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葉檀:首套房加杠桿會否加大風險?

  • 發佈時間:2016-03-04 07:10:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  ◎每經評論員 葉檀

  針對最近一些地區房價出現的上漲情況,深圳和上海的部分官員紛紛表示擔憂,也引起了相當一部分兩會代表委員的關注。

  實際上,此次房價上漲與相關政策密不可分。

  2月2日,央行、銀監會下發通知,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,最低可以降至20%。

  據筆者調查,某些銀行只要用首套房抵押貸款,全部向銀行融資,二套房可以被視為首套房。此外,房貸利率已經降到有史以來的最低點。據融360網站數據,3月3日房貸利率最低八二折,也即4.018%。而據筆者了解,最低甚至還有八折利率,即五年以上貸款利率僅3.92%。

  總的來説,首套房加杠桿以及房貸利率下降,其初衷都是為了樓市去庫存。但現在的情況是,核心城市樓市加杠桿、金融加杠桿,樓市成了高利貸者牟利的舞臺,各方資金逐鹿房地産市場賺快錢。

  某些房産眾籌平臺,投資者最低只需投資1000元,即可參與購房,按比例分享收益。以此前某平臺成功募集的一個學位房為例,合同約定將在該房産購房手續完成之日起第11個月開始出售,出售收益按出資比例分配。據悉,目前該平臺已經進行了9套房産的眾籌。其中位於深圳羅湖的百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個月,出售後凈賺45萬元,收益率達到77%。

  不過,如果假設11個月後房價大幅下跌,籌資者還得支付物業等費用,最後平臺跑路,怎麼辦?

  這並不是危言聳聽。2月23日,上海市消保委對消費者經常使用的網上房産仲介交易體察進行通報。其中有兩個案例涉及上海鏈家。

  2016年1月9日,莊先生通過鏈家與出售方簽訂《房地産買賣居間協議》。當他支付80萬元定金後,卻被鏈家告知房屋交易有障礙,因該房屋不僅“背”著公積金貸款,還被出售方抵押給鏈家一名工作人員,出售方由此借得167萬元貸款,用來購買其他房屋。黃先生的遭遇則是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中,到簽訂合同時才發現所謂“按揭”竟是總價340萬元的抵押。為推進交易,得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢給黃先生,把這個房産繼續交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬元,月利率1.6%。

  月息1.6%,年息則高達19.2%,是一年期貸款基準利率的四倍以上。對此,鏈家稱,公司不存在高利貸違法行為,提供的貸款利率折合年化為13%~24%,處行業平均水準。

  如果這樣,那整個行業的成本值得擔憂。

  此外,2006年成立的融信按揭(北京中融信擔保)、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。鏈家理財幾乎所有産品都是由中融信擔保提供本息保證,而中融信擔保的唯一股東就是北京鏈家房地産經紀有限公司。北京理房通支付科技有限公司則是鏈家集團旗下第三方支付平臺。這還是獨立的第三方支付系統嗎?

  對此,鏈家回應稱,鏈家理財隸屬的鏈家網(北京)科技有限公司與為鏈家理財投資人作擔保的中融信都是獨立的法人,受不同監管體系管控,並不涉及自擔保。

  看來以後自擔保的定義要修改,只要由央行、銀監會、保監會不同機構監管,就無所謂自擔保。

  鏈家融資渠道之一便是集團旗下的鏈家理財,“首創房産買賣-支付-理財的房産金融閉環模式”,給投資者的年化收益率在6%到8%之間,鏈家自身年化收益率10%左右。鏈家理財2015年年報顯示,平臺2015年累計成交138億元,月平均交易額超過10億元,單日融資過億。以鏈家理財兩個月至一年的標計算,存量起碼在20億元以上。一個月收益1000萬左右,真是暴利。

  如果這個模式的杠桿在10倍以上,那只要房價掉一成,所有圍繞房地産的投資者都會受到損失。這哪是金融創新,不過是變相高息過橋貸。

  一些金融創新,説來説去就是想盡辦法做高利貸。所有行業都奢望靠金融賺錢,金融靠高息賺錢,實體怎麼活?

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