多項措施出臺鼓勵農民購房 而一線城市樓市呈現極速回暖的態勢

　　猴年伊始，各省級的新一輪救市政策便陸續出爐。記者發現，在福建、江西等省出臺的房地産救市政策中，鼓勵農民購房已經成了標配，而農業銀行甚至推出“農民安家貸”，該産品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款産品。

　　不過，由於年後一線城市樓市回暖過快，在全國樓市政策放寬的時候，一線城市卻在醞釀政策收緊。

　　廣州日報記者潘彧

　　日前，福建省政府下發了《關於化解房地産庫存的若干意見》（下稱《意見》）。

　　福建省政府下發的《意見》表示，二套房貸款首付最低三成；收購或租賃商品房，作公租房；將庫存商品房， 轉為養老等用房，同時，部分商業辦公用地，可轉商住用地：優化開發用地供應。

　　各地密集發佈去庫存政策

　　2月14日，江西省人民政府官網也挂出了消息稱，江西省人民政府下發《關於做好化解房地産庫存工作的通知》（下稱《通知》），以強有力的20條舉措促進房地産市場持續穩定發展。

　　農曆新年後，一線城市樓市呈現極速回暖的態勢。

　　昨日，上海一個均價8萬元/平方米的樓盤開售，光是兩房單位便需要近千萬元才能入手，但是火爆程度超乎預計，300多套樓盤一日售罄，開發商入賬30余億元。

　　二手房方面，上海的二手房提價幅度也很驚人。有數據顯示，比節前提價50萬到100萬元的不在少數，

　　而此前，深圳樓市已幾近瘋狂，連續瘋漲達到16個月。

　　因此，在全國各地樓市政策放鬆的時候，一線城市的政策卻在收緊。

　　市場消息稱目前深圳市正在研究房地産調控政策，正在討論的調控措施包括將購房者的社保繳納要求由1年改為3年、營業稅免征由2年改為5年等。春節假期後的一週內，深圳二手房仲介正在參照新的社保要求重新核實購房者資格。

　　此前，銀行已經出招限制深圳仲介炒房。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，各地在密集發佈去庫存政策，預計兩會前後各省都將針對房地産庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地産市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。

　　“福建新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前。有利於化解目前部分城市的商業地産過剩現象”。

　　農民成為“去庫存”重點

　　《意見》特地提及支援農民進城購房，表示各級政府要制定鼓勵農民進城購房的政策措施，落實戶籍改革方案和居住證制度，進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。

　　同樣的政策出現在江西。《通知》中就有鼓勵農民進城買房一項。

　　而上週五，中國農業銀行還發佈新聞稱，近日農業銀行推出“農民安家貸”産品，該産品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款産品，致力於滿足廣大農民進城購買商品住房的需求；降低貸款成本，對首付款比例達到30%及以上的貸款，實行優惠利率，並鼓勵分行因地制宜，提供利率優惠，解決農民融資貴問題等。

　　“顯而易見，農民工市民化和農民進城購房，已經被列為去庫存的重要路徑了，尤其是三、四線城市的庫存。於是，近兩三個月很多省級與市級政府，響應中央號召，紛紛出臺相關政策，比如對農民購房進行補貼。”上海易居房地産楊紅旭分析稱，農業銀行此次針對農民群體推出貸款産品，降低貸款門檻是支援，但更重要的支援是利率優惠，未來還要觀察，給農民的貸款利率能有多大折扣。

　　三、四線城市效果較好

　　“從近期各地出臺的地方細則和一些金融措施看，對於農民工購房將會提供一系列新的刺激政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於農民工來説，能夠憑藉此類新的購房政策，積極進入城市進行購房。此類政策對於三、四線城市可能會有一個較好的效果，這可能會使得三、四線城市的去庫存效果得到較好的體現。

　　業內： 三、四線有望止跌二線將成為市場熱點

　　中原地産張大偉表示，分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。“特別是2015年的持續降息後，一、二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價從統計局數據看已經全面上漲。三、四線城市因為庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續”。

　　因此，張大偉判斷，2016年的上半年房地産救市政策依然會持續出現，樓市政策繼續寬鬆。但分化的市場格局下，房地産依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高，而未來的2016年房地産市場二線城市將成為市場熱點。

　　嚴躍進認為，三、四線城市的購房政策相對寬鬆，這對於房價的走勢來説也會有影響：“總體上，三、四線城市房價將基本上終結此前下跌的態勢，即呈現止跌的現象。對於部分學區資源較好的住房，可能會率先漲價。而部分相對郊區的樓盤，基本上呈現價格穩定的態勢。但無論如何，三、四線城市房價下跌的歷史基本上已經過去，不應該再過於幻想此類城市房價的下跌。”

　　不過，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭坦言，對於農民而言，如果真的有自住需求、想要去城裏生活、有一定的購房能力，利用貸款購房，則利國利己。但如果不想自住，而只是覺得有政策性貸款，不貸款白不貸，想跟風佔國家便宜，則貸款購房並非上策，“中小城鎮的房産增值性差，萬一未來收入低於預期，還不上貸款也很麻煩”。