京深滬相繼叫停首付貸 穗仲介行首付貸基本停擺

　　樓市真相調查

　　近日多地摸底清查“首付貸”，廣州市場的大仲介行也紛紛停止了相關業務。記者摸底發現，此前在廣州一手市場，絕大部分樓盤的首付貸比例僅為個位數。業內人士表示，首付貸叫停短期不會影響到整體樓市的成交量。

　　文/廣州日報記者林琳、潘彧

　　動向

　　上海“接力”清查首付貸

　　據媒體報道，前日，上海市已經開始摸底首付貸，是繼北京、深圳之後摸底首付貸的第三個一線城市。

　　報道稱，上海市網際網路金融行業協會向會員單位發出通知，稱由於時間緊迫，要求會員單位於3月10日將公司涉及“首付貸”或其他高杠桿放貸的具體情況上報協會，協會將梳理産品數量、模式以及金額。

　　此前，深圳、北京已經先後排查樓市高杠桿房貸風險，多個仲介及P2P平臺業已開始下架相關産品。

　　記者了解到，廣州大部分仲介機構已經停止“首付貸”。中原地産項目總經理黃韜告訴記者，公司旗下的合作項目e+金融産品中的“首付貸”已經停止了，其他貸款還繼續。而方圓地産首席市場分析師鄧浩志則表示，其公司以前也與諸多金融機構合作，向一手樓提供首付貸，現在迫於大勢，應該都已經停擺了。

　　多個業內人士都私下和記者表示，對於廣州市場的一手樓而言，由於首付貸利率大都較高，需要開發商進行補貼，因此開發商真正願意做的並不多，而即使是樓盤提供首付貸，真正運用的人也並不多，因此首付貸在廣州一手樓之中並未大規模運用。

　　“有的樓盤，我們和開發商談好了可以提供首付貸的業務，但是真正賣下來一個申請的都沒有，有的樓盤可能就兩三個，我們公司做下來，首付貸運用比例最高的樓盤，大約為5%。”鄧浩志對記者表示。

　　而黃韜稱，在此前中原地産代理的，廣州地區提供首付貸的樓盤中，運用首付貸的買家大約在10%左右。

　　另一位大型仲介金融部門負責人也直言，其公司代理的廣州市絕大部分樓盤首付貸運用人群大約佔整個買家的 1%~2%，部分剛需樓盤或者邊遠地區的樓盤會高一些，但也不到10%。

　　鄧浩志則表示，用首付貸的人群“沒有明顯特徵”，大部分用首付貸的買家是做生意的，流動資金不足，以短期週轉為主。而上述大型仲介金融部門負責人則表示，一般運用首付貸的人群都是買了理財産品未到期，或者公積金餘額需要買了房子才能提取，才採用首付貸補充首期。

　　揭秘

　　首付貸叫停

　　消費貸再旺

　　不過，有業內人士稱，首付貸被叫停了，但市場上還有消費貸、過橋貸、換房貸、稅費貸、贖樓貸等，幾乎是“換湯不換藥”。

　　一位業內人士對記者直言，沒有首付貸也禁止不了首付融資，“在銀行做裝修貸一樣可以融資，沒任何條件限制，可以貸到30萬~60萬元，利率在7%左右，和目前市場上首付貸的利率差不多。

　　對此，黃韜稱，“消費貸是一種資金迴圈模式，是技術上的操作，首付貸是通過融資平臺借錢給買家，讓他買樓，兩者有本質上的差異。”鏈家滿堂紅研究部高級經理周峰稱：“消費貸也需要抵押品，所以不存在買家在銀行以買車的名義做消費貸申請，並把錢投入到樓市中的情況。” 中原研究部主任熊小洪補充稱，有些貸款可以沒有抵押物，杠桿倍數更高。

　　仲介人士透露，過橋貸並不是一種産品，是行內的一種操作手法，“比如業主賣房之後需要借錢週轉，他們就會憑合同向其他機構借貸來暫時支付房款，仲介會介紹這種機構給客戶。”

　　市場

　　叫停首付貸影響暫未現

　　一線城市樓價還須看地價

　　記者走訪市場了解到，幾大城市樓市交易並未受到首付貸被叫停的太大影響。有鏈家人士告訴記者，“首付貸”主要針對北京一手樓市，而廣州鏈家以二手業務為主，一直沒有該項業務，北京鏈家的一手首付貸也在2月份停止了。

　　有上海的仲介人士告訴記者，目前各家仲介公司都已經停止“首付貸”業務，“這對於上海樓市成交的情況影響不會太大。”但該人士透露，3月初到現在，上海二手市場整體成交情況比2月和1月有明顯減少，他分析，可能因為樓價上漲過快，一部分業主惜售，而對於買家來説，購房成本比原來預計一下子多出40萬~50萬元，難以下定決心繼續入市，“預計上海樓市未來一到兩個月內會出現‘過渡期’，特別是置換買家的心態最受影響。”

　　有業內人士分析稱，暫停該業務短期不會對樓市造成衝擊，但從整個大的樓市環境或者樓市政策走向來看，如果出臺細則“一刀切”影響可能會更大。

　　“這一段時間，深圳樓市確實漲得很快，價格也已經達到一個高點，所以市場也很敏感。”深圳某仲介行的銷售人員張小姐告訴記者，確實有買家擔心叫停“首付貸”是不是意味著樓市的風向要轉變，但在她看來並非如此：“目前去庫存是個大任務，尤其積壓庫存最多的三、四線城市。如果一、二線城市樓價掉頭向下，將對三、四線城市去庫存産生壓力。”她告訴記者，在“首付貸”被叫停後，有企業還被鼓勵入市買房。

　　周峰認為，京滬深短期內推出相應措施緩和一下當地樓市熱度還是有必要的，但是否能直接令樓價轉頭下跌，還要看需求在未來三個月內是否明顯減少。

　　一位上海業內資深人士告訴記者：“上海樓價在過完年後的兩周內就上漲了12％，3月前6天一手市場成交就達到50萬平方米，所以近期很可能在社保、預售政策上有所動作來進行抑制。”

　　業內人士也認為，樓價漲跌也和土地供應密切相關。開年後，北京再現兩宗樓面價地王，上海等地也再次出現地王。曾有房地産資深人士指出，上海2020年要守住3185平方公里的建設用地紅線，現在已經用了3124平方公里，余量只有61平方公里，這是上海市建成區面積的上限，因此“土地價格只會更貴”。

　　專家觀點

　　合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌：一些城市房價上升，主要是供不應求，解決一線城市的問題關鍵在增加供應。

　　盈燦諮詢研究員陳曉俊：首付貸的主要風險在於樓市下跌的違約風險和抵押房風險，不過目前數據顯示P2P平臺首付貸規模不足50億元，與萬億級別的房地産市場相比，比例很小。