在全國各地對“首付貸”一片喊打之聲，東莞的多家大型仲介、房地産開發商以及網際網路金融平臺都暫停了“首付貸”業務。近日，網上有傳聞稱，監管部門將打擊清理地産機構和網際網路金融平臺等發放用於購房首付款的貸款行為，目前廣東相關監管部門也已經通過各種方式在摸底首付貸的情況。記者了解到，原有開展首付貸的公司基本已暫停業務，購房者也向記者反映部分網際網路金融平臺的首付貸業務也下架了。

　　所謂首付貸，是指在購房者首付款不足情況下，地産仲介機構、開發商或者網際網路金融平臺為其提供用於首付的貸款，讓購房者可以提前進入樓市，但這相當於在杠桿上加杠桿，風險非常大。資深按揭區域經理何先生表示，首付貸是在限貸政策下産生的，起初是由於二套房首付過高，所以有開發商就開始自掏腰包幫購房者墊資部分首付進行促銷。近兩年，有金融平臺公司或房地産仲介看到首付貸的業務比較穩定，風險也可控，就參與進來。

　　據業內人士透露，隨著樓市利好不斷，市民入市的需求變大，因此首付貸的業務也是水漲船高。東莞世聯、搜房網旗下的網際網路金融平臺房天下及中原地産東莞分公司等原先在東莞開設了首付貸業務，但這兩天都暫停了。

　　首付貸産品主動下架

　　近期，上海、深圳、南京等地不斷飆升的房價讓相關金融産品如首付貸再度引發關注。3月7日，有市場傳言稱，監管部門將打擊部分仲介機構、開發商、小貸公司、網際網路金融平臺等發放用於購房首付的貸款行為。東莞搜房網的一位高管接受南方日報採訪時，表示該公司旗下的首付貸産品已經暫停。

　　近期打算出手購房的市民陳小姐説，3月8日她在“房天下”網站上還看到有首付貸的業務資訊，在貸款計算器處也有首付貸的月供計算，但第二天下午再去看時就發現該業務已經下架了。

　　那麼，首付貸究竟是如何操作放大杠桿的？又具有怎樣的風險呢？其實首付貸産品並不新鮮，主要是針對一些在銀行貸款買房，但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風險也被業界所關注。按房貸首付20%來計算，一般購房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放大了10倍。

　　東莞中原市場策略部總監車德銳表示，東莞中原自己沒有做首付貸産品，但有和資方合作把類似的産品推向市場，客戶用得也較少。從3月9日開始，中原合作的資方首付貸産品也暫停了。車德銳認為此類産品適用於未來收入預期較好的客戶，此類客戶的銀行貸款的風險也是可控的。但對於投資投機的客戶來説，不提倡用這種産品來加杠桿。

　　在莞購房首付低至兩成

　　今年2月份，央行、銀監會發佈《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知要求，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。業內人士認為，央行發佈此《通知》的目的是降低購房者入市門檻，減輕購房者的壓力。

　　央行發佈通知一個月後，記者近日從東莞各大銀行了解到，從東莞近期的成交情況來看，除了東莞公積金中心首套房能做到兩成首付外，首套房平安銀行也在近期放寬到兩成首付，其他各大銀行目前已將首套房商業貸款放低到25%起，而二套房貸款也已經按首付三成起執行。

　　雖然“低首付”是對中央“去庫存”號召的響應，但是對於東莞購房者來説，並不算是個重大利好。目前東莞庫存量偏低，不少鎮街出現供不應求狀態，在此情況下，房價幾乎一天一變，“去庫存”對於東莞樓市沒有任何的壓力，在“低首付”寬鬆房貸政策的影響下，開發商甚至會再度調整房價，從2月份的住宅成交均價來看，松山湖、鳳崗等個別鎮區房價已經向2萬元/平方米衝刺了，個別樓盤洋房定價甚至已達3萬元/平方米。

　　■延伸閱讀

　　首付貸整治是否會“一刀切”？

　　深圳出手整治“首付貸”，這件事一石激起千層浪。最新消息顯示，北京、廣州、深圳已經暫停“首付貸”。監管層對“首付貸”的進一步管制措施會是什麼？百姓對“首付貸”持何態度？央行副行長潘功勝近日稱，央行正與住建部、銀監會等部門商量，醞釀一線樓市治理舉措。

　　全國人大財經委副主任委員吳曉靈在接受媒體採訪時則表示，如果沒有購房的過高杠桿，就不會有房地産泡沫。據行業人士透露，相關監管部門不會對“首付貸”採取一刀切式叫停的措施，而是將採取規範和叫停相結合的靈活措施，對合法合規且對市場衝擊不大的“首付貸”進一步規範，對違法違規尤其是不具有相關業務資格，卻行資金融通之實的業務，將嚴格叫停。

　　有人把眼下的地産加杠桿和2008年的次貸危機進行類比，一位地産仲介研究部人士表示，和2008年美國次貸危機相比，現在市場僅是有很多“首付貸”，沒有其他杠桿和次級貸款，雖然市場風險、杠桿較前期有所增大，但是遠遠低於美國2008年次貸危機的次貸規模。

　　其實在次貸危機發生前，美國實體經濟已跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風險大幅度暴露；而現在國內市場，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和部分二線城市。此外，中國已經實行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生兒的增多。同時從國內現階段的房地産去庫存、貨幣寬鬆等利好政策來看，房地産的發展還有空間。

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　　首付貸的三種常見模式

　　模式1.仲介自營

　　地産仲介自營的平臺並不少，如東莞搜房、鏈家、世聯行等，而放貸的範圍基本是自己的樓盤或有合作的房地産開發商。在這種模式下，地産商或仲介機構對這些樓盤資訊比較熟悉，客戶的貸款或相關手續可能還會通過樓盤售樓處或者地産仲介，他們會比較了解客戶的各種情況。

　　“他們（仲介）提供這類服務其實很好理解，因其直接和用戶接觸，對用戶的需求和具體的財務狀況都較了解，最重要的是可促進交易量上升，對他們是有好處的。”東莞一地産仲介人士表示。具體操作來説，客戶在申請貸款時，需填寫用戶資訊（包括收入、流水、具體樓盤資訊等），放貸方在審核通過後放款給客戶，客戶再用來繳納首付，由於地産商和仲介一般還會為其辦理其他相關手續，所以這些過程一般會有人跟進，保證資金用途。不過，大部分仲介機構提供的這類“首付貸”，其後端所對應的是相應的理財産品，並不完全是平臺的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯行旗下的“世聯集金”等都有相對應的理財産品推出。這種模式的風控由仲介和地産商自身把握，風險則部分轉嫁給這些理財産品的購買者。

　　模式2.合作模式

　　一些房地産開發商和仲介也會與第三方機構合作提供這類服務，這種模式和自營模式類似，都由地産商或仲介主導，其在為客戶提供服務的同時，還可向客戶推薦産品。如東莞中原與資方推出的一些首付貸産品。該模式與自營模式並無本質不同，兩者的差別在於，這種模式的資金來源和風控都是由第三方提供。一些網際網路金融平臺開展的首付貸業務即採用該模式。同時，網際網路金融平臺也會在合作地點派駐人員介紹産品。“我們和開發商是聯動的，會在現場介紹産品，收集資料，如果通過後端風控檢測，會現場直接放款到客戶的銀行卡，同時有人員陪同去劃款，保證資金的用途。”東莞地區一網際網路金融平臺人士介紹，在這種模式中，放款和風控都在第三方機構的手上，他們需要收集資料，了解客戶的情況，同樣面臨業務人員的道德風險，更加考驗平臺的風控能力。

　　模式3.第三方平台獨立貸款

　　還有一種就是網際網路金融平臺直接提供貸款，市場上很多中小型P2P金平臺都有此類産品。相比前兩種，這種模式可能並沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的資訊和資金用途的考量，對平臺的風控要求也就更高。不過即使不和樓盤合作，第三方平臺也會做一些其他的審核和考量，比如東莞一家提供首付貸産品的P2P平臺就選擇從核心企業出發，圍繞企業的員工來放貸，核心企業進行基本的資質審核和擔保，同時，平臺也會對樓盤進行審核，有專人跟進，保證資金不被挪用。