確有錯誤外，以不動産登記簿為準。

　　從過完年到現在，買房的熱潮已經持續了好一段時間，許多人都在考慮要不要買房，特別是準夫妻們也禁不住誘惑，紛紛物色起自己的婚房了。擺在面前一個很重要的問題是：如何署名？下面小編就來為大家梳理下買房署名的那些事兒。

　　房産證上的署名很重要，房産證上有名字，就感覺這個房子有自己的一份，但是，房産證上有你名字了，房子就真的是你的了？未必！

　　房産證上有你的名字不等於房子是你的

　　在絕大多數購房者看來，如果房産證上加上了自己的名字，那麼這個房子肯定是有我的一份，但是，其實不是的。根據有關規定，房産所有權的最高效力來自於房産登記，房子作為不動産物權，它的設立、變更、轉讓和消滅，需要經依法登記，才會發生效力；未經登記，不發生法律效力。

　　房産證與不動産登記簿兩者記載不一致的，除有證據證明不動産登記簿確有錯誤外，以不動産登記簿為準。因此你不要考慮是婚前還是婚後寫名字了，房産證沒有你的名字也無所謂，但是一定要在不動産登記簿上有你的名字。就算房産證上沒你的名，也有你的份。

　　從一紙公文的角度上看，房管局的不動産登記簿上有名字才算數，而另一方面，結婚前買的房子，就算是寫了兩個人的名字，如果鬧上法庭，沒有證據能證明你出了錢，寫上名字也是白搭的。

　　但是，上述這種情況也僅僅是考慮到婚前買房，如果是領結婚證後買的房子，就算是只寫一個人的名字，也是屬於夫妻共同財産。就算是父母全資買下的房子，如果沒有明確説明是贈予其子女，也還是夫妻共同財産。萬一不幸離婚，房屋所有權者也要補償對方出款的部分，以及房子的溢價部分。所以，犯不著結了婚還爭署名。

　　房産證上署名越多繳的稅款也越多

　　其實房産證上寫幾個人的名字都沒問題，但寫的人越多，要繳納的稅款越多。目前關於産權證上到底寫誰的名字，主要有5種做法，不同的方案可能導致不同的法律後果，戀愛中的男女應當對此有清晰的認識，然後再根據自己家庭和對方的實際情況選擇適合的方案，以免倉促決定後，家庭、戀人反目，産生不必要的矛盾。

　　婚房房産證署名，5種選擇後果大不同。

　　第一、寫“準夫妻”二人的名字。這是大多數戀人，特別是女孩子的觀點。他們認為，既然房子買了是結婚用的，未來也是給他們居住的，當然應該寫戀人雙方的名字。

　　◆登記在“準夫妻”名下的法律後果

　　如果採用這種方案，那麼房屋將被認定為夫妻的共有財産，貸款也認定是夫妻的共同債務。如無“借條”等其他證據，父母的出資也將被認定為贈與夫妻兩人，歸雙方共有，若出現離異，父母也無權索回出資錢款。

　　但如果購房後“準夫妻”並沒有進行婚姻登記，而是分手，那麼“準婚房”仍將認定為雙方共有財産，貸款也是為雙方的共同債務。

　　但對於父母的出資，如果有相應證據顯示父母出資是基於“準夫妻”雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的贈與，而條件就是雙方結婚。

　　但如果雙方沒有結婚，父母就有權索回出資的錢款，上海一家法院此前就出現過這樣的判例。

　　第二、寫父母的名字。這是很多男方家長的觀點。他們認為，雖然房子買了是結婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時候分手了該怎麼辦。況且首付款全是父母出的，戀人們並沒有什麼投入，因此寫父母的名字也比較保險。

　　◆登記在父母名下的法律後果

　　如採用這種方案，房屋將被認定為父母的財産，貸款也認定為父母的債務，相應的增值或貶值也由父母享有或承擔。

　　但如果結婚後夫妻雙方用婚後的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對於已支付的貸款本息，可主張為向父母的借貸，並要求父母返還並平均分割。

　　第三、寫男方及其父母的名字。這種做法也較為普遍，往往是因為男方的父母出了全部的首付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應算是男方家的財産。

　　◆登記在男方及其父母名下的法律後果

　　若採用這種方案，房屋將認定是男方及其父母的共有財産，貸款也認定為他們的共有債務，相應的增值或貶值由他們共同享有或承擔。

　　而男方的相應産權份額屬於婚前個人財産，根據新的《婚姻法》，這部分財産並不因結婚而産生共有的結果。

　　但如果婚後夫妻雙方用婚後的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋，但對於已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財産，並要求男方及其父母返還並平均分割。産權證登記在女方及其父母名下的法律後果亦是這樣。

　　第四、寫雙方父母和“準夫妻”的名字。很多人認為，與其那麼麻煩，不如把雙方所有人都登記到産權證上，這樣大家都有權利，公平合理。

　　◆登記在雙方父母和“準夫妻”名下的法律後果

　　若採用這種方案，房屋將認定是“準夫妻”和雙方父母的共有財産，貸款也認定為其共有債務，相應的增值或貶值也由這些人共同享有或承擔。

　　如果婚後僅用夫妻雙方的婚後收入還貸的，雙方離婚，對於已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財産，雙方父母則無權享有該部分財産。

　　第五、只寫男方或女方的名字。在由“準夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔所有房款的情況下，為了避免婚後因父母的介入而産生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。

　　◆只登記在男方或女方名下的法律後果

　　這種情況需要從兩個角度進行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據新《婚姻法》的規定，這屬於該方子女的婚前個人財産，結婚後也不會自動轉化為夫妻共同財産，若出現離婚，該房産仍屬於原産權人。

　　其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的贈與行為，如果雙方未結婚，該房屋屬於産權證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚，則屬於産權證下該方的個人財産。

　　其實家家都有一本難念的經，不管是哪種方式本身都沒有對與錯之分。與其費盡心思爭奪這些，不如好好經營自己的家庭。

　　◆房産證寫子女名字釀大錯，再不看就晚了

　　第一，孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房産，即父母房産證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。

　　第二，孩子婚後買二套房時可能交房産稅。比如孩子在未成年時和父母共有2套房産，每套面積在90平方米，如果房産份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房産。成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計徵房産稅。及至孩子婚後想購買第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房産總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要徵收房産稅，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房産證上添加孩子名字的結果。

　　第三，孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財産。如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財産，包括婚前財産。作為父母，白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪？

　　有沒有化解之招？房産和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房産，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房産交易中心做房産份額變更，減少子女名下的房産份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年後以自己名義所購房産超標，需要徵收房産稅時，至少和父母共有的房産部分，計稅量將極其有限。

　　房産證即將正式下崗

　　房産證即將下崗，不動産證正式登場。從2015年11月9日開始，北京市正式實施不動産統一登記制度。16個區縣的市民新申請辦理的將不再是過去的“房本”，而是不動産權證書。

　　目前已有北京、廣州、深圳、杭州、廈門、青島等多個城市均啟動了不動産登記制度。其他大城市如南京、大連、瀋陽等等也在積極推進這項制度。

　　按照國家“不變不換”的原則，現有各類不動産權證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。也就是説，舊證、新證同時都具有法律效力。

　　但新購房屋等不動産並首次辦理産權證，申請辦理産權變更登記、轉移登記等手續的市民，將逐步換發新的不動産證。農村土地承包經營權登記按照國家規定予以5年過渡期。

　　以後買房子拿的將是不動産權證了。

　　手上留點保命錢剩的拿出去買房

　　經濟學家吳曉波認為，從改革開放以來，中國已經歷兩個長波段經濟週期：第一個是1978年到1997年，這個階段的特點是從産業經濟向商品經濟轉型。

　　在這20年裏，中國最賺錢領域主要集中在飲料食品、紡織服裝和家電行業。“那時的中國經濟是短缺經濟，是在生産線上賺錢，只要能生産就能獲取財富”，吳曉波總結説道。

　　第二個大的經濟週期是1998年到2014年，在這個階段，中國經濟開始由輕型化向重型化轉型。形成了“出口、投資、消費”三家馬車，房地産迅猛發展，鋼鐵、水泥、電解鋁、煤碳、石油等能源價格開始大幅上漲，中國製造業也迎來黃金10年（1998年~2008年）。除此之外，這一週期另一個顯著變化就是網際網路經濟誕生，諸多網際網路企業都孕育于1998年~1999年。

　　吳曉波表示，伴隨著新一輪的資産泡沫，中國第三個大經濟週期正在展開，這同時也意味著一個全新的創富週期。“新的産業經濟邏輯會比以往大不相同，未來的機會可能不是屬於所有人。”他表示，在此週期中，實體經濟、消費、金融、城鎮化等領域都將發生新變化。只有理解和跟上這些變化，未來10年仍然是“最好的賺錢時間”。

　　優質不動産仍是抗風險投資首選

　　對此，有著十多年中國企業史研究經驗的吳曉波對財富人士給出了四點建議：一是加大資産的杠桿效應，是抵抗人民幣泡沫的唯一手段；二是“股權投資＋支援80後創業”=贏得下一輪紅利；三是“全球化資産配置＋優質不動産投資”=規避風險；四是投資自身健康和精神消費。

　　在中國地區，優質地段、品牌開發商、有天然資源的不動産仍然可以配置，因為它的抗風險能力最強。

　　“中産階級是品質愛好者，房子的售價每平方是5萬元、8萬元還是10萬元，與成本無關，而是和所營造的文化氛圍、社區氛圍相關”他表示，未來很可能同一區域、同樣的高層，一個小區每平方賣8萬元，另一小區每平方卻只能賣4萬元，這就是軟能力的區別。