規格頗高的“全國城市工作會議”將於近日召開,市場關注的焦點包括城市規劃、城市基礎設施建設、城市　公用事業　運營等。其中,對於去庫存等方面或給出一定的解決思路。業內人士認為,房地産市場進入新一輪去化週期,圍繞去庫存可能會有一系列鼓勵住房消費政策出臺,包括給予財稅支援、鼓勵農民工買房等,未來房地産價格走勢將進一步分化。

　　庫存升投資降

　　國家統計局數據顯示,10月末,我國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,再創歷史新高。

　　易居研究院數據顯示,在其監測的35個城市中,10月,一、二、三線城市新建商品住宅存銷比,即去化週期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中,廣西北海的存銷比數值最高,截至10月為31個月,山東煙臺存銷比為26個月。

　　巨量庫存嚴重拖累了房地産投資增速。1-10月,全國房地産開發投資78801億元,同比增長2%,增速比1-9月回落0.6個百分點。其中,住宅投資53150億元,增長1.3%,增速回落0.4個百分點。9月,全國房地産開發投資8266億元,同比下降2.4%,降速比1-9月收窄0.7個百分點。其中住宅投資5645億元,同比下降1.6%。今年以來,房地産開發投資和住宅投資單月同比已連續三個月下跌。

　　“今年房地産投資增速已經很低,明年房地産投資將進入負增長,去庫存已成為重要任務。”　新城控股　集團副總裁歐陽捷表示,2000年以來,商業新開工面積累計超過20.4億平方米,近四年新開工每年遞增2億平方米,商業地産也面臨去庫存的形勢。

　　寬鬆政策將繼續加碼

　　今年以來樓市多項重磅政策出臺。央行多次降息降準,包括住房公積金異地貸款,不動産登記制度,戶籍與住房改革等也已經在穩步推進中。地方政府也採取了公積金政策調整、二套房首付放寬等多種措施。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為,對於房地産去庫存,要想打一場“殲滅戰”,需要政策予以支援,一是個人房貸進一步寬鬆,首付仍有降低的空間;二是財稅政策加大支援力度,取消二手房交易營業稅,首套房貸利息可抵個人所得稅;三是貨幣政策繼續寬鬆,繼續降準降息;四是棚改拆遷補貼,以貨幣為主、實物為輔。

　　房地産價格走勢分化

　　對於房地産市場未來走勢,國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示,在城鎮化以及按揭貸款等政策的推動下,房地産銷售形勢正在回暖,今年一季度城鎮商品房銷售面積同比負增長9.2%,1-10月同比正增長7.2%,隨著需求的持續增加以及存貸款利率降至最低,房地産市場有望回暖,但這種回暖主要集中于一線城市,房地産投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。

　　東北證券　認為,房地産價格走勢的分化明顯:一線城市的土地供應緊縮,房價受供需影響會有進一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對供過於求的局面,房價將繼續下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高,全國房屋銷售面積會有一定程度提高,城鎮家庭平均住房面積會隨著二孩預期有所提升。