過年期間，一則“上海女友回鄉記”的虛假新聞被炒得沸沸颺颺，此後網友紛紛貼出自己的回鄉見聞來反駁新聞中對農村的描述。不少網友表示，現在農村的生活條件普遍提高，村裏一套自建房、縣城一套商品房似乎成了現代農村人的“標配”。

　　從魯中某縣城回到北京的沈先生告訴記者，家鄉縣城到處都在蓋房子，但隨著結婚潮漸淡，不少小區入住率並不高，縣城房價雖然還沒有降，但感覺已經是在強撐，二手房的出手週期也在變長。

　　事實上，儘管2015年下半年不少城市的樓市庫存在逐步減少，北上廣深等一線城市房價開始回暖，南京、杭州、蘇州等二線城市的房價甚至出現了不小幅度的增長，但三四線城市及縣城的房地産市場一直處於一種停滯不前的狀態，有些地方在市場供大於求的背景下，房價已經出現下滑。

　　縣域去庫存難度尤大

　　國內多數縣城的房地産市場普遍供大於求，一些地方的房價仍在下跌。

　　據了解，魯中某縣城房地産市場停滯不前暴露的只是國內三四線城市房地産市場的冰山一角。

　　湖北南部某縣城的網友在自己的回鄉見聞中表示，自己家鄉所在的村裏幾乎家家一棟大樓房、城裏一套商品房。縣城的房子嚴重過剩，不少樓盤無人問津。“年輕人都出去打工或搬進城裏生活了，村裏沒人，縣城蓋那麼多房子根本就賣不出去。”這位網友表示。

　　位於中西部縣級市的網友也表示，當地房價近三年處於僵持狀態，城區房價在3600元至6500元之間。當地政府為此推出新政，將未出售的商品房轉化為安置房，降低開發商的壓力。

　　此外，據河南週口某縣網友反映，當地縣城房價在每平方米3000元左右，儘管與其他地方相比價位較低，但當地村民仍然較少問津，因為本地人收入相對較低，大多選擇在自己的宅基地上自建住房。

　　東部沿海的情況也並不樂觀。

　　有網友反映，自己家鄉縣城位於浙江東部沿海，房價也較幾年前有所下降，此前房價在1.2萬元左右，現在已降至每平方米8000元。福建漳州某縣的網友則表示，自己家鄉的村民絕大多數已在縣城買了房子，在供需不平衡之下，縣城新房房價下跌，二手房價格也普遍下跌。

　　不難看出，國內多數三四線城市及縣城的房地産市場普遍供大於求，去庫存迫在眉睫。

　　地方“各顯神通”

　　春節之後，各個地方政府接連出臺樓市新政，降低首付比例、發放購房補貼等措施紛紛亮相。

　　2016年經濟工作的五項主要任務，在連續兩年未提有關房地産調控的內容後，“穩定房市”重新成為經濟工作的關鍵詞，“去庫存”更成為五大任務之一。而農民工進城買房被提到了化解房地産庫存的政治高度。

　　從最新發佈的數據來看，政策效力已經顯現：1月，新增人民幣貸款創下2.51萬億元增量的歷史新高，帶動社會融資規模也達到了創紀錄的3.42萬億元，環比和同比均大幅提升。貸款和社融單月增量都創了歷史新高，M2增速也有所回升。在産能過剩、經濟增長較為疲弱的環境下，如此高的貨幣信貸數據令市場感到詫異。

　　在此政策背景下，春節假期之後，各個地方政府接連出臺樓市新政，加速消化樓市庫存壓力。

　　將商品房轉為公共租賃住房或養老地産、降低首付比例等措施紛紛亮相。其中，最常用的方式是直接補貼購房者。據不完全統計，全國至少已有60余座城市採用這一方法。

　　四川省是資金補貼的典型代表，目前在四川，包括資陽、夾江縣、廣安市、瀘州市、宜賓市、廣元市、綿陽市、自貢市等均出臺了相關政策，其中均涉及買房補貼。

　　事實上，四川僅是全國實施購房補助的省份之一。

　　杭州富陽區則根據學歷補貼購房者，學歷越高的補貼越多。根據文件規定，全日制本科學歷，補助購房款的1.5%，最高不超過3萬元。而中國科學院院士、中國工程院院士等國家級專家人才，實行“一事一議”辦法執行或一次性補助80萬元。

　　據相關機構公佈的數據，至今發佈購房補貼政策的城市多為三四線城市。

　　“購房補貼加快了剛需購房者的入市速度，但僅有補貼還不夠”。地産專家顧海波表示，購房者在今後仍有望享受稅費的優惠或減免。

　　此外，江西、江蘇一些地方也出臺了去庫存新政。

　　江西南昌市日前出臺的文件顯示，全面下調房地産開發企業銷售未完工産品計稅毛利率，以幫助房地産開發企業降低成本，化解房地産庫存。為減輕房地産企業負擔，南昌市稅務部門根據相關規定，決定在南昌市範圍內多個開發項目的銷售未完工産品計稅毛利率，由原來的24%調整為22%。

　　另據南昌市稅務部門測算，上述政策實施後，預計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業所得稅6億元和2億元，將惠及全市400余家房地産開發企業。

　　而江蘇銀行業出臺的新政則稱：除南京主城區暫不執行外，蘇州市區執行首付首套房20%、二套房40%；南京的溧水、高淳，蘇州的縣級市和吳江區，江蘇其他市執行首套最低20%、二套最低30%的新政。

　　國家醞釀所有政策

　　據了解，目前各部門就房地産去庫存做的所有規劃方案包括人口戶籍、公積金以及稅費方面的有關政策。

　　除了地方外，中央層面也很積極。如央行、銀監會在今年2月2日正式打響了房地産去庫存第一槍。據悉，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

　　亞豪機構市場總監郭毅對此表示，央行和銀監局在春節前頒布新政意味深遠，春節是返鄉高峰，新政或成為逃離北上廣的部分白領回家購房的選擇，或成為返鄉創業或農民工回鄉購房的選擇。

　　在央行、銀監會打響去庫存第一槍後，業界預計未來繼續出臺寬鬆政策的可能性非常大。民生宏觀分析師朱振鑫認為，自房貸下調公積金首付後，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調的可能。未來兩三年，房地産政策暖風不會停，一方面60億平方米庫存需要去，另一方面房價整體幾乎沒有上漲風險，政策有鬆動空間。

　　有跡象顯示，樓市去庫存的一大波政策正在襲來。據了解，目前，各部門就房地産去庫存做的所有規劃方案包括人口戶籍、公積金以及稅費方面的有關政策。“許多部門的政策調研和預案已經完成，只待適時擇機發佈。”業內專家透露。

　　而隨著國家政策進一步明朗，後期各地有望進一步跟進去庫存政策。專家表示，在中央“化解房地産庫存”的壓力下，各項政策將以持續寬鬆為主。謝逸楓則認為，當前去庫存應關注結構問題，一二線等庫存壓力小的城市可以補庫存，三四線則需繼續去庫存。（向 森）