當前房地産市場分化趨勢加劇，一線熱點城市價格依舊上漲，二線重點城市逐漸發力，三、四線城市庫存壓力加大，“去庫存”仍是房地産行業的主基調。作為吉林省的省會城市，長春市房地産市場運作情況和走勢如何?目前還存在哪些影響房地産市場發展的制約因素?將如何通過供給側結構性改革或扶持性政策破解房地産發展困局?近日，中國經濟時報記者採訪了長春市住房保障和房地産管理局局長劉大平。

　　多重政策刺激 市場總體向好

　　中國經濟時報:當前房地産行業處於調整期，主要體現在投資增速下滑、銷售增速放緩、庫存壓力大、景氣度下滑、市場需求不足等。作為吉林省的省會城市，長春市房地産市場運作情況及走勢如何?採取了哪些措施穩定房地産市場?

　　劉大平:長春市有其自身的特點:一是作為吉林省省會城市和區域性中心城市，對全省其他地市有一定輻射作用，能夠吸引部分因子女入學、就業和務工人員的購房需求，但與發達城市相比仍差距較大，對外來人口吸引力不強，本市內購房居多。二是房價穩定。與全國副省級城市相比，長春市的房價處於下游水準，以剛性需求和改善性需求為主，幾乎沒有投資投機性需求。因此，長春市房地産市場發展了十幾年，始終沒有出現大起大落。

　　從2015年市場運作情況看，總體呈現“弱勢開局、中期企穩、年底翹尾”態勢。商品住房均價始終平穩，波幅基本在3%之內上下浮動。

　　市場平穩發展，離不開政府的積極正確引導。2015年3月底，為穩定房地産市場，國家先後出臺“3·30新政”，央行連續降準降息，住建部、國土部相繼下發扶持文件。長春市委、市政府積極貫徹國家和吉林省各項調控政策，去年6月4日，及時出臺《關於支援居民自住性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展若干意見》(即“長11條”新政)，降低購房貸款首付比例，縮短營業稅徵收時限，允許開發企業將在建工程分期分棟辦理預售許可和抵押登記，在無籍房確權、物業維修資金交存時點等政策均實現重大突破。在多重利好政策刺激下，市場反映積極，總體向好。“長11條”新政給予市場寬鬆的政策環境，拉動住房消費，加大庫存消化力度。

　　庫存量尚可控

　　未來市場壓力較大

　　中國經濟時報:化解房地産庫存，既是當前的現實問題，也是供給側結構性改革的重要方面。去年中央經濟工作會議把去房地産庫存列為2016年五大任務之一。目前長春市房地産庫存情況如何?

　　劉大平:去年中央經濟工作會議提出將農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等，發出了刺激房地産市場政策進一步加碼的明確信號。按目前市場運作情況看，長春市累計可售房屋庫存量尚在可控區間。但從對全市情況統計普查看，全市已拿地未開工、已開工和已批預售未售出的商品房庫存尚有近4000萬平方米，在未來2-3年陸續産生的增量，將對市場銷售産生較大壓力。

　　四大因素制約房地産市場發展

　　中國經濟時報:在當前經濟下滑之際，房地産行業仍能起到經濟“穩定器”的作用。那麼，目前，長春還存在哪些影響房地産市場發展的制約因素?

　　劉大平:房地産業的“穩定器”作用不言而喻。特別是對於長春以汽車和軌道客車製造業、農産品加工業為主，經濟發展程度相對不高的城市來説尤為重要。房地産業的發展，對於拉動經濟增長，增加固定資産投資和稅收，都有著不可或缺的重要作用。

　　目前，長春市的房地産市場存在的主要問題，或者説制約因素，我認為有以下幾點:一是庫存壓力持續加大。但這個庫存只是形式上“量”的庫存，並不是因為沒有住房需求或者是住房需求已經得到較好滿足，實質上是供需結構不合理，主要表現在區域和戶型結構上。二是市場信心不足。目前來看，開發企業拿地趨於謹慎，減緩了推盤節奏，開發投資額同比下降，尤其是新開工面積大幅下滑。購房者持幣觀望的情緒也十分濃厚。三是現行的部分政策遏制了改善性需求釋放。長春市近五成的購房群體集中在改善性需求，但二套房貸款首付增加，稅率提高等諸多限制性政策影響了需求釋放。

　　加快供給側改革

　　增加有效供給

　　中國經濟時報:針對當前長春房地産市場現狀以及存在的困難和問題，下一步，長春如何破解房地産市場發展困局?

　　劉大平:當前，長春市房地産存在下行壓力，這些問題促使政府進一步政策鬆綁，破解困局。過去，我們的經濟政策主要在需求端發力，現在，要在供給側加大改革力度。主要是控制增量，調整土地供應節奏，增加土地有效供給;還要消化存量，在增強對周圍人口吸引力上加快戶籍制度改革;在庫存積壓嚴重區域增加道路、醫療、教育等公共資源和基礎設施配套;加快推進政府購買服務，保障房和棚改回遷房以貨幣化安置為主;建立良好的金融和法律環境。還有適度調整信貸和稅收政策。同時，合理引導開發企業創新經營方式，根據市場需求，開發中低價位、中小戶型的適銷對路産品。引導企業強化品牌意識，在以質取勝，打造品牌效益上下工夫，開發養老、旅遊等特色地産，推動綠色、節能、智慧化、網際網路應用，增強企業核心競爭力。推動企業跨界發展，鼓勵重組合作。

　　供給側改革，不僅僅是要消化房屋庫存，更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅産品，更好地滿足人民的居住和生活需求。有了梧桐樹才能引來鳳凰，所以，政府的工作思路應該是在供給端實施結構優化，增加高品質、高附加值的有效供給，有了高品質的産品，自然就有了住房消費。這樣才能保障房地産市場平穩健康發展。