打擊杠桿炒作，防範樓市風險

　　一線城市正面臨不正常的樓價上漲，引起各界幾乎一致的憂慮。一些官方媒體日前連續撰文警告市場非理性上漲以及投機活動。在這種狂熱的氛圍當中，包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等通過杠桿手段進行房地産投機的現象正在出現，應當説，非理性的市場情緒已經形成，而這種情緒又吸引了大量杠桿投機者，形成了一種非常危險的泡沫，與去年上半年A股市場類似。

　　房地産週期本質上是貨幣週期的産物。上一次樓市大漲是在2009年實施貨幣與財政雙重刺激的背景下産生的，巨大的反彈讓政府被迫實行了更為嚴格的管制措施。截至今日，一線城市的限購等政策還沒有放開。當前這一波房價上漲，與去年開始降準降息的新一輪貨幣寬鬆週期有關，更優惠的利率、稅費以及降低首付比例等利好政策刺激剛需客戶入場。今年以來，去庫存目標激勵各地政府推出各種政策吸引人們買房，尤其是那些庫存多的地區，甚至降低了首付比例，相當於鼓勵家庭部門增加杠桿，以幫助銀行與企業轉移杠桿。

　　應當説，各地取消各種管制並制定優惠政策去庫存，是積極的。在庫存比較嚴重的地區，也不太可能出現投機活動。問題出在一線城市，尤其是深圳上海北京，在仍然實行限購等政策的情況下，卻迎來了新一波的漲價潮。而且，炒房者現在可以借助轉按揭、眾籌、P2P等新型手段加杠桿，造成了樓市的虛火。通過這些手段投機的人能夠繞過限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火牆”。

　　考慮到深圳上海北京等一線城市佔據了中國房貸規模的相當大一部分，而且房價已經上漲到非常高的水準，其間出現的杠桿炒作的現象必須引起警惕。其危害在於，如果市場波動，這些投機者可能會放棄住房，拒絕還按揭，形成“次級貸款”，加大房地産金融風險。此外，杠桿炒作會導致市場出現爆髮式釋放，透支市場上行的時間，讓價格走勢變陡，造成大起大落，就像去年上半年的股市一樣。

　　這種不正常的走勢影響去庫存的全局工作，是一種破壞性的力量。因此，一線城市應該加強對市場的管理，尤其是對杠桿投機的防範，不能因為投機者搞活了市場而姑息養姦。社會對此次一線城市房價上漲一致感到憂慮。所以，為了健康地可持續地推進樓市去庫存工作，對杠桿炒作的打擊是完全有必要的。

　　對於正常的剛需或者改善性需求，是否有必要降低首付比例、增加杠桿呢？央行行長周小川認為，中國個人住房貸款佔銀行總貸款的比重相對偏低。在很多國家，個人貸款——主要是住房貸款——可能佔總貸款的40%-50%，而中國只有百分之十幾。而且，個人住房抵押貸款産生的壞賬的比例明顯小于其他領域，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款是相對比較安全的産品，有發展的機會。因此，他認為，當前可以進行逆週期調節，適當下調首付比例。

　　其實，中國房貸佔貸款總規模比較小的一個重要原因是中國間接融資的規模太大。很多國家——尤其是發達國家——以直接融資為主，信貸規模較小，因此，其住房按揭比例相對比較高。西南財經大學2013年的一項調查顯示，我國家庭的住房擁有率達到90.8%，因此，可能大部分家庭都已經負有按揭，除了一些進城置業的農民工以及剛需客戶，大部分家庭承受更大杠桿的空間不大。

　　而農民工缺少穩定的工作與收入來源，如果通過加杠桿進城置業，風險會很大。對於城市剛需家庭，他們在樓市長期上漲中都入市，説明購買力是很低的。其中很大一部分可能是在一線工作而家庭在三四線城市，通過父母舉債支援才能置業，這會導致虹吸效應，而且會耗盡全家之力並透支未來。因此，這些人增加杠桿追漲，比過去十幾年已經按揭購房的家庭而言，風險要高很多。

　　可以看出，一線城市房價暴漲蘊含的風險較大。因此，如何抑制房價上漲應是當前的主要工作。考慮到今年的M2增速可能還要保持較高的速度（13%左右），寬鬆的貨幣環境帶來的地産週期可能會持續存在，為了避免泡沫化加速，一線城市需要儘快出手維穩。