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新政遭瘋狂透支 樓市踏空風險加劇

  • 發佈時間:2016-03-03 07:41:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  一連串的救市政策給了開發商漲價的藉口,不過這樣的局面正在向著失控的方向發展。在四年一遇的潤二月裏人們議論更多的是春節後瘋漲的房價。一家代理公司透露今年3月計劃開盤的項目中已經有6個有了漲價計劃,更為恐怖的是,通州臺湖某項目拋出了漲價35%的計劃。二手房市場提價更為瘋狂,節前節後對比,一套房源漲價20萬、30萬元的事件已經屢見不鮮。不過也有業內專家表示,瘋狂地透支新政帶來的房價刺激對於樓市長期發展不利,高位踏空的風險加劇,在整體經濟不振的前提下,房地産業的一枝獨秀也很難維持。

  “日光碟”再現

  2月29日,“日光碟”現象再次出現在京城樓市。據悉,當日京西一項目加推72套新房源,兩小時售罄,銷售金額達2億元。上週末,全國多個城市突然被樓市引爆,廣州、上海、南京、杭州等多地出現購房者排隊買房的現象。一線城市中,上海單價8萬元/平方米某樓盤開盤售罄;深圳某樓盤今年1月銷售均價同比暴漲83.2%。

  上海、深圳等地樓市的火熱行情在北京也體現得淋漓盡致,北京2月入市新房項目均有不錯的市場表現。亞豪機構數據顯示,2月北京僅3項目入市,單次推盤量均不超過百套,其中金融街(長安)中心最多為72套,恒華湖公館最少僅59套,入市項目均受到較大歡迎,其中恒華湖公館1小時售罄,金融街(長安)中心也僅兩小時即售罄。

  此外,上週末通州區金隅自由築項目加推數套房源,北京商報記者于上午10點來到售樓處發現,有將近100組客戶來到現場選房。據該項目銷售人員介紹,此次加推為項目尾房,因為是不限購的商住公寓,9點剛開始認購就有一位客戶訂了三套大戶型的房子。“看好了一套54平方米的開間,正在打電話與家裏商量首付款的問題,不到10分鐘銷售人員就告訴我,看好的房子已經被別的客戶認購了。”一位沒能選到房的客戶向記者表示。

  項目價格現35%漲幅

  不僅是成交的火熱,價格的上漲也成為人們關注的焦點。北京2月開盤的3個項目價格均有所上漲,漲幅在1000-2000元/平方米。亞豪機構副總經理高姍認為,春節過後,在需求強勁以及高價項目不斷增多的雙重預期拉動之下,大量項目進入漲價“醞釀期”,有2015年的“走量”作為基礎,而進入2016年之後老項目追求更高利潤將成為房企共識。

  一方面受春節假期影響,另一方面開發商對市場封盤待漲情緒較濃,2月入市項目較少,3月北京新建商品住宅迎來新一輪供應小高峰。亞豪機構數據顯示,3月北京27個計劃開盤項目中,已經有7個老項目明確開盤定價,除海淀一個老項目之外的6個項目定價均比此前有所上漲,漲幅在7%-35%之間,其中漲幅最高的項目在通州,此次開盤環比上次開盤價格上漲高達35%。

  據消息人士透露,該樓盤位於通州臺湖鎮,去年底推出一批房源,開盤價格1.7萬元/平方米,如今售價已漲至1.96萬元/平方米。該項目銷售人員介紹,目前售價較年前已有較大漲幅,再次開盤價格未定,但預計還會有一定幅度上漲。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,支撐北京這輪房價上漲的不僅僅在於政策的放寬,更為核心的則是北京庫存急劇回落的現狀。截至2月28日,北京市住建委官網數據顯示,商品住宅期房+現房的可售庫存僅70416套,這一數字已經回落到2014年4月的水準。彼時,商品住宅庫存接近7萬套,此後曾一度摸高到9萬套。

  二手房更瘋狂

  相較于準備漲價的新房市場,二手房市場嗅覺更為靈敏。上週末,北京二手房業主連夜漲價的新聞不斷曝出,與春節前相比,二手房價跳漲10萬-50萬元的現象更加常見。事實上,春節剛過,燕郊二手房市場就出現普遍提價1000-2000元/平方米的現象,較節前漲幅約15%,上周北京市內二手房也出現較為普遍的漲價現象。

  北京商報記者走訪多家二手房仲介門店發現,近期看房客戶明顯增多,據朝陽區某仲介門店經紀人介紹,近期帶看客戶成交週期縮短,房源議價空間減小,也出現多起業主臨時漲價的事件。據了解,朝青板塊某小區一套500萬元的兩居室,因看房客戶較多,業主臨時漲價20萬元,房屋依然于當天賣出。

  數據顯示,2月北京二手房簽約15149套,同比2015年2月同期的8672套上漲了74.7%,成交均價達到3.9萬元/平方米,環比漲幅3.7%,市場簽約出現了非常明顯的加速上漲。鏈家研究院分析稱,上週二手房議價空間僅1.4%,比前一週減少0.3個百分點。在掛牌房源報價調整中,上調比例達到79.4%。

  警惕踏空風險

  對於北京樓市新盤推盤漲價、二手房連夜提價等現象,業內人士分析認為,瘋狂的透支新政帶來的利好不利於樓市的長期發展,房價的突然上漲,焦慮情緒導致“搶房潮”的出現,此時應警惕房價的非理性上漲、抑制投機炒房,在地價的不斷推升下,市場高位踏空的風險加劇。

  “北京是政治、文化中心,地理位置、教育醫療以及公共資源的優越性是支撐房價的最大優勢,加上近期樓市寬鬆政策頻頻出臺,房價出現上漲也在意料之中。但此類透支購房需求的現象,一方面可能使得短期入市的購房者成本加大,另一方面導致價格預期不穩定,進而擾亂了供求關係。尤其是投機炒房者的入場,更加劇了市場風險,對於購房者來説,不應該盲目入市,理性購房才是最明智的。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  行業專家認為,近期一線城市以及部分二線城市普遍出現購房熱潮,雖然受供需關係影響,但短期內價格的暴漲是非理性的。受寬鬆政策影響,在房價上漲輿論的引導下,某些開發商通過行銷作秀、房産仲介哄抬炒作,人為製造出搶房假像,導致購房者“恐慌性”入市。

  房價的非理性上漲值得警惕,尤其是北京的土地價格已經較高,未來新入市高價項目仍需接受市場考驗,在房價過快上漲的情況下,踏空風險加劇。

  北京商報記者 賴大臣 彭耀廣/文 宋媛媛/製圖

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