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中國一線城市樓市“火爆” 分化中去庫存仍需深耕

  • 發佈時間:2016-03-01 16:26:00  來源:新華社  作者:陳舒 鄭鈞天 呂昂 杜斌 金銳  責任編輯:金瀟

  450萬、490萬、500萬!三個價格,一天時間,這是發生在上海一套老公房上的故事,而它初期的掛牌價為430萬元。

  “一天一價,甚至一天多價的樓市讓我們這些迫切需要買房的人很害怕,怕後市漲得太快,所以現在積極看房,爭取鎖定價格。”在上海一家房産仲介門前,27歲的上海白領陳寧向記者表達出了自己的擔憂。

  他的這個想法並不是“杞人憂天”。春節後一週,上海頻現日光碟,不僅包括了均價8萬元、總價千萬級的豪宅項目瑞虹新城怡庭,也有松江地區的剛需項目金地自在城。同時許多二手房也將掛牌價上調5%-10%……

  中國國家統計局日前公佈的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,1月房價同比上漲城市數量增至25個,佔比超30%,其中,一線城市房價飆漲,漲幅最高的深圳,同比上漲52.7%,上海和北京則分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。

  近年來,中國房地産市場似乎總讓人“捉摸不透”。2013年一二線和三四線城市開始出現樓市分化現象,銷量下降但開發商卻捂盤惜售。到了2014年下半年,中國房地産市場則整體“遇冷”,北京、上海的樓市成交總量、成交價格也同步下跌。2015年中國房地産庫存日益高企。

  去年底,中國將化解房地産庫存列入2016年經濟社會五大任務之一。近期,中國相繼出臺包括降低個人按揭貸款首付成數、提高住房公積金存款利率、降低住房交易契稅和營業稅等多項政策,促進居民購房需求,推動房地産去庫存。

  熱門地區樓市“春意漸濃”時,不少二線及三四線城市依然“寒意十足”。截至1月底,甘肅蘭州樓市庫存641萬平方米,同比增加15%;黑龍江省去年商品房銷售面積同比下降19.4%;江西省去年商品房待售面積1496.1萬平方米,同比增長26.8%。

  社科院金融研究所所長助理董裕平表示,除一線城市傳統的生活工作優勢外,這還與居民的資産配置需求密切相關。由於目前股市調整,實體經濟面臨下行壓力,投資者大多聚焦房地産領域,看漲未來一線城市房價,認為投資其有利可圖,因此導致資金的流入。

  “但這樣的情況會持續多久,能否形成房市的內在穩定性還是變成新一輪的房地産泡沫,現在還很難説。”國家行政學院決策諮詢部副主任王小廣説。

  業內人士表示,一線城市房價持續上漲對實體經濟的衝擊更大。高房價將顛覆人們對財富和生活的認知,需防止投機需求利用金融杠桿炒房。

  “之前出臺的政策主要是從買賣和交易環節入手,並沒有從源頭上解決人們對更好的居住和投資獲益的需求。”中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示,三四線城市産業資源相對緊缺,就業發展平臺相對狹窄的現象並沒有發生改變,投資者並沒有感受到投資該地區是可以盈利的,因此市場出現這樣的分化現象是意料之中。

  在市場分化加劇的背景下,原本“一刀切”式的行政調控手段已不能適應房地産市場的變化。如何避免一線城市房價不合理增長,分流人口,同時讓社會資源有效下沉或分散,進而“捂熱”部分“寒冷”市場是下一階段需著重考慮的。

  “要想實現這一目標光靠中央調控是不夠的,更多的是需要地方制定具有自主性的政策。”董裕平説。

  為應對當地房地産過熱需求,上海日前出臺相關規定,明確提出開發商在中心城區建設的面積不超過100平方米的中小套型住房比例不低於70%,軌道交通站周邊區域不低於80%,郊區不低於60%。

  董裕平認為,應儘快集中資源,打造一批二線城市,為一線城市分流人口,同時發揮其中心輻射周邊的作用,讓更多的人願意投資置業,從源頭上解決問題。

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