全國兩會 産業連線

　　2016年全國兩會，房地産行業的聲音比往年的兩會顯得更加的受人關注。就在兩會前，國內的樓市開始了加速“去庫存”，市場熱度迅速升溫。在這樣的大環境下，房企代表以及行業代表委員們在兩會的發聲將決定了今年哪些熱點將被國家重視。記者發現，在今年的兩會中，在房地産當中，“去庫存”、“土地供應”、“個稅改革”的話題是最受代表們關注的。

　　對於“去庫存”很多代表都提出了自己的看法。有些行業代表就提出，“我們過去把庫存僅僅定義為住宅市場，但如果綜合考慮到地方債、地方經濟乃至企業的銀行貸款等這些因素，就不難發現其多樣性。或者説，我們並不是單一發展住宅才形成了今天的庫存問題。目前市場上的一些商業寫字樓、大戶型産品及部分高價盤，其實同樣需要我們關注。”代表們認為，目前的樓市去庫存的幾個較困難的地方，其中之一就是非住宅庫存。這部分項目的土地性質難以轉化，將出現嚴重的積壓問題。同時，大戶型、高價盤去化慢，也是去庫存中面臨的壓力。有代表認為，就住宅而言，其實現房當中大量的庫存是大戶型産品。

　　除了庫存以外，“土地供應”問題也是兩會期間房企代表以及行業代表們最為關注的話題。在兩會期間，國土部部長姜大明就表示，國土資源部將採取有保有壓、優化結構、分類調控的政策措施，合理地增加這些城市的土地供應面積。

　　但是有房企代表就建議要嚴控土地供應。建議認為，在過去十幾年，是中國房地産快速發展的十幾年，地方政府，尤其是縣級市場和部分地級市場，在土地出讓方面，計劃性不夠，由於土地過量出讓，加上宏觀經濟這幾年的調整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出。建議稱，去庫存就要嚴控新土地的供應，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應。

　　“建議嚴控土地供應”

　　全國人大代表、建業住宅集團董事長 胡葆森

　　胡葆森認為，去庫存，肯定不是兩三年的事情，會貫穿整個“十三五”，用三到五年時間，去庫存就會見到效果。他指出，從2014年開始，房地産行業開始出現分化，市場開始分化，一線城市房價大幅度攀升，三四線城市急欲去庫存；開發商陣營分化，強者越強，百強房企市場份額由5年前的20%多上升到40%多；産品也出現分化，精裝、度假、養老、文化地産，産品越來越豐富。

　　在他看來，中國房地産經過20多年的發展已經進入成熟時期，政府對市場的控制越來越成熟，百姓在選房方面越來越理性，對産品和服務的需求越來越挑剔。“由於市場的分化，一線城市房價快速上漲，三四線城市房價不但沒有上漲，有的反而還在下跌。”對於房價變化，胡葆森認為，一線城市房價上漲主要是因為供求關係，房價短期由供求關係決定，一線城市沒有庫存，所以房價就上漲。

　　胡葆森分析説，過去十幾年，是中國房地産快速發展的十幾年，地方政府，尤其是縣級市場和部分地級市場，在土地出讓方面，計劃性不夠，由於土地過量出讓，加上宏觀經濟這幾年的調整期，這樣兩頭一擠，就使得雙方的供求矛盾比較突出。“去庫存是一個多方合力的結果，三四線城市需要時間。”胡葆森建議，在這個過程中，一要嚴控新土地的供應，將自己的家底縷清，尤其是存量過大的城市，不能再新增土地供應；二是要消化庫存，現在政府出臺了很多優惠政策，包括鼓勵農民進城買房，加上契稅減免等等；三是在發展生産的前提下鼓勵百姓就地城鎮化。

　　“廣州可調整限購政策”

　　全國政協委員、星河灣集團董事長 黃文仔

　　過去都是比較粗獷式的發展，大多數開發商拼命開發，拼命銷售。有些供應市場的産品品質很低，項目過了十年八年就很難看了。城市建築其實是一門藝術，應該把城市建築當作精美印刷品一樣印刷出來，而精細化強調的正是這樣的高品質。今年是“十三五”規劃的開局之年，房地産行業今後五年應該著力平衡好供給端和需求端的關係。

　　前幾年通過政府調控，投機性購房、炒房的需求已經被有效抑制住了。我們統計過現在購房的客戶，剛性需求的佔絕大部分。而當年日本房地産泡沫的時候，是全民都在炒房，大媽也在炒房。當前樓市中的投資投機性需求不到一成，仍然處在合理水準。

　　當前，一線城市的土地儲備比較困難，而三四線城市的土地供給又過大，這類型城市庫存部分去化之後，如果供應再度跟上，而消費跟不上，去庫存的難度會更大。對於這類型城市的“去庫存”問題，可以有“兩招”解決，一招是限制土地供應，另一招則是放慢開發速度。

　　廣州房地産庫存量約1000多萬平方米，大概需要七八個月才能消化完。廣州消化現有庫存雖然有點壓力，但壓力並不算很大。廣州取消限購對於去庫存的作用很大。廣州可以考慮在除了越秀、荔灣、海珠、天河老四區之外的其他區域調整限購政策，像南沙、番禺等區域，都可以考慮放開限購。另外一方面，對於目前實行的“穗六條”限購政策，也可以考慮放寬非廣州戶籍購房者的購房條件限制，從目前的社保個稅三年期限縮短或者取消。不過，出於防範金融風險的角度考慮，目前的房貸首付政策應該繼續維持，暫時不需要調整。

　　“儘快制定房地産投資信託基金法”

　　全國人大代表、越秀集團董事長 張招興

　　全國兩會期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興表示，鋻於當前REITs（房地産投資信託基金）發展面臨諸多困境，建議全國人大常委會儘快制定《房地産投資信託基金法》，就國內REITs在設立、運作過程中涉及的各種法律問題進行規範，以加快REITs這一國際市場成熟的高端房地産金融創新産品的發展，為房地産業和金融業的可持續發展發揮穩定器和調節器的作用。

　　越秀集團旗下有金融、地産、交通三大主業和四家香港上市公司，其中就包括全球首只投資于內地物業的REITs——越秀房地産投資信託基金（簡稱“越秀房托”）。越秀房托在港上市已滿十年有餘。張招興表示，經過了多次深度調研，為更好履職，他此次還準備了《中華人民共和國房地産投資信託基金法（草案）》呈全國人大參考。

　　國內在現行立法中涉及REITs的主要有《公司法》《信託法》《證券法》《證券投資基金法》《合夥企業法》及《信託投資公司管理辦法》《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》等多部法律法規，但尚未制定專門調整規範REITs的單行法律。此外，中國REITs的創設和運作涉及多個部委的職責，而多部門監管機制下難免會産生權責衝突。

　　“去庫存要舍得降價”

　　全國政協委員、泰禾集團董事長 黃其森

　　全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示，眼下樓市庫存主要集中於人口凈流出的三四線城市，一線城市實際一房難求。去庫存任務需要政府和企業雙發面的努力，同時做好“加減法”。以此來長效刺激需求，而不是通過諸如“零首付”這類短期刺激達到效果。

　　黃其森表示，中國各城市之間的供需分化，意味著短期刺激並不能夠解決中國房地産行業步入轉型期的根本問題。他認為，眼下去庫存政策的出發點與落腳點，還應該是促進房地産行業持續穩定健康發展。

　　黃其森認為，去庫存不能單純指望政府回購或單純依賴政策救市，更為重要的是要依靠開發企業自身的力量，重新制定行銷策略和開發節奏。黃其森認為，企業方面應該在價格上做“減法”，在品質上做“加法”。“降價割肉是必要的，沒有了這一環節，談去庫存是不現實的。”與此同時，如果政府能在配套方面給予開發企業一定的支援，“比如加大市政投入，讓小區周邊配套服務更加完善等”，這樣一來將會對去庫存的效果有更好的保障。

　　與積極降價相反的是，一些地方政府出臺一些較為不合理的政策，大力度運用杠桿手段，以期實現去庫存目的。黃其森不贊成這樣短期的政策，他認為，無論是什麼樣的政策手段，都應該有長遠意識，考慮市場的遠期健康發展，而不能只看眼前不看以後。這樣的高杠桿只會讓市場短暫升溫引起短期暴漲，並不能從長遠處解決高庫存問題。

　　在黃其森看來，政府應該適當減低交易環節的稅費與各項門檻，同時更好地完善區域基礎設施配套。黃其森認為，在過去一年絕大多數房企利潤率嚴重下滑，甚至部分企業出現虧損的情況下，與企業經營相關的稅率標準應該結合實際下調。

　　他建議根據各地實際情況合理調整土地增值稅預徵率，降低企業預售階段所得稅的計稅毛利率，同時還建議取消對房地産項目稅的預徵，以及取消房地産企業項目公司制等增加企業開發成本的規定。

　　三四線樓市走勢呈“L”形 2019年或將回暖

　　全國政協委員、北京林達集團董事長 李曉林

　　北京、上海、深圳等超一線城市，房價與銷量都在上漲，而大多數三四線城市主要還是去庫存。

　　由於現在股市行情並不景氣，其他領域看不到特別顯現的投資産品，所以很多人投資房地産，造成北京、上海、深圳等特一線城市剛需、改善型需求以及投資性需求三個疊加在一起，由此造成這段時間價量齊升。與北上廣深等少數幾個一線城市的樓市呈現火熱、價格上漲形成鮮明對比的是，目前大面積的三四線城市的樓市呈現出“冰凍”、價格續跌的態勢。可以説，落實中央提出的“去庫存”任務，重點應當放在三四線城市去庫存。

　　去庫存大概還需要3-5年時間，估計在2019年前後庫存能消耗一部分。在2019年庫存去的差不多時，以及人們的收入翻一倍的前提下，房地産行業有可能會有回暖，但現在整個房地産行情還不容樂觀。去庫存的政策要堅定不移地去執行。

　　宏觀調控的手段不能太頻繁，剛剛出臺的一些政策是為了救市。因為大部分二三四線城市房地産還不容樂觀，不要因為部分城市量價齊升而掩蓋庫存問題，以及需要消化的時間。實際上，這次政府工作報告中提到，針對不同城市情況政策要區別對待，對三四線城市，可以會給予一些扶持樓市的政策。而北京、上海等一線城市就要靠市場化運作。因中央政策的利好，現在三四線城市房地産應該是平了，也就是説呈L形，估計2019年會回暖起來，而特一線城市處於U形的上漲階段。

　　策劃：李廣軍 整理：南方日報記者 蔣勁勁 許蕾 李廣軍