◎每經評論員 葉檀

　　針對最近一些地區房價出現的上漲情況，深圳和上海的部分官員紛紛表示擔憂，也引起了相當一部分兩會代表委員的關注。

　　實際上，此次房價上漲與相關政策密不可分。

　　2月2日，央行、銀監會下發通知，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，最低可以降至20%。

　　據筆者調查，某些銀行只要用首套房抵押貸款，全部向銀行融資，二套房可以被視為首套房。此外，房貸利率已經降到有史以來的最低點。據融360網站數據，3月3日房貸利率最低八二折，也即4.018%。而據筆者了解，最低甚至還有八折利率，即五年以上貸款利率僅3.92%。

　　總的來説，首套房加杠桿以及房貸利率下降，其初衷都是為了樓市去庫存。但現在的情況是，核心城市樓市加杠桿、金融加杠桿，樓市成了高利貸者牟利的舞臺，各方資金逐鹿房地産市場賺快錢。

　　某些房産眾籌平臺，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。以此前某平臺成功募集的一個學位房為例，合同約定將在該房産購房手續完成之日起第11個月開始出售，出售收益按出資比例分配。據悉，目前該平臺已經進行了9套房産的眾籌。其中位於深圳羅湖的百仕達小區一套46平方米的房屋持有4個月，出售後凈賺45萬元，收益率達到77%。

　　不過，如果假設11個月後房價大幅下跌，籌資者還得支付物業等費用，最後平臺跑路，怎麼辦？

　　這並不是危言聳聽。2月23日，上海市消保委對消費者經常使用的網上房産仲介交易體察進行通報。其中有兩個案例涉及上海鏈家。

　　2016年1月9日，莊先生通過鏈家與出售方簽訂《房地産買賣居間協議》。當他支付80萬元定金後，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，用來購買其他房屋。黃先生的遭遇則是在購買一套被鏈家稱為“有按揭貸款”的400萬元房屋過程中，到簽訂合同時才發現所謂“按揭”竟是總價340萬元的抵押。為推進交易，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢給黃先生，把這個房産繼續交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。

　　月息1.6%，年息則高達19.2%，是一年期貸款基準利率的四倍以上。對此，鏈家稱，公司不存在高利貸違法行為，提供的貸款利率折合年化為13%~24%，處行業平均水準。

　　如果這樣，那整個行業的成本值得擔憂。

　　此外，2006年成立的融信按揭（北京中融信擔保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。鏈家理財幾乎所有産品都是由中融信擔保提供本息保證，而中融信擔保的唯一股東就是北京鏈家房地産經紀有限公司。北京理房通支付科技有限公司則是鏈家集團旗下第三方支付平臺。這還是獨立的第三方支付系統嗎？

　　對此，鏈家回應稱，鏈家理財隸屬的鏈家網（北京）科技有限公司與為鏈家理財投資人作擔保的中融信都是獨立的法人，受不同監管體系管控，並不涉及自擔保。

　　看來以後自擔保的定義要修改，只要由央行、銀監會、保監會不同機構監管，就無所謂自擔保。

　　鏈家融資渠道之一便是集團旗下的鏈家理財，“首創房産買賣-支付-理財的房産金融閉環模式”，給投資者的年化收益率在6%到8%之間，鏈家自身年化收益率10%左右。鏈家理財2015年年報顯示，平臺2015年累計成交138億元，月平均交易額超過10億元，單日融資過億。以鏈家理財兩個月至一年的標計算，存量起碼在20億元以上。一個月收益1000萬左右，真是暴利。

　　如果這個模式的杠桿在10倍以上，那只要房價掉一成，所有圍繞房地産的投資者都會受到損失。這哪是金融創新，不過是變相高息過橋貸。

　　一些金融創新，説來説去就是想盡辦法做高利貸。所有行業都奢望靠金融賺錢，金融靠高息賺錢，實體怎麼活？