全球最大房地産市場 ——上海買房記

　　本報記者田園上海報道

　　“你現在輕鬆了，房子還沒過戶就賺了100萬了”，這是最近朋友總拿來調侃我的話題。我所在的城市，就是在剛剛過去的2015年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地産市場的上海。

　　過去一年，在我的身邊，總不乏這樣的神話。

　　中環、內環的三房，年初買進，正常手續走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數。我並沒有那麼幸運，趕在瘋狂的年尾買票上船，以略低於市場的價格買進一套中環的大三房，春節一過，年前觀望待售的房主紛紛調高售價，我的房子就出現了文首你所看到的未過戶即賺百萬的“假像”。

　　作為一名城市普通中産，我置身於這樣的市場，從渾然不覺，到觀望，再到憤然、焦灼，繼而決斷，基本代表了過去一年這個城市置換客們完整的心路歷程。但即便到了現在，我們也未能言是該慶倖，還是衝動。

　　跳價百萬的二手房市場

　　在下定決心要置換一套主城區的學區三房後，我需要賣掉現有外環線外郊區的兩房，一是根據上海的限購政策，非本地戶籍已婚夫婦名下只能有一套住房;二是我需要以這一套的房款去充首付，我就是傳説中的置換客。

　　在創造了7678億元二手房成交金額的2015年上海市場，像我這樣的置換客不在少數。雖然在部分房主眼中，僅握百萬以內現金，再準備通過賣出和買進來實現郊區跳到市區的置換型買家，是他們最不歡迎的“下家”，是沒有議價權的。

　　我給自己能力範圍內設定的目標是700萬以內的次新房，單價5萬左右。這樣的預算若是2015年初，在上海內環核心區域也是有找的。但到了11月，上海中心城區的房價在“330”新政後逐月攀升，我被擠出內環，實事求是地開始在中環尋找目標。

　　多家機構的數據顯示，2015年上海一手住宅平均成交價格漲幅接近了18%，二手住宅成交均價上漲21.5%，但從中心城區來看，這個數據明顯還是“被平均”的。

　　直到11月底開始看房後，才知道市場已超乎我所學所想。我所瞄準的區域，11月尚有600-700萬的次新大三房可看，到了12月，700萬以下已再難覓，再到春節前的1月，基本都在750萬以上了。

　　這些都是掛牌價，我曾天真的以為700萬的買賣怎麼也有個50萬左右議價空間，後來才知道市區已成“賣方市場”，誠心出售的議價空間不是沒有，10萬左右，不急於出售的不跳價已是良心。

　　在每個週末疲於看房的奔波中，從熱情高漲到焦灼難安，從考慮一週再談判到當場議價，我的生活就是一個大寫的焦慮。

　　這期間，我有三次準備談價確定的念頭。第一次的房主是對上海老夫婦，子女已經移居海外，準備賣房養老。他在上月已漲價30萬，但是給我的議價空間只有5萬，後來又關門惜售，準備年後再漲。

　　第二次是一位港籍業主，她準備賣房去美國置業，挂出的價格略低於周邊市場價，但條件是一個月內730萬全款付清，作罷。

　　第三次徹底刷新我的認識。看房後讓仲介約好業主下週末敲定，業主説現在漲價50萬才賣，還有好幾個人在排隊。又過了一週，系統顯示此房漲價100萬。

　　朋友安慰説，現在這一週一個價，你又是置換，整個週期長達半年，也許還未過戶，就已經漲了百萬，而且大家都不願持有現金，換作你你賣嗎?

　　這樣的市場，沒有人心態是好的。

　　麵粉貴過麵包的土地市場

　　上海房價為什麼在2015年突漲，而且漲勢超過業主、超過開發商、超過每一個自認為了解這個行業的人的意料。

　　這其中，政策鬆動後的補漲效應是一方面，另一方面是需求被激發後，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急於買票上船，還有一些仲介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實打實的需求，這與2009年那波炒房潮還是有別。

　　也就是説，2015年的上海房地産市場是提前透支了很多需求的。

　　去年10月，上海高層也曾對房價喊話。稱上海房價已經很高，如果不堅持調控，會削弱城市競爭力。

　　今年1月，上海有關部門也召開了一個內部研討會，也給出了防範房價過快上漲的定調。

　　但隨後接二連三的“地王”又刷新了大家的認識。

　　往往是一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風漲價。人們紛紛假設開發商不會虧錢，那麼麵粉已經貴過麵包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發和利潤，可是周邊的二手房才3萬。

　　於是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標題也這樣呈現:保本售價5萬!某地進入豪宅時代!保本售價5萬!某區徹底消滅4萬單價!

　　2015年，上海成交的經營性土地建築面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

　　其實這樣的市場，對於開發商來説也是一個困局。對於大部分房企來説，多年前攢下的便宜土地，已經所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。

　　樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導致財務費用增加，只要市場出現小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

　　也正因此，你會發現過去的一年，一線城市的地王中出現了很多聯合體。而幾乎每一個拿了地的開發商，目標都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最後結果必然導致豪宅化。

　　對於開發商來説，這也是個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場。

　　一線城市的虹吸效應

　　如果問問這個城市的年輕人，有500萬，買房還是創業?不知會有怎樣的回答。

　　在我的周圍，幾乎都是舉兩代人之力購房，然後還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄並不惜變賣家産。

　　這也是為什麼三四線城市庫存高到難以想像，這就是“虹吸效應”最簡單粗暴的解釋。

　　什麼樣的城市有資格“虹吸”?就是這裡有最好的大學，最好大學的畢業生能在本地找到滿意的工作。放眼全國，有幾個城市滿足這樣的需求?

　　大城市的房産意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強，三代就能大翻身。

　　而這一切，從大學擴招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。

　　房價顛覆了人們對財富和生活的認知，又讓人們前赴後繼。