近期部分熱點城市房價快速上漲成為人們關注的焦點，上海二手房頻繁“跳價”、南京“棉被哥”連夜排隊購房、“一線城市房産總值能買下半個美國”等新聞也不時挑動著購房者的神經。

　　南方日報記者日前走訪市場也發現，房價一直以“理性”著稱的廣州，也開始出現業主反價的情況。而國家統計局最新的數據也顯示，房地産投資增速近兩年首次回升，市場信心正在逐步恢復。

　　未來一線和二線重點城市房價走勢是否將會持續火爆景象？三四線樓市又將會有如何的表現？專家分析，隨著供應增加，一線及熱點二線城市房價漲幅或放緩，三四線城市房價則將在政策利好下趨於穩定，成交量有望提升。 南方日報記者 牛思遠

　　案例

　　二手房放盤價“跳漲”嚇退換房族

　　張先生是廣州一家知名國企的白領。受春節後一線城市樓市成交火爆消息影響，考慮近期結婚的他琢磨起換房問題，卻被頻頻反價的二手房業主給嚇退了。

　　2014年中旬，張先生在天河公園附近買了一套80平方米的二手房。當時，這套兩房一廳的電梯樓總價在235萬元左右，折合單價在2.9萬元/平方米左右。最近聽説上海、深圳房價漲得厲害，張先生便在樓下房産仲介門店隨口問起自己這套房産目前的市價。誰料仲介的報價著實把他嚇了一跳。

　　“仲介説跟我這套一樣的戶型，2月底剛成交了一套，280萬！現在放盤價格已經去到290萬元了！”張先生感慨説，按這個成交價計算，自己這套二手房的銷售單價已經要3.5萬元/平方米。相較自己的購入價，這套房産在一年半的時間裏漲幅已經超過20%。而他告訴記者，去年底自己這套房産的市價大概還是250萬左右，沒想到過了個春節居然漲了這麼高。

　　資産增值本來是件讓人開心的事，但張先生卻怎麼也高興不起來。他表示，自己計劃這兩年結婚，本來是打算等這套房産滿兩年後轉手套現換一套三房。如今“水漲船高”，自己的房産雖然增值了，但換房的成本也迅速增加。

　　“我在這塊住慣了，本來就想在附近換一套三房，現在隨便一問都要四五百萬。”張先生説，目前周邊好一點的樓盤二手房單價動輒4萬元/平方米，業主還動不動就反價。

　　這個週末，張先生本來約了仲介去看一套105平方米的南向三房。這套房産因為是次新房，戶型朝向都比較好，之前報價520萬元，結果臨出門仲介通知説業主漲價到560多萬了。“這種漲法，根本買不起了。”張先生感慨説。

　　現象

　　仲介門店：未出現“搶房潮”

　　受到今年春節後一線城市和部分熱點二線城市成交升溫影響，部分二手房業主的心態明顯變強，賣家頻頻反價成為當前二手房市場的一個熱門現象。

　　以廣州為例，春節假期結束後看房量持續增加，市場交投逐步恢復正常，市場對後市樓價看漲預期持續增強，個別熱門板塊業主反價現象涌現。合富置業市場經理梁燕明表示，從2月下旬開始，市場上部分熱門區域已出現業主反價的現象，反價幅度從3%—5%不等。

　　來自合富置業一線門店的資訊顯示，目前廣州二手房業主反價現象集中在中心城區部分板塊，但暫時未見有放盤的業主轉賣為租以及類似深圳、上海等熱點城市的“搶房潮”現象。

　　“最近看房客明顯增多了，市場交投氣氛更趨活躍。”合富置業星匯園分行主管陳瑩稱，天河區珠江新城區域，有個別反價的現象出現。合富置業瑞心分行主管黃海文則介紹，天河區粵墾路周邊區域，近期已出現業主反價的現象，反價幅度大概2%。

　　合富置業保利天悅分行主管覃祚煥表示，由於春節假期結束後，客戶增多，加上北上深的搶購現象等大環境因素影響，使業主有不確定性心態，認為樓價的潛力很大。海珠區赤崗板塊不少業主對放盤價是條件性的改變，例如不接受貸款購房，要求一次性付款等，還有一些業主則將放盤價上調了3%—5%。

　　類似的情況也出現在海珠區的工業大道中區域。

　　而在另一些區域，目前業主反價的風潮尚未出現。

　　在老城區越秀區，合富置業文明路分行主管林建新表示，暫時沒出現業主反價現象，業主放盤價較平穩。現時市場的關注熱點都是名校周邊的房源，因此，持有這些搶手房源的業主，都是會比市場價放高2000-3000元/平方米放盤，成交也比較活躍，但暫沒有出現搶房潮。

　　番禺區大石板塊，暫時也還沒有反價的現象出現。合富置業高級營業經理鄧漳州表示，在預期樓價上升的情況下，大概有20%的業主會先放租等價錢好一點的時候再賣。之前在有一些政策變動出臺或樓市利好消息的時候，也會有出現一週漲價3—5萬元的情況。

　　數據

　　房地産開發投資增速兩年來首升

　　3月12日，國家統計局發佈了2016年1—2月份全國房地産開發和銷售數據。這份權威數據顯示，今年前兩月，全國商品房銷售明顯加快，且房地産開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地産開發投資增速時隔兩年首次回升。

　　國家統計局數據顯示，1—2月份，商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；銷售額8577億元，增長43.6%，提高29.2個百分點。

　　國家統計局投資司高級統計師李皎分析，政策效果累積顯現，前期需求集中釋放是商品房銷售明顯加快的原因之一。

　　同時，居民住房消費升級，改善性住宅成為拉動增長的主要動力。1—2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95.0%。其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。

　　此外，基數低也是重要原因。去年1—2月份銷售面積下降16.3%，是2014年初房地産市場調整以來的最大降幅，總量8764萬平方米，為2012年一季度以來的最低。

　　而更引人注目的是，今年1—2月份的房地産開發投資增速在時隔兩年後首次出現了回升。

　　李皎分析指出，2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1—2月份，更出現了銷售旺盛局面，使房地産開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地産開發投資增速時隔兩年首次回升。

　　但李皎也指出，應該關注的是，目前商品房銷量持續走高的基礎還比較薄弱。如受竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，同時土地市場交易依然不夠活躍，部分城市土地價格不斷攀升，房屋開發成本大幅增加，三四線城市去庫存難度不減。

　　市場

　　3月首周廣州繼續升溫 深圳成交大跌

　　進入3月，廣州樓市繼續呈現升溫態勢。3月首周，廣州新建商品住宅網簽1827套，環比上升8%；成交均價為15249元/平方米，環比下降9%，成交面積為20.41萬平方米，環比上升7%；銷售總金額31.12億元。

　　合富輝煌分析指，近期樓市多項利好政策出臺，廣州樓市置業熱情高漲，全市多個樓盤成交量大幅攀升。據合富輝煌市場研究中心監控，全市代表樓盤近兩周成交套數對比2016年1月的周均成交套數明顯增加，部分樓盤甚至增長了2倍。

　　二手房方面，合富房地産經濟研究院院長龍斌介紹，當前廣州買家以剛需舊客為主，首次置業的賣家佔比由55%升至65%，改善需求回落至27%。調查顯示，中心區學位房需求提前釋放，部分家長入市加快。

　　從成交看，廣州中心區核心地段的優質盤需求持續活躍，量價齊升。月底在多重政策利好下，樓市有快速走高的跡象。業主心態強硬，中心區部分優質單位小幅升價獲成交，總體二手樓價穩中有升。

　　經過2月份成交上漲的行情後，進入3月第一週，深圳樓市疲態初顯，新房成交面積出現大幅下降。據深圳房地産資訊網監測，2月29日至3月6日，深圳共計成交1772套新房住宅，環比減少44.0%；成交均價4.97萬元/平方米，環比增長11.3%。

　　而據深圳鏈家統計，2月29日至3月6日，深圳全市二手房成交3796套，環比增長10.5%，成交量繼續穩步增長；均價4.91萬元/平方米，環比下降0.8%。整體來看，價格小幅下降主要由於市場進行結構性調整，中高端或豪宅成交有所趨緩。

　　深圳業內認為，3月份開發商入市的慾望較為強烈，供應項目也將會回升至春節前的高位。不過，即將出臺的系列調控政策，或使深圳樓市開始顯露疲態。

　　佛山樓市因有不少剛需舊客擔心後市漲價，積極入市，對性價比較高的“筍盤”出手果斷。其中，千燈湖板塊持續供求兩旺，價格保持升勢，帶動整體二手樓價穩中略升，江南名居、鹿璟村等性價比“筍盤”受追捧。

　　從地段看，佛山桂城中心、桂城東板塊二手交投保持平穩；廣佛交界的千燈湖板塊需求持續活躍，中海錦城國際花園、中海千燈湖花園、保利花園等大盤人氣旺盛，價格小幅上漲，帶動桂城整體二手樓價穩中有升。

　　另一個省內城市東莞，龍斌介紹，當前東莞總體市場仍較理想，一手新貨不足、深圳客持續增多的格局短期難以改變。

　　區域

　　樓市分化明顯 深圳漲價帶動莞惠上漲

　　中國指數研究院日前發佈的報告顯示，從全國範圍看，近一年來新建住宅價格保持了平穩上漲的態勢，但在部分需求旺盛城市房價上漲的同時，庫存壓力較大的三四線城市仍在下跌。

　　但整體房價上漲，並不代表所有城市都在上漲。據最新發佈的2016年2月中國房地産指數系統百城價格指數報告顯示，全國100個城市中，61個城市新建住宅價格環比上漲，38個城市環比下跌。雖有深圳、蘇州等城市房價環比漲幅超過5%，但也有宜昌、海口跌幅在2%以上。

　　報告分析，即便是漲幅最大的一線城市，因為每個城市自身特點不同，其漲幅同樣分化明顯。其中房價最先上漲的深圳，已經連續18個月上漲，2月深圳住宅價格環比上漲5.41%，同比上漲52.55%。

　　從市場特徵看，深圳房價“一枝獨秀”有其獨特的原因。例如深圳市場供應不足，導致商品住宅長期供不應求、房價飆升；樓市政策持續寬鬆；網際網路熱潮及金融市場快速發展催生的財富人群購買力旺盛等。

　　而除了一線城市，惠州、東莞、佛山等一線周邊的三線熱點城市房價也有較大漲幅。

　　以東莞為例，因深圳房價大幅上漲，部分購房者選擇到東莞置業投資，導致東莞房價上漲。近兩個月東莞漲幅更加明顯，1月環比上漲5.07%，房價絕對水準首次破萬元/平方米，2月環比繼續上漲4.18%，同比上漲17.04%。

　　與東莞類似的還有佛山。佛山住宅價格絕對水準相對廣州較低，隨著廣佛同城規劃不斷深入推進，越來越多廣州購房需求流入佛山，帶動佛山房價明顯上漲，2月佛山住宅價格環比上漲0.26%，同比上漲3.67%。

　　報告認為，這類城市房價上漲的原因包括一線城市房價持續上漲，部分住房需求分流到這些周邊城市，其緊鄰一線城市，區位優勢明顯，可承接大量産業、人口轉移等。

　　■分析

　　一線及熱點二線房價漲幅或放緩

　　三四線城市房價將趨穩定 成交有望提升

　　房價是否真的要進入新一輪上漲週期？中指院報告認為，一線城市短期房價上漲較快，風險也在集聚，市場將逐步回歸理性。同時，熱點二線城市具備一線城市的經濟社會基礎，且較大受益樓市寬鬆政策，仍具潛力。而其他三四線城市房價將趨於穩定，政策利好下成交量有望提升。

　　“宏觀經濟方面，經濟下行壓力較大，房地産仍將繼續發揮支柱作用。”報告認為，從歷史數據看，房地産市場和整體經濟呈相互影響的態勢。經濟增速趨勢性下滑，在一定程度上影響房地産市場需求，而房地産開發投資增長放緩也必然會拖累整體經濟增長。所以未來經濟增長仍將依賴於房地産開發投資企穩。在“大眾創業、萬眾創新”短期內難以形成規模、製造業低速發展的背景下，房地産業仍將成為經濟平穩發展的主要引擎。

　　而在供求方面，房價大漲，城市供應量將逐步釋放，庫存較大城市將繼續控制供應。一線城市及重點二線城市近期房價上漲過快，多因供應量大幅減少，3月份是樓市傳統銷售旺季，房企將加大推盤力度，隨著供應量增加，房價上漲態勢將有所趨緩；而三四線庫存量較大的城市地方政府已經在控制土地供應，同時出臺補貼政策鼓勵需求釋放，未來庫存量將有所下降。

　　報告認為，從美國、日本房地産市場發展經驗來看，這兩個國家的樓市大波動都是在城鎮化進程基本結束、短期內貨幣趨緊等背景下發生的。而目前我國仍處在城鎮化快速發展階段，未來將有大規模的農村人口進入城市；目前樓市庫存壓力仍較大，房地産開發投資已顯著下降，在這種情況下，預計中央會繼續實施穩健的貨幣政策和靈活的匯率政策，通過市場化手段引導中長期實際利率下行，降低房地産企業融資成本，促進房地産需求持續釋放，化解市場風險。

　　“在中央將去庫存作為2016年重點工作的大背景下，相關部門已出臺降首付、降稅率等政策，後續隨著政策在各地落地實施，更多購房需求將逐步釋放。”報告稱，庫存高企的三四線城市也在靈活採取財稅減免、公積金政策調整等扶持方式刺激住房消費；而房價上漲較快的一二線部分城市將根據地方市場變化進行相應調整，甚至收緊政策，市場熱度將逐步冷卻。